■案情■

原告(上诉人)黄某、李某

被告(被上诉人)边某、何某

两原告系夫妻，两被告系夫妻，原、被告之间原系同事关系。2004年，原告因无法及时偿还被告借款遂将系争房屋委托被告何某出售。嗣后，被告何某与边某就上述房屋签订买卖合同，并将房屋产权变更为边某。为此，双方发生纠纷。

原告黄某等共同诉称，原告曾委托被告何某出售房屋，但何某在原告完全不知情的情况下与被告边某签订房地产买卖合同，何某对房屋没有处分权，以明显低于市场价格的金额卖给自己的丈夫边某，根据合同法的有关规定，两被告的行为系恶意串通，损害了原告的合法权益，系争房屋的买卖合同应为无效。故原告诉至法院，请求判令上述房屋的买卖合同无效，产权归原告所有。

被告边某等共同辩称，本案涉及的房屋买卖合同系有效合同，产权已登记在被告边某名下。合同的签订是经原告授意所签署。另合同约定的房价并非偏低，而是经房产部门的评估机构进行评估的合理价格。不同意原告之诉请。

■审判■

本案的关键在于:原告对系争房屋买卖合同签订的情况及后果是否知道或应当知道。该节事实的认定，关系到合同的效力。

随着当今社会通信事业的发展，手机的广泛运用，法院在审理案件过程中出现证据的形式亦日渐增多，本案中就是以手机短信作为认定事实的证据。在本案的审理过程中，原告先是确定其在2004年8月上旬已得知系争房屋的买卖事宜(产权已过户至边某名下)，但被告提供了原告在2004年10月13日发给何某的手机短信，在该短信内容中，原告向被告承诺搬出系争房屋的期限，从上述情节可以得出原告对系争房屋的买卖是明知且认可的结论，否则原告不会向被告承诺搬出系争房屋的期限，并且原告就手机短信内容的解释不符一般情理。

本案中，原、被告之间并不是普通的买卖合同的权利义务关系，由于原告系被告的债务人，原告表示愿意委托被告将系争房屋出售以清偿债务，该委托的性质实际上是一种清偿债务的替代形式，即在2004年8月1日前原告如未还款的情况下由被告何某将系争房屋出售，用房款清偿债务。这是原告委托被告何某出售房屋用来清偿债务的目的。所以虽然何某以原告代理人的身份将房屋出售给其丈夫边某，在代理的法律关系上，何某此举有悖于代理人的职责，但考虑到原、被告之间的债权债务关系的存在，原告又同意将系争房屋出售给被告的事实，故法院从维护合同法的诚实信用原则、维护社会经济秩序的目的出发，最后还是确认合同有效。(www.daowen.com)

关于原告主张的两被告之间恶意串通、以极低价格出售系争房屋的问题，法院在审理过程中曾依法向房屋交易部门调取了四套与系争房屋同类地区同一时间的房屋买卖合同，其单价在5500余元～6100余元之间。经审核，本案系争房屋的买卖合同所约定的单价亦与上述价格相近，而并非偏低。

根据本案查明的事实，该合同的签订情况原告系明知并予以认可，且上述合同的签订带有以房抵债的性质，系原告方的真实意思表示。两被告之间签订合同并不存在恶意串通的情节，原告诉请合同无效的理由不能成立，遂判决对原告的诉讼请求不予支持。

一审判决后，原告提出上诉。二审法院经审理依法判决维持一审判决。

■点评■

本案关键在于房屋买卖合同效力的认定，其中涉及原告对代理人行为是否已经追认，手机短信是否可以作为认定事实的证据等诸多问题。

代理制度是民事活动中的一项重要制度，我国《民国通则》、《合同法》等法律法规对此均有所规定。代理人应在代理权限内实施民事法律行为，代替被代理人行使民事权利和承担民事义务，保护被代理人的合法民事权益。代理人利用代理权进行损害被代理人利益的民事活动属于滥用代理权，滥用代理权给被代理人造成经济上损失的，应承担民事责任。被告边某接受原告委托出售系争房屋后，却以代理人名义与其丈夫何某签订了房屋出售合同，虽然购房人名义上是被告何某，但真实的购房行为系被告夫妻两人所为，因此，被告边某的行为显然有违代理人的义务。通常情况下，自己代理、双方代理以及与第三人恶意串通，损害被代理人利益的行为被视为滥用代理权，无效行为。但是，本案特殊之处在于:一是原告在获知房屋已经出售的情况，以手机短信的形式承诺限期搬离系争房屋，因此，原告以其行为对代理人出售系争房屋的行为予以了追认。随着社会的发展，证据的形成日益增多，我们不能因为证据出现新的表现形式而否认其证明的效力，只要其符合证据的要求，就可以作为认定案件事实的依据。本案中，手机短信作为一种新的证据形式得到了确认。二是房屋出售合同并没有损害了原告的利益。原告在诉讼提出系争房屋交易价格过低，损害了被代理人合法利益的主张。法院不采用评估机构对系争房屋进行评估的形式，而是采用从房地产交易部门查阅了同类地区同一时间的多份房屋买卖合同进行比较确认的方式，系争房屋的交易单价与上述价格相近，进而认定该出售合同并不损害被代理人的利益。在鉴定、审计费用超过或接近争议标的金额或者鉴定费用明显过高不符合诉讼经济的要求时，法官可以提示当事人改用成本较低的证明方式。本案中，法官运用了比评估更为经济的方式获得了内心的确信。

案例提供单位:上海市普陀区人民法院

编写人:张莹

点评人:茆荣华