专业市场规模开发已成趋势

2013年来自世方公司市场监测的数据显示，专业市场在商业地产所占的比重达到非常惊人的程度。而且对比同期零售商业来看，专业市场的规模是零售商业的3.5倍之多。现如今，这一地位已因专业市场项目的异军突起而遭遇挑战。以世方公司近年来代理的部分项目为例，可见一斑。

理论教育 2023-06-11

理解地块的交通和商业环境：以某城市项目为例

图5-16 某项目地块的四周环境3.地块的交通条件交通环境是人流、车流、物流的基础，也是大型专业市场综合体发展的根本。表5-2 某城市项目周边人流、车流量调查5.地块所在区域的商业开发状况项目所在区域的基本情况。

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没有免费的午餐：探讨个人价值的实现方式

商户零成本进驻市场，难以保证长期经营，没有与市场共患难的想法，在市场免租到期之后，很可能因市场经营状况不佳而逃离。采用这种方式能取得较好的招商效果，如昆明螺蛳湾国际商贸城就采用了这种方式。昆明螺蛳湾国际商贸城采用的合同期限为6年，免租1年，但需根据楼层、铺位面积的不同缴纳一定金额的经营保证金。1年免租期满后，直接用缴纳的经营保证金抵交租金。表12-1 昆明螺蛳湾国际商贸城经营保证金交纳额度明细表

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现金流模块在投资经济测算中的应用

该阶段的资金呈净流出状态，资金来源主要为自有资本金。该阶段的资金流出规模占项目投资规模较小，但期间的资金筹划却至关重要，须切实完成项目的融资安排。

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外部融资方式及常见融资方式介绍

外部融资包括权益性融资和债务性融资。本节仅对权益性融资和债务性融资进行概念性说明，并分别选取其中两种常见的融资方式进行介绍。图15-8 外部融资1.权益性融资权益性融资是指融资者以出让一部分利润为条件而向出资者融资的行为。开发企业可以选择在国内A股、B股以及我国香港和海外市场上市，融资手段分为首发上市和借壳上市。

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专业市场助力，实现个人飞跃成功梦想

婚后，周晓光和丈夫两人拿出了所有的积蓄，在义乌第一代小商品市场里买下了一个摊位。无论是“中国制造”垄断伦敦奥运会制品，还是虎门与世界时尚的平起平坐，或是周晓光的传奇故事，都能看到专业市场成就人们梦想的巨大推动力。总之，从落后到崛起，从“乡镇”到“国际范”；从“小坐商”到“大制造商”，这些都是在专业市场载体之上实现的“中国梦”。一句话，专业市场已在中国这片土壤扎根，从经济到文化，从现实到梦想。

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南北承接地：专业市场的新纽带

沿海地区的专业市场具有典型的产业地专业市场特点，而中部地区则是集散型专业市场基地，承担着将中国沿海地区产业化产品输送到中国中部广大内腹地的任务。在中国沿海区域专业市场在产业化推动下如火如荼地快速发展之际，中国中部的主要城市依托其地理区位及交通优势，逐步发展为大型集散型专业市场基地，如武汉汉正街、株洲芦淞市场、临沂小商品市场等。

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各配套类别说明 ，生产经营类配套

完善的公交配套可以方便城区居民上门采购，而城乡及长途客运则是项目向周边辐射的基础。该类配套是展示市场形象和体现服务水平的窗口。图9-10 会展会议商务办公。餐饮配套主要包括快餐店、小吃店、餐馆等类别，以满足市场内经营商户、上门采购者、物流配送司机、装卸工人和周边居民的消费需求。图9-16 住宅/公寓其他生活类服务。图9-17 汽车维修及美容/通信服务

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公路客运站：保障人流畅通的城市综合体

物流保证货物的流动，公交客运站则保证人的流动。除基本的公交之外，客运站已成为大型专业市场综合体的标配。中心站为潍坊公路客运总站，是交通部核定的一级汽车客运站，临近潍坊火车站广场，总建筑面积61000m2。相比之下，安庆光彩大市场规划的是安庆客运中心站，占地面积94亩，建筑面积30000m2，按交通部的一级客运站标准建造，是整个安庆的公路交通枢纽中心，为安庆光彩大市场的发展注入了活力。

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寻找目标商户的有效方法

项目招商的目标商户在哪里？一般情况下，省会城市的异地商户比例高于地级市，小商品市场经营商户中异地商户的占比要比建材市场的高，异地商户中来自浙江、江苏、福建等区域的商户是主力军。例如，昆明螺蛳湾国际商贸城的一期小商品市场的商户中，浙江、福建商户超过50%。大型专业市场综合体招商的目标商户通常分为以下三类：1.本地经营商户项目所在地同类市场的在营商户。项目所在地下辖县（镇）的在营商户。

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打造有竞争力的组合业态

业态组合要根据市场的实际竞争情况，选取有竞争力的业态。因此，有产业基础和消费需求的业态是项目定位应重点考虑的业态。有关资料表明，全球70%的小商品生产是在中国完成的。中国生产的小商品种类齐全，汇集了28个大类近32万种商品。至2010年，我国的农村人口达6.74亿多，占总人口的50.32%，而农村居民人均纯收入仅5919元，收入水平相对偏低，对小商品市场的商品消费具有较强的依赖性。

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西济在西南片区为专业市场输送物资

相比东南沿海及中心部，中国西部专业市场发展相对较晚。昆明螺蛳湾国际商贸城规划总占地面积约5705亩，规划总建筑面积达882万m2，其中主体市场部分总建筑面积约300万m2，目前1、2期已完成招商，投入运营。其市场规模及市场辐射力均居西部市场之首。但整体经营情况并不理想，目前已建成面积276万m2，总体开业率不足30%，除中药材市场、皮具箱包市场经营状况较好以外，其他区域经营情况惨淡。

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国际范专业市场：打造国际品质的购物体验

典型代表企业有华南城、五洲国际等。2009年在香港交易所上市，股票简称华南城，股票代码1668，成为中国第一家专业市场上市的民营企业。华南城的运作模式是以“一体两翼”为结构+以“专业市场+展会活动+电子商务”三种营运模式。但到目前为止，华南城的开发模式并未受到市场的检验。认购价为每股2.20港元，即较2014年1月13日华南城股份交易停牌前收市价每股2.17港元溢价约1.38%。

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如何理解城市的经济发展与产业结构？

读懂城市的六大方面如图5-3所示。GDP是经济中所生产出的最终产品和劳务的价值，是衡量城市经济状况的通用指标。例如，人们经常用GDP来划分城市的级别。城市的GDP总量达到500亿元，或是突破1000亿元，都直接代表城市经济的发展水平。图5-5 城市宏观经济环境研究指标2）人均GDP。表5-1 人均GDP与城市商业发展阶段性关系3）GDP增速。城市产业结构是城市社会再生产过程中形成的各产业之间及其内部各行业之间的比例关系和结合状况。

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定位目标消费群体，精准有效

例如五金机电市场，它的消费主体多是从事相关生产的单位或个人，如来自工厂的专项采购。大型专业市场综合体的目标消费群体定位不能一概而论，要针对每类市场的目标消费群体，进行精准化定位。小商品市场目标消费群体：普通居民、下游经销商、专项采购等。五金机电市场目标消费群体：普通居民、工厂以及加工厂等。汽车汽配市场目标消费群体：私家车主、修理厂等。

理论教育 2023-06-11

大型专业市场综合体规划设计的依据

大型专业市场综合体是随着我国经济高速发展而产生的全新的、现代化的、我国特有的商业形态。大型专业市场综合体的规划设计必须依据市场调查得出定位结论，集中策划师的灵感智慧，运用建筑设计师的技术手段，发挥营销专家的推广策略共同完成。大型专业市场综合体的规划设计最需要考虑的内容之一就是商家的需求，其中主力商家的需求又是要重点考虑的。

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