房地产估价

假设开发法的两种计算方法优化

根据《房地产估价规范》的要求：“运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。在实际操作中宜采用折现的方法;难以采用折现的方法时,可采用计算利息的方法。”所以,在实际运用假设开发法时一般均采用动态法来进行评估。该宗土地为待开发建设土地,可采用假设开发法估价。
理论教育 2023-06-13

分析房地产价格影响因素的关键因素

住房制度1998年前我国实行的是福利分房制度,没有房地产市场,住宅不是商品,也没有价格。1998年后,福利分房制度被市场经济模式的商品房所取代,国家规定单位不再买房分配给职工,个人成为购房主体,由此才产生了商品房,产生了商品房价格。考察税收政策对房地产价格的影响,必须注意课税的转嫁问题。
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成本法基本原理解析

成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。因而成本法也可以说是以房地产价格各个构成部分的累加为基础,来求取房地产价值的方法。采用成本法评估出来的不动产价格又称为积算价格。从卖方的角度来看,成本法的理论依据是生产费用价值论。运用成本法估价时需要注意,现实中的房地产价格直接取决于其效用,而非花费的成本,成本的增减一定要对效用有所作用才能形成价格。
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房地产估值核心：价值考虑和价格变动

房地产估价的核心是价值考虑。前已述及,房地产估价就是为了特定的目的,对特定的房地产或房地产权益在特定时点的价值进行测算和判定。经评估测算出委估房地产的估价额后,应将估价成果写成估价报告书。房地产价格水平及其变动,从经济学上来讲,是由房地产的供给和需求这两种力量共同作用的结果。认识房地产的供给、需求及其与房地产价格之间的关系,对于房地产估价来说是十分重要的。
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房地产价格的形成机制

因此,商品房的价值构成就成为房地产价格形成的基础,这就是“生产费用价值论”——商品的价格是依据其生产所必需的费用决定的。生产费用价值论也是房地产估价方法之一的“成本法”的理论依据。此外,预期原理对房地产价格的形成也具有非常重要的作用。
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市场比较法的操作步骤详解

表4-1交易实例调查表交易实例及其内容的真实性、可靠性是提高估价结果精确度的一个基本保证。建立交易实例库不仅是运用市场比较法估价的需要,还是从事房地产估价的一项基础性工作,也是形成房地产估价机构和估价人员的核心竞争力之一。可比实例选取得恰当与否,直接影响到市场比较法评估出的价格的准确性,因此应特别慎重。
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房地产开发项目中的假设开发法

而本章讲述的假设开发法并不是一个独立的、新的方法,其本质上同收益法,形式上是成本法的倒算。在房地产开发项目的可行性研究中,假设开发法也被广泛采用。因此,与其他方法相比较,假设开发法显得相对粗略。不过,当估价对象具有潜在的开发价值,而市场又不够发育、难以采取市场比较法对委估房地产进行估价时,假设开发法几乎是唯一实用的估价方法。
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假设开发法的基本原理的介绍

2)预期原理因为假设开发法是依据设想的开发方案来评估待开发房地产的价格,所以其基本原理与收益法相同,是预期原理。在假设开发法估价过程中,同样要遵循预期收益原则,应以估价对象在正常利用下的未来客观合理的预期收益为基准。
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市场比较法的基本原理

市场比较法以替代原理为主要理论依据,其基本原理如图4-1所示。市场比较法是以替代原则为基础,正确选择比较实例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。
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市场比较法举例应用

使用市场比较法,首先要找到与评估对象相类似的案例,而且要符合一定的要求,如用途相同、建筑结构相同、地区相邻或相近、价格类型相同、估价日期接近、交易情况正常或可修正为正常等,把它们按照一定的要求列表,逐项填写,这是使用市场比较法的基础。下面结合一些具体的实例,对市场比较法的评估过程进行进一步的熟悉。试利用上述资料评估该商品住宅在2006年9月1日的正常市场价格。
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高层建筑地价分配方案优化研究

高层建筑地价分摊就是要对有多个所有者或使用者的高层建筑,科学、合理地计算各方应分得多少土地份额。
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如何运用假设开发法进行有效的业务拓展？

7.2.1假设开发法最基本的公式根据定义,假设开发法最基本的公式为：V＝Vp－C式中：V——待开发房地产在估价时点下的价值,如果估价对象为空地,那么就是该空地在估价时点下的价格;如果估价对象是在建工程,那么就是该在建工程在估价时点下的价格;Vp——开发完成后的房地产价值,是通过预测得到的;C——应扣除项目。
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房地产估价的现实需求分析

在协议出让土地使用权中,出让人需要确定土地使用权协议出让最低价,土地使用者需要确定其最高出价。③增加抵押贷款估价,即抵押人以同一抵押房地产向同一抵押权人再次抵押贷款的,对该房地产的抵押价值进行的评估。
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如何计算收益法？

某宗房地产,预计未来第一年的净收益10万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%,收益年限为无限年期,该类房地产的资本化率为7%,则该宗房地产的收益价格为：6.2.6预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式1)现金流量图图6-62)公式式中：Pt——预期的第t年末的房地产转售价格。
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案例分析：收益法的运用与优化

根据复合投资收益率法公式,求取该类房地产的资本化率r。押金运用收益4%,资本化率为8%。租金损失按每年1个月租金收入计。试依据上述资料,评估该房地产2004年1月1日的收益价格。由题意,运用收益法进行估价。A．类似房地产的客观B．类似房地产的实际C．类似房地产的最高D．类似房地产的最低5.收益法适用的条件是房地产的()。
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