第三节　投资性房地产

一、投资性房地产的概念

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

投资性房地产业务是一种经营性活动。投资性房地产的主要形式是：出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权的行为。房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从属的经营性活动，以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，尽管其增值收益经常与市场供求、经济发展等因素有关，但目的是增值后转让以赚取增值收益。根据税法规定，企业出租房地产、转让土地使用权均视为一种经营活动，应当缴纳营业税。

二、投资性房地产的范围

（一）属于投资性房地产的项目

属于投资性房地产的项目包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

1.已出租的土地使用权。已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。企业以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位，或计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于已出租的土地使用权。

2.持有并准备增值后转让的土地使用权。持有并准备增值后转让的土地使用权，很可能给企业带来资本增值收益，具有投资性房地产的特征。比较典型的例子是，企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

3.已出租的建筑物。已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。例如，企业将其办公楼出租，同时向承租人提供维护、保安等日常辅助服务，企业应当将其确认为投资性房地产。

例如，甲企业购买了一栋写字楼，共12层。其中5层经营出租给乙公司，6～12层经营出租给丙公司，底层经营出租给某家大型超市。甲企业同时为整栋楼提供保安、清洁、维修等日常辅助服务。本例中，甲企业将写字楼出租，同时提供的辅助服务不重大。对于甲企业而言，这栋写字楼属于甲企业的投资性房地产。

（二）不属于投资性房地产的项目

不属于投资性房地产的项目包括自用房地产和作为存货的房地产。

1.自用房地产。自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业生产经营用的厂房和办公楼属于固定资产，企业生产经营用的土地使用权属于无形资产。

例如，企业出租给本企业职工居住的宿舍，虽然也收取租金，但间接为企业自身的生产经营服务，因此具有自用房地产的性质。又如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店。旅馆饭店的经营者在向顾客提供住宿服务的同时，还提供餐饮、娱乐等其他服务，其经营目的主要是通过向客户提供服务取得服务收入，因此，企业自行经营的旅馆饭店是企业的经营场所，应当属于自用房地产。

2.作为存货的房地产。作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于投资性房地产。

从事房地产经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权，属于房地产开发企业的存货，即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地，也不得将其确认为投资性房地产。

实务中存在某项房地产部分自用、部分用于赚取租金或资本增值的情形，如企业将其办公楼部分用于企业本身的行政管理，部分出租给其他单位使用；也存在一项房地产部分作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应分别确认和核算。

例如，甲企业拥有一家五星级饭店，共20层。一层分为两个部分，一部分为饭店大堂，另一部分出租给某家银行开办储蓄所。二层分别出租给两家餐馆。3～15层为自行经营的客房和会议室等。16～20层为写字楼，出租给某家软件开发公司。本例中，这家饭店自行经营的楼层（包括一层的大堂和3～15层），属于自用房地产；对外出租的楼层应做进一步判断：对外出租的楼层中能够单独出售和计量的部分，应当确认为投资性房地产，不能够单独出售和计量的部分，应当与自行经营的楼层一并确认为固定资产。

三、投资性房地产的确认条件

将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：

1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业。与投资性房地产有关的经济利益包括用于出租的房地产的租金收入，或者用于资本增值的房地产的增值收益。企业确定投资性房地产产生的经济利益是否很可能流入企业，需要进行职业判断。判断时需要考虑相关市场因素的变化。

2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。取得投资性房地产时，应当按实际成本进行计量。成本不能可靠计量，就无法予以确认。

用于出租的房地产的确认时点通常是租赁期开始日（即承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期），因为租赁期开始日是房地产进入出租状态、开始赚取租金的时点。用于资本增值的土地使用权的确认时点通常是自用土地使用权停止自用后明确用于资本增值的日期。

四、投资性房地产的初始计量

投资性房地产应当按照成本进行初始计量，其初始入账价值的确定与固定资产、无形资产一致。

（一）外购的投资性房地产

对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才属于外购的投资性房地产。企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。

例如，某公司拟购入一栋写字楼并将其中一层租赁给其他企业使用。在购买过程中，该公司就与其他公司签订了租赁协议，约定这层写字楼购入时开始起租。在这种情况下，这层写字楼的购入日同时也是租赁期开始日，应在当日作为投资性房地产加以确认。如果该企业所签订的租赁协议约定在购入后3个月再起租，或者在购入写字楼后才与其他企业签订租赁协议，则该层写字楼应当先作为固定资产加以确认，直至租赁期开始日，才能从固定资产转换为投资性房地产。

外购的投资性房地产，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出，对该资产采用成本模式进行后续计量时，借记“投资性房地产”科目，采用公允价值模式进行后续计量时，借记“投资性房地产——成本”科目，贷记“银行存款”等科目。如果购入的房地产，部分用于投资，部分自用，企业应当将成本在不同部分之间进行合理分配。企业可以按照不同部分的公允价值所占的比例进行分配。

［例5-27］20×6年3月，甲企业计划购入一栋写字楼，用于对外出租。3月15日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期5年。4月5日，甲企业实际购入写字楼，支付价款共计1 000万元。甲企业以成本模式对投资性房地产进行后续计量。假设不考虑其他因素。甲企业的会计处理为：

20×6年4月5日

（二）自行建造的投资性房地产

企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。

自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等，企业采用成本模式对投资性房地产进行后续计量时，借记“投资性房地产”科目，采用公允价值模式进行后续计量时，借记“投资性房地产——成本”科目，贷记“在建工程”等科目。建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。

五、投资性房地产的后续计量

企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

（一）采用成本模式计量的投资性房地产

企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，按期（月）计提折旧或摊销，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。

投资性房地产存在减值迹象的，还应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。

（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产

只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才允许对其采用公允价值计量模式。企业一旦选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。(www.daowen.com)

采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中型城市，应当具体化为投资性房地产所在的城区。（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对于土地使用权而言，是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。

采用公允价值模式计量的，企业不对投资性房地产计提折旧或摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。公允价值高于原账面价值的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于原账面价值的差额，做相反的会计分录。

［例5-28］甲公司为生产企业，20×7年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司自行建造的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为10 000万元。甲公司采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。20×7年12月31日，该写字楼的公允价值为9 200万元。甲企业的会计处理为：

（1）20×7年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租：

（2）20×7年12月31日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益：

（三）投资性房地产后续计量模式的变更

为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式计量条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。

成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

企业变更投资性房地产计量模式时，应当按照计量模式变更日投资性房地产的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目，按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，按照原账面余额，贷记“投资性房地产”科目，按照公允价值与其账面价值之间的差额，贷记或借记“利润分配——未分配利润”、“盈余公积”科目。

［例5-29］甲企业采用成本模式对其投资性房地产进行后续计量。20×9年1月1日，甲企业认为出租给乙公司使用的写字楼具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼的原造价为10 000万元，已计提折300万元。20×9年1月1日，该写字楼的公允价值为9 900万元。假设甲企业按净利润的10%计提盈余公积。

本例中，甲企业的会计处理为：

六、投资性房地产的后续支出

与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。例如，企业为了提高投资性房地产的使用效能，往往需要对投资性房地产进行改建、扩建而使其更加坚固耐用，改扩建满足投资性房地产确认条件的，应当将其资本化。

投资性房地产进入改良阶段后，应当将其账面价值转入“在建工程”科目。发生资本化的改良或装修支出，通过“在建工程”科目归集，借记“在建工程”科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。改良或装修完成后，继续用于投资的，应当从在建工程转入投资性房地产。

七、房地产的转换

房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。发生房地产转换时，将终止确认一项资产，同时确认另一项资产。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：（1）投资性房地产开始自用。（2）作为存货的房地产，改为出租。（3）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。（4）自用建筑物停止自用，改为出租。

投资性房地产开始自用，其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物、自用土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日。

（一）投资性房地产转换为自用房地产

投资性房地产转换为自用房地产时，企业应当终止确认投资性房地产，确认固定资产或无形资产。

1.企业将采用成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当按投资性房地产的账面余额，借记“固定资产”或“无形资产”科目，贷记“投资性房地产”科目，按已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，贷记“累计折旧”或“累计摊销”科目，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目。

［例5-30］自20×7年9月1日起，甲企业将出租在外的厂房收回自用。该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至20×7年8月31日，账面价值为3 000万元，其中，原价5 000万元，累计已提折旧2 000万元。甲企业的会计处理为：

2.企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产——成本”科目，按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。

［例5-31］自20×7年9月1日起，甲企业将出租在外的厂房收回自用。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，20×7年9月1日，该厂房的公允价值为3 500万元，原账面价值为3 600万元，其中，成本3 200万元，公允价值增值400万元。甲企业的会计处理为：

（二）作为存货的房地产转换为投资性房地产

作为存货的房地产转换为投资性房地产时，应终止确认存货，同时确认投资性房地产。

1.企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。

2.企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项房地产在转换日的公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目；同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目，转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期的其他业务收入，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。

［例5-32］甲企业为房地产开发企业，自20×7年9月1日起，甲企业将作为存货的写字楼出租，且采用公允价值计量投资性房地产，20×7年9月1日，该写字楼的公允价值为3 000万元，账面余额是2 700万元，未计提跌价准备。甲企业的会计处理为：

20×7年9月1日：

（三）自用房地产转换为投资性房地产

自用房地产转换为投资性房地产时，应当终止确认固定资产或无形资产，同时确认投资性房地产。

1.企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按其账面余额，借记“投资性房地产”科目，贷记“固定资产”或“无形资产”科目，按已计提的折旧或摊销，借记“累计折旧”或“累计摊销”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。

2.企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目，按已计提的摊销或折旧，借记“累计摊销”或“累计折旧”科目，原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目，按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目；同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目，转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期的其他业务收入，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。

八、投资性房地产的处置

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

处置采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面价值，借记“其他业务成本”科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目，按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目。

处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，按其成本，贷记“投资性房地产——成本”科目，按其累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目。同时，将投资性房地产公允价值变动转入其他业务收入，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务收入”科目。若存在原转换日计入资本公积的金额，也一并转入其他业务收入，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。

［例5-33］甲公司将其一项投资性房地产（写字楼）出售给乙公司，甲公司采用成本模式计量投资性房地产。合同价款为8 000万元，乙公司已用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的原账面余额为5 000万元，已计提折旧1 000万元。甲公司的会计处理为：

［例5-34］承［例5-33］，假设甲公司采用公允价值模式计量投资性房地产。出售时，该栋写字楼的成本为3 500万元，公允价值增值额为500万元。甲公司的会计处理为：

同时：将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入