房地产收购勾地理论与实践
规避风险三部曲：常规、测算、分工
风险首先是要尽可能地去暴露，然后是尽可能地趋利避害。但是天底下没有百分之一百的万能条款可以做到把风险全部规避，有的只是和商务条款进行联动，获得风险转移或者降低自身风险的筹码。所以常规的规避办法有三类。所以把付款周期延长，是对付一切风险的最好办法。决策的依据很大程度上依赖于测算，如果测算准确，决策也准确。就效率而言，转让方去处理风险事项，效率会更高，这也算分工的一部分。
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2023-05-26
绿地长岛：探索区域开发新模式
2015年绿地做上海崇明岛北的绿地长岛项目时，几百台挖机同时开工，算上土地款的资金峰值最高达到100多亿元。2016年下半年开始，绿地长岛进入了回报期，月均销售1000～2000套。当然做热区域也有其他的办法，就是卖几块地给其他的大型开发商，一起来做这个区域。
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2023-05-26
如何进行第一次合作方拜访沟通？
第一次拜访沟通，对合作方的考察了解往往比项目本身更加重要。排除中介们的干扰，了解业主的主要诉求，为后续的研判打下基础。这也是双方商务逻辑的基础。业主对其他开发商的看法：一个项目肯定不止自己一家人谈，谈谈他对别人的看法，也有助于了解业主的心态。
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2023-05-26
勾地的定义和解释
相对于招拍挂和收并购而言，开发商们对于勾地的理解是最为混乱的，不同的人对勾地的理解都不一样，当然共识也是有的，就是要去找政府勾兑。本书认为勾地的名词解释的核心点是：“在对地方政府有充足的贡献下，开发商获得土地合理地价定向出让的机会。”本节就是以定向出让作为主要的勾地目标，来论述勾地的意义、流派、洽谈理念、洽谈内容、各阶段分解与成果要求等方面。
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2023-05-26
如何设置竞买条件和建设要求？
设置条件分为前置竞买条件及后置建设要求两类。前置竞买条件即竞买人报名资格，未达到资格或未提供相关材料无法报名，专门为开发商量身定制，是最强的排他手段。很多人会问设些什么条件合适，其实浙江省早有答案，只不过是一份“前置竞买条件”的禁止清单，非常全面，但很多其他城市并没有禁绝，仍可以参考。
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2023-05-26
产业集聚不宜强行 共赢才是拿地之道
笔者就曾看到过设计部为了效果把所有的产业都集中在一个小区域内，并美其名曰CBD，然后其他的区域都是没有产业搭配的裸奔的纯住宅，这种是非常不可取的。因为政府一定会要求集中产业的CBD区域要在第一期拿地或第二期拿地时就拿完，毕竟这是双方合作的理由。但对企业而言，后续的土地都是纯住宅，万一CBD运营得较好导致区域成熟度提高，进而导致地价暴涨，政府控制不住地价，企业拿不到后面的地如何处置？
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2023-05-26
收购项目公司负债：节约融资成本的好处
承债式收购中有意义的负债，其实还是项目公司欠金融机构并尚未到期的负债，承接这笔负债，等同于受让方接下了项目公司股权后又向原有的金融机构融了一笔资金，省下了另行融资的麻烦。
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2023-05-26
中海济南华山项目：4000亩超级大盘引爆楼市
中海济南华山项目一直以来都是济南乃至全国的明星项目，4000亩净用地的超级大盘，5年来总销售额近400亿元。最后的结果是，首批项目蓄客6000多组，在楼市寒冬中开盘，2014年11月推出6140套房，当天认购4300套，成交额25亿元，也算是当年的红盘，单盘销售额直接打进济南前三，中海也因为这个项目和中海国际社区两个项目挤进济南开发商的前三。
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2023-05-26
忽视财务问题的两个案例
但是在财务口径上，股权受让的时候，必须也是要支付给转让方一部分股权转让款，否则股权的转让就变成0元转让，转让方是吃亏的。为了让原理显得更清晰，我们假设一个带数字的案例。一个项目注册资本1亿元，股东借款9亿元，受让方平价收购50%股权，如果受让方直接把5亿元都汇入项目公司会出现什么情况？
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2023-05-26
如何实现等价交换洽谈思路
勾地洽谈的思路其实比较简单，就是“等价交换”。毕竟无论在一二三四五线城市，纯住宅用地的变现能力堪比黄金，又好卖又能卖出高价。政府把纯住宅用地便宜给开发商，损失的是一大块卖地利润，它把土地利润让给了企业，自然会要求企业承担一大块责任来做补偿。这个核心思路就是，引入产业能带来税收和就业，住宅用地上让出的利润损失，政府都可以从未来的税收中赚回来。
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2023-05-26
现金流滚资产：实现长期财富增长的策略
还记得现金流滚资产这个概念最早提出来的企业是万达。先看看万达的业绩，2009年其业内排名在20名之外，2010年冲到第7名，2013年冲到第3名。再之后靠现金流滚资产快速做大的是新城。虽然新城也不仅仅在发力商业，但是在排名日趋“板结”的情况下还有那么高效的冲刺，现金流滚资产战略助力还是很大的。万达一旦不拿地，就只能越做越小，靠自身的能力去填资产的窟窿，力不从心，不现实。
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2023-05-26
使用强IP攻城略地的企业如何实现规模化飞跃？
可以说，这些企业的规模实现飞跃式的发展，和使用强IP攻城略地的战略密不可分。强IP流派的核心模式，就是万达之前说的“现金流滚资产”，本质上是使用住宅的现金流去养活功能性物业的部分，以住养商。当然，一旦出现住宅部分利润不高，以及商办物业变现困难，开发商有较大概率会碰到现金流问题，这也是在使用强IP模式时候必须要提前考虑的。
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2023-05-26
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