房地产开发中的原材料核算及税收管控

为了税收上的利益，房地产企业与施工企业经常为“大包”和“甲供”而博弈，进而使得房地产企业对原材料的核算尤为重视。在实际成本法下，从原材料的入库到明细分类账的核算以及材料的领用全部按实际成本计价。（一） 取得原材料的核算在实际成本法下，取得的原材料通过“原材料”和“在途物资”科目进行核算。

理论教育 2023-08-07

房地产开发全程费用处理方案

多年来，由于各种原因，部分城市的市政基础设施欠账太多，地方财政又无力解决，因此，在开发商取得土地使用权的过程中，当地政府为搞好市政建设而强加给企业一些市政工程，这就使得房地产开发企业发生红线外的费用。为解决红线外的工程可否扣除的问题，有的省地税机关发文予以明确。

理论教育 2023-08-07

房地产开发经营全程财税管控-广告和宣传费税前扣除

②对签订广告费和业务宣传费分摊协议的关联企业，其中一方发生的不超过当年销售（营业）收入税前扣除限额比例内的广告费和业务宣传费支出可以在本企业扣除，也可以将其中的部分或全部按照分摊协议归集至另一方扣除。另一方在计算本企业广告费和业务宣传费支出企业所得税税前扣除限额时，可将按照上述办法归集至本企业的广告费和业务宣传费不计算在内。③烟草企业的烟草广告费和业务宣传费支出，一律不得在计算应纳税所得额时扣除。

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房地产开发经营全程财税管控成果

为了有利于建筑施工企业做好施工前的准备工作，一般在签订工程承包合同之后，建设单位会支付一定比例的预付款给建筑企业。建筑企业收到预付工程款或者未结算先开发票的，就会出现增值税纳税义务发生时间早于会计制度确认收入或利得的时间。建筑企业所反映的，收到预收账款提前缴纳增值税不合理的问题得以解决。按照现行规定应在建筑服务发生地预交增值税的项目，纳税人收到预收款时在建筑服务发生地预交增值税。

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房地产开发成本分配实例

以上四个成本项目构成了开发产品的直接成本。至此，直接成本加上开发间接费构成各类开发产品的建造成本，这是成本分摊的第一次分配。由于配套设施不能销售，是为本小区业主服务的，所以将配套设施费作为过渡性成本项目分配给直接对外销售的开发产品，这是成本计算的再次分配。2）准备出租的开发产品。到此为止，可以对外销售的独立的成本对象的成本已经计算完成，这就是可售开发产品的销售成本。

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施工许可证申请与审批流程解析

应当申请领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的，一律不得开工。建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的“建筑工程施工许可证申请表”，并附该办法第四条规定的证明文件，向发证机关提出申请。

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社会保险费税前扣除的相关规定

（一）基本社会保险费和住房公积金准予税前扣除企业依照国家有关规定为特殊工种职工支付的人身安全保险费和国务院财政、税务主管部门规定可以扣除的其他商业保险费准予税前扣除。（二）补充养老保险费、补充医疗保险费的扣除企业根据国家有关政策规定，为在本企业任职或者受雇的全体员工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，分别在不超过职工工资总额5%标准内的部分，在计算应纳税所得额时准予扣除。

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房地产全程财税管控-房地产开发经营全程财税管控

（一）科目设置小规模纳税人只需在“应交税费”科目下设置“应交增值税”明细科目，不需要设置专栏。（二）主要账务处理1.采购等业务的账务处理小规模纳税人购买物资、服务、无形资产或不动产，取得增值税专用发票上注明的增值税应计入相关成本费用或资产，不通过“应交税费——应交增值税”科目核算。

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招标方式：邀请招标及条件

进行邀请招标时，招标人或其委托的招标代理机构可向其信任的、具有相应资质的建筑承包商发送招标通知书或招标邀请函，邀请其参加开发建设项目的建设投标竞争的一种发包方式。邀请招标是非公开招标方式的一种，被邀请参见的承包商通常为3～10个。

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房地产开发全程财税处理

各地适用税额，由省、自治区、直辖市人民政府在条例规定的税额幅度内，根据本地区情况核定。《耕地占用税暂行条例实施细则》第三十一条规定，经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地管理部门办理占用农用地通知的当天。土地管理部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件，发放建设用地批准书。其实质是，通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，不应当征收耕地占用税。

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房地产拆迁补偿支出的财税处理

同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。在实际操作中应当注意拆迁补偿合同中必须写清楚：异地购房安置，购房发票的复印件作为本合同的附件。

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职工教育经费的税前扣除实施细则

为了对职工进行终生教育，《企业所得税法实施条例》第四十二条规定，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，企业发生的职工教育经费支出，不超过工资、薪金总额2.5%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后年度结转扣除。修订后的《企业财务通则》第四十四条第二款规定，职工教育经费按照国家规定的比例提取，专项用于企业职工后续职业教育和职业培训。

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房地产开发全程财税管控成果

在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。投资资产的成本=计税基础=历史成本长期股权投资的计税基础按历史成本计量。“长期股权投资——损益调整”。“长期股权投资——其他权益变动”。“长期股权投资——其他综合收益”。

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房地产开发经营全程财税控制

《财政部 国家税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》将上述规定修改为“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。仅对租赁服务采取预收款方式收到的预收款即产生纳税义务。很显然，企业会计准则对于租赁收入确认的时间晚于增值税纳税义务发生的时间。请计算2017年四季度应交增值税及销售收入。今后，每年在10月1日预付当年租金，按季度结算，均按上述办法处理。

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房地产经营财税管控-房地产开发经营全程财税管控

取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。2016年10月份，B商场包租了整个商厦，租赁合同规定，租期3年，年租金3150万元，如何缴纳增值税。按照16号公告规定，该商厦属于2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税，税率11%。丁公司出租商厦，参照思明国税局的规定可以选择简易办法计税，征收率为5%。

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房地产开发的招标程序和要求

经批准后领取“建设工程开工审批表”和同意招标的招标申请书。经当地招标管理部门批准后实施。开发商根据所批准的招标方式，发出招标公告或邀请投标函。招标人采用公开招标方式的，应当发布招标公告。邀请招标的情况下，则在评标的同时进行资格审查。招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交。

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