“假设”在此处为“姑且认定”之意，它是进行一项房地产估价工作的假定前提条件。同一房地产在不同的假设条件下，其价值实现受到的约束不同，因而会产生不同的估价价值。需要说明的是，这里的假设并非子虚乌有，而是对现实中发生的不同房地产业务情况的归类。

1.4.1　继续使用假设

继续使用假设是指房地产将按照现行用途继续使用，或转换用途继续使用。现实中的表现主要有两种情况：一是房地产将按照现行用途原地继续使用，如甲某购买一住宅后继续作住宅使用；二是房地产将转换用途后在原地继续使用，如将一工业厂房改造成商场等。

对于可继续使用房地产的估价与不可继续使用房地产的估价，以及不同情况下的继续使用房地产的估价，往往适宜于不同的房地产业务，具体估价过程中考虑的细节因素不同，估价结果自然也不同。比如一宗房地产业务，如果按照现行用途（比如商业用途）继续在原地使用，用收益法估价其价值，就是将该宗房地产在商业用途下的未来收益，以一定的还原利率还原为估价基准日收益总和，即为该宗房地产的估价值；如果用途转换为居住用途继续使用，用收益法估价其价值，就是将该宗房地产在居住用途下的未来收益，以一定的还原利率还原为估价基准日收益总和，即为该宗房地产的估价值；如果不再继续使用，如土地使用权到期需由政府将土地使用权无偿收回，则该宗房地产的估价值趋近于零。三种不同情况下的房地产估价价值依次由高到低。

在确定是否可以采用继续使用假设时，需要充分考虑的条件有：房地产的产权是否明晰，产权不清的房地产难以确认其价值；房地产是否具有剩余经济寿命，已经没有剩余经济寿命的房地产一般将不再有获利能力，因而其市场价值难以体现；房地产从经济上、法律上、技术上是否允许转变利用方式等。

1.4.2　公开市场假设(www.daowen.com)

所谓公开市场是指在该市场上，交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性，即一个完全竞争的房地产市场。公开市场假设是指待估价房地产能够在完全竞争的市场上进行交易，从而实现其市场价值。不同类型的房地产其性能、用途不同，因而市场化程度也有差异。用途广泛、通用性比较强、市场化程度较高的房地产如住宅，比具有较强专用性的房地产如化工生产用厂房、发电厂、码头、教堂等有更加活跃的交易市场，因而更适用于公开市场假设。专用性房地产一般具有特殊的性质，有特定的用途或限于特定的适用者，在不作为企业经营活动的一部分时，很少能够在公开市场上出售。

在房地产估价时，对于其具备在公开市场上交易的房地产，宜作公开市场假设，并根据房地产的位置、特点、市场供求状况等因素确定其最佳利用方式，按照最佳利用方式进行估价。

1.4.3　清算假设

清算（清偿）假设是指房地产所有者在某种压力下，如破产、抵押权实施等，将被迫以协商或以拍卖的方式，强制将其房地产出售。由于卖方一般是非自愿地被迫出售房地产，买方处于相对有利的地位，再加上此类交易是被限制在较短时间内完成的，对有关买方的市场信息了解不充分，房地产的交易价格明显低于继续使用或公开市场条件下的价格，因而估价价值往往也低于继续使用和公开市场假设下的估价价值。