1.1.1　房地产估价的基本含义

房地产估价（Real Estate Appraisal或Property Valuation），是指以房地产为对象，由房地产专业人员根据估价目的、遵循估价原则、按照估价程序，在充分了解和掌握估价对象基本情况、房地产市场资料和深入分析房地产价格因素的基础上，采用科学的估价方法，结合估价经验，就房地产在一定权利状态和一定时点的市场价值所作出的判断与推测。不同国家和地区房地产估价称谓则略有差异，例如在美国称为“Real Estate Appraisal”，在英国称为“Property Valuation”，在日本称为“不动产鉴定”，在中国台湾地区称为“不动产估价（或鉴定、鉴价）”，在中国香港称为“物业估价”等。

为了更好地理解和把握房地产估价的含义，我们还应充分地认识房地产估价本质。房地产估价是估价师运用自己的估价专业知识和经验去“揭示”或者“发现”房地产的价值，而不是去“发明”或“创造”房地产的价值；是评估房地产的价值而不简单是价格；是估价机构和估价师以专业机构和专家的身份发表对估价对象价值的专业见解、看法或观点，不应被视为估价机构和估价师对估价对象可实现价格的保证。另外，对于评估结果不能用物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差。同时我们也应清楚地认识到，正确的房地产价值评估必须依靠科学的估价理论和方法，但又不能完全拘泥于现有的方法和理论，还必须依靠估价师的实践经验。

1.1.2　房地产估价的要素

1）房地产估价主体

（1）房地产估价专业人员

房地产估价专业人员，是指经房地产估价人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价业务的专业人员。按照当前我国房地产估价体系，国内从事房地产估价业务的专业人员主要包括：注册房地产估价师及房地产估价员。

注册房地产估价师是指通过全国房地产估价师执业资格考试或者资格认定、资格互认，取得中华人民共和国房地产估价师执业资格（简称执业资格），并按照《注册房地产估价师管理办法》注册，取得中华人民共和国房地产估价师注册证书（简称注册证书），从事房地产估价活动的人员。

而房地产估价员是指通过省级资格考试或资格认定，取得房地产估价员资格，从事房地产估价活动的人员。房地产估价员证书属于职业水平证书，不具有行政许可的性质，房地产估价员的职责是协助房地产估价师完成估价工作。

一般来说，房地产估价员只能在本省执业，而注册房地产估价师在全国范围内均可执业。另外，在权限上，房地产估价员也仅能参与编制房地产估价文件，而不能审核在估价活动中形成的估价文件，当然，在出具的估价文件中，房地产估价员不具有独立的估价文件签发权。

①房地产估价人员基本条件

一名合格的房地产专业估价人员，应当具备的基本条件是：

a.房地产估价方面扎实的理论知识；

b.从实践中积累起来的丰富的实务经验；

c.实务操作中的良好的职业道德。

②房地产估价人员职业道德要求

对于专业估价人员而言，具有良好的职业道德是非常重要的。如果没有良好的职业道德，即使估价人员精通估价理论，有丰富的估价实践经验，但评估出来的价值不会客观公正。评估出来的价值如果不够客观公正就会损害有关当事人的合法权益，破坏正常的房地产市场秩序，这样就违背了国家实行房地产估价制度的初衷。房地产估价人员应遵守的职业道德主要有六个方面：

a.应做到公正、客观、诚实，不得做任何虚假的估价；

b.应保持估价的独立性，必须回避与自己、近亲属或其他有利害关系人的有关的估价业务；

c.如果感到自己的专业能力有限而难以对某房地产进行估价时，不应该接受该估价委托；

d.应妥善保管委托人的文件资料，未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开或泄漏给他人；

e.应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外费用，也不得降低收费标准，进行不正当竞争；

f.不得将资格证书借给他人使用或允许他人使用自己的名义，不得以估价者的身份在非本人估价的估价报告上签名、盖章。

③房地产估价师执业管理制度

从事房地产估价的执业前提，是通过相关主管部门举办的资格考试，并在有效期内于估价机构注册。

参加全国房地产估价师执业资格考试的条件是：凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一者，可申请参加房地产估价师执业资格考试。

a.取得房地产估价师相关学科（包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等，下同）中等专业学历，具有8年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满5年；

b.取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满4年；

c.取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满3年；

d.取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学士学位、或研究生班毕业，从事房地产估价实务满2年；

e.取得房地产估价相关学科博士学位；

f.不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计会计、统计的专业助理资格考试并取得相应资格，具有10年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满6年，成绩特别突出者。

经国家有关部门同意，获准在中华人民共和国境内就业的外籍人员及港澳台地区的专业人员，符合上述规定的，也可报名参加房地产估价师执业资格考试。

房地产估价师执业资格考试成绩实行滚动管理，考生须在连续两个考试年度内通过全部科目的考试后，方可获得执业资格。《房地产估价师注册管理办法》就注册条件、变更、续期、注销及执业的权利和义务等做了详尽的规定。

（2）其他行业的房地产估价相关人员

其他行业的房地产估价相关人员特指从事国有资产评估的注册资产评估师及国有土地估价的注册土地估价师。注册资产评估师及注册土地估价师是在特定范畴下从事估价活动的专业技术人员。

注册资产评估师（Certified Public Valuer）是指经全国统一考试合格，取得《注册资产评估师执业资格证书》并经注册登记的资产评估人员。

注册土地估价师是指经全国统一考试合格，依法取得《中华人民共和国土地估价师资格证书》，并经注册登记的以不动产为评价对象的专业技术人员。

从我国当前的估价体系来看，资产评估师考试工作由人力资源与社会保障部、财政部共同负责，土地估价师考试工作由国土资源部单独负责，房地产估价师考试工作则由住建部、人力资源与社会保障部共同负责。另外，以国有土地评估为主的土地估价需按照国土资源部颁发的规程、规章进行，以国有资产评估为主的资产评估需按照人力资源与社会保障部、财政部颁发的规程、规章进行，而以房产为主的房地产评估要按住建部颁布的规程、规章进行评估，这种管理体系的交叉必然导致一系列矛盾的产生。

（3）房地产估价机构

房地产估价机构是指具备足够数量的估价师，依法设立并取得专业资质，以有限责任公司或合伙企业形式设立。

根据原建设部《房地产资质管理办法》（建设部第142号）房地产估价机构资质等级分为一级、二级、三级。国务院建设行政主管部门住房与城乡建设部负责一级房地产估价机构资质许可，省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责二、三级房地产估价机构资质许可，并接受国务院建设行政主管部门的指导和监督。房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立。根据原建设部《房地产资质管理办法》（建设部第142号），一级、二级、三级资质等级要求分别如下：

①一级资质要求

a.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样；

b.从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上；

c.有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上；

d.有15名以上专职注册房地产估价师；

e.在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积50万平方米以上或者土地面积25万平方米以上；

f.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；

g.有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；

h.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%；

i.有固定的经营服务场所；

j.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；

k.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求；

l.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十二条禁止的行为。

②二级资质要求

a.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样；

b.取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4年以上；(www.daowen.com)

c.有限责任公司的注册资本人民币100万元以上，合伙企业的出资额人民币60万元以上；

d.有8名以上专职注册房地产估价师；

e.在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30万平方米以上或者土地面积15万平方米以上；

f.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；

g.有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；

h.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%；

i.有固定的经营服务场所；

j.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；

k.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求；

l.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十二条禁止的行为。

③三级资质要求

a.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样；

b.有限责任公司的注册资本人民币50万元以上，合伙企业的出资额人民币30万元以上；

c.有3名以上专职注册房地产估价师；

d.在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积3万平方米以上；

e.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；

f.有限责任公司的股东中有2名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；

g.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%；

h.有固定的经营服务场所；

i.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；

j.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求。

2）房地产估价目的

估价目的（Appraisal Purpose）是指一个具体估价项目的估价结果的期望用途，或者说，完成后的估价报告拿去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者政府民事行为的需要。

不同的估价目的，来源于对估价的不同需要。现实中主要的房地产估价目的可以划分为：土地使用权出让，房地产转让（包括买卖、交换、赠予、抵债等）、租赁、抵押，典当、保险、课税、农民集体土地征用补偿、城市房屋拆迁补偿、损害赔偿、分割、合并纠纷、涉案、企业合资、合作、合并、兼并、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算房地产估价纠纷及涉案中的房地产估价复核或鉴定等。

不同的估价目的，将影响估价结果。因为估价目的的不同，估价的依据和应考虑的因素、采用的价值标准、估价方法就有可能不同，甚至估价对象的范围也不相同。在价值构成的各要素，即成本、费用、税金、利润等的取舍上，也必须服从于估价目的。而不同的估价目的，限制了估价报告的用途。由于上述原因，针对不同的估价目的得出的估价结果可能不同，所以不能将估价报告盲目地套用于与其不相符的用途。

3）房地产估价对象

估价对象是指一个具体估价项目中需要估价的房地产。在估价实践中房地产估价对象主要存在三种形态，即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。

关于房地产估价对象的详细阐述见1.2节。

4）房地产估价原则

估价原则是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在对房地产价格形成和运动的客观认识的基础上，总结出的一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条规定：“房地产价格评估应当遵循公正、公平、公开的原则”；中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》1.0.3规定：“房地产估价应独立、客观、公正”，3.0.1规定：“房地产估价应当遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则”。本书介绍的估价原则是：独立、客观、公正原则，合法原则，最高最佳使用原则，估价时点原则，替代原则，谨慎原则。

关于估价原则的详细阐述见本书第三章。

5）房地产估价程序

估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性及时间操作所排列出的先后次序。房地产估价的一般程序是：

（1）获取估价业务；

（2）受理估价委托及明确估价目的、估价对象、估价时点等基本事项；

（3）拟定估价作业方案；

（4）搜集估价所需的资料；

（5）实地勘察估价对象；

（6）选定估价方法计算；

（7）确定估价结果；

（8）撰写估价报告；

（9）交付估价报告；

（10）估价资料归档。

关于估价程序的详细阐述见本书第四章。

6）房地产估价方法

一宗房地产的价值通常可以从以下三种思路来求取：

（1）基于明智的买者肯出的价钱不会高于其他买者最近购买相同房地产的价格，通过最近同类房地产在市场上是以什么价格进行交易的思路来求取；

（2）基于明智的买者肯出的价钱不会高于重新开发或建造相同房地产所需的费用，通过计算重新开发或建造同类房地产需要多少费用来求取；

（3）基于房地产的收益能力来衡量其价值，通过预计如果直接利用该房地产可能获得多少收益的思路来求取。

在房地产估价中的三大基本方法即来自以上思路。以第一种思路评估房地产价格的称为市场法（或比较法）；以第二种思路评估房地产价格的称为成本法；以第三种思路评估房地产的方法称为收益法。除此之外还有一些其他的估价方法，如假设开发法、基准价评估法、长期趋势法、路线价法等。每种估价方法都有特定的适用范围和条件，有时可以同时使用，以相互验证，互为参照。前三种方法一般认为是房地产估价的基本方法，其他的方法是这三大方法的派生。

7）房地产价格影响因素

影响房地产的价格的因素很多，可以说错综复杂，这些因素相互作用于房地产价格。各种因素对房地产价格的影响是不同的，有的因素有利于提高房地产价格，有的因素则起到相反的作用。同时，不同的因素对房地产价格的影响程度也不尽相同，有的影响大，有的则较小，甚至没有影响。即使同一种影响因素，也会由于房地产类型的不同而产生不同的影响。此外，随着时间的变化、地区的不同或者房地产类型的不同，影响房地产价格的因素也会发生变化。正是因为这样，在进行房地产价格评估时，应明确把握各种影响房地产价格的因素，充分调查和分析过去的变化、现在的状态及将来的趋势，并研究分析各因素之间的关系，才能正确地评估出房地产的价格。

关于房地产价格影响因素的详细阐述，见本书第2章。

8）估价时点

估价时点，也称为价值时点，通常为价值日期，具体指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。在房地产估价中，同一房地产在不同的时间会有不同的价值。因此，估价时点不是随机确定的，应当根据估价目的来确定，并且估价时点的确定在前，而评估价值的确定在后。