记者/侯晓玲

[2007年11月18日第2版]

热炒中的“上海群租第一案”

日前，媒体热炒的所谓“上海群租第一案”落幕，上海第二中级人民法院维持了浦东法院的一审判决，原告付麦侠败诉。

事情的来龙去脉是：付麦侠承租了上海绿城小区内的一套房屋，将其内部重新进行了分割、装修，打算转租出去。2006年6月28日，当她将新买的十张大床运进小区时，遭到了保安的阻拦。付认为，物业公司无权干涉自己的转租行为，故愤而起诉。

法院在审理此案过程中，查清了以下事实：2004年9月，该房房主杨汝中与绿宇房地产公司签订了《上海绿城住宅临时公约》，约定按照设计用途使用物业，禁止擅自改变住宅设计功能和布局。2006年5月，杨汝中与付麦侠签订了《上海市房屋租赁合同》，将该房屋出租给付麦侠。同时，付麦侠、绿宇物业签订了《上海绿城室内装饰装修管理服务协议》，约定绿宇物业应对本物业内的装修装饰行为进行检查、服务和管理，另约定严禁改变房间原有设计用途。

同年6月21日，绿宇物业向付麦侠发出违章装修整改通知单，称其承租的60号701室在室内装修施工中将房屋隔成多间、改变房屋原有设计功能和布局，违反了建设部颁发的《住宅室内装饰装修管理办法》和《上海市物业管理办法》及《上海绿城业主临时公约》相关规定，要求付麦侠停止施工，恢复原样。6月28日，付欲将十张床搬入时，双方发生了纠纷。

浦东法院经审理认为，系争房屋作为3室2厅1卫的房型，建筑面积仅132.87平方米。付麦侠装修时将房屋客厅隔离成三间独立房间，餐厅、主卧室、书房均分别被隔离为两间独立的房间，是对房屋自然间进行分割并将房屋提供给多人独立共同使用，由此形成事实上的分割转租，实质上改变了住宅的功能和布局，明显有悖于《上海绿城住宅临时公约》中的约定，以及对于单一成套房屋合理使用的一般社会经验法则。且可能对房屋居住安全、物业管理成本，甚至周边居民的生活造成消极影响。

付麦侠不服上述判决，上诉至上海二中院称，原审判决定性错误，原审法院将绿宇物业非法阻挠其合法使用承租房屋与其使用房屋的方式是否恰当相混淆。

上海二中院认为，上诉人将承租的房屋分割转租，违反了相应的法律法规，也违反《上海绿城住宅临时公约》的约定，损害了绿城小区其他业主的权益。被上诉人作为物业管理企业，有责任采取措施予以制止，不构成侵权。

该案二审的主审法官徐恢向《法周刊》表示，付麦侠所称原审法院混淆的两个问题，实际上并不矛盾。付使用房屋的方式不当，物业可以阻挠其不当的使用方式。

徐恢称，这个案子其实并不是上海的群租第一案。在司法实践中，由于群租纠纷而引起的案子是比较多的。此案的特殊性在于，物业公司在因群租引起的法律纠纷中成了一方当事人。

群租，风起云涌

近几年，上海的群租现象严重，而且出现了一些混乱的局面。一位叫“木木”的网友在自己的博客上讲述了她朋友在上海的租房经历：

“我有一朋友，弹得一手好钢琴，前些年来上海发展，租住在余姚路附近的一个小区里。三室一厅，她住其中的一个房间，月租1300，其他两个房间则由房东租给了一家公司做宿舍。起先尚好，一套房子四个人住，而且都是‘有素质’的。但是，没想到半年之后，那三个人搬走了，房东将那两个房间租给了另外一个人。新的租房人自己不住，却把房子再租给了其他人。结果是，一套房子一下子住进了十几个人。有早上四五点就起床卖烧饼的，还有半夜才回来的小姐。厨房间龌龊，卫生间更是不堪入目。最恐怖的是，到处都是电线、拖线板和各种电炉。穿过客厅，犹如在地雷阵中穿行。

一天，一名做小姐的被电炉烫着了脚，便和一位民工的老婆打了起来。民工回家后甩了小姐一个耳光，那小姐马上叫来两个流氓，把民工一顿暴打。朋友说，那天回家的时候，地上还有很多血。屋子里塞满了民工，大概有几十个。警察问，这屋子里到底住了多少人？没有人知道。警察又问那些民工，你们都是住在这里的吗？民工说，是来照料受伤的老乡的，恐怕要小住几天啊。

朋友一听，吓得只好打包离开，未到期的租金也不要了……”

今年8月，上海消防部门在闸北区、浦东新区、闵行区、普陀区调查发现，1/3以上的小区存在群租现象。群租的安全隐患也渐渐暴露出来，2006年12月12日，一个群租房里煤气泄漏，5个房客中毒被送进医院；2007年7月26日，电线短路，引燃一个群租房，造成6人死亡。

其实在北京，群租现象绝不亚于上海。据了解，北京各大学周边区域的床位出租和隔断房出租很多，住这种房子的多是考研的学生和刚毕业有工作的人。前者没有收入，后者一个月薪水就1000元，只能住这种房子。

珠江绿洲小区坐落在北京城东，对面是中国传媒大学和北京第二外国语大学两所高校。小区的业主李小姐向记者讲述了她的见闻：

“我们家楼上老是闹哄哄的，尤其是主卧，有时都夜里12点多了，上面的人还在欢声笑语，声音大得根本就没法睡觉。有一天更过分，快1点了，他们还往地板上砸东西，我们实在忍不下去了，怒气冲冲地上楼敲开了门。

开门的是个女孩子，听了我们的‘声讨’，莫名其妙地说，你们进来看看吧。一进房间，我们吓了一跳，只见客厅被隔板隔成了四个单间，住着的有小姑娘，有老头子，纷纷探出头来看究竟。我们敲开主卧的门，两个学生露出脑袋来，探明我们的来意后说，对不起，我们明天要交作业，现在在赶拍片子，请你们帮帮忙，再过一小时就好。后来我们知道，这间主卧为了适应传媒大学学生的要求，被改造成了工作室。

再后来，有一次我们到对面两个学校去散步，更是吓了一大跳。只见这两所学校的布告栏里，绝大部分面积都贴着我们小区的‘广告’，‘广告’内容诸如‘珠江公寓，私宅日租，豪华间160元/日，普通间120元/日’等。这不成了旅馆了吗？闹半天，我们住在一个大旅馆里，怪不得越来越觉得小区里人来人往、熙熙攘攘的，而且学生特别多。”(www.daowen.com)

李小姐说，自己并非不能理解很多人租不起房子、只能群租的苦衷。但是对这样乱哄哄的情况却实在难以接受。除了居住品质每况愈下外，连安全都成问题，说不定哪天闹出个火灾来，也得跟着遭殃。

治理，何去何从

对于群租，上海市的做法是一律打压。上海对群租的治理“力度”“全国闻名”。今年5月，上海市政府将群租列为住宅小区综合治理3年计划的重点整治对象，计划在3年内基本清除群租现象。8月，在上海市房地局下发的《业主公约》、《业主临时公约》示范文本中，新增了一些制约“群租”的新条款，其中还特别规定，民房出租，一间房只能出租给一个家庭或一个自然人居住。9月，上海更是突击开展了对群租热点区域“中远两湾城”的打击，将小区内所有群租房屋内部隔断、设施全部捣毁。一些二房东感叹，这样的执法手段实在是过于粗暴了。

一位时评作者评论道：“这样无视现实住房生态的公共政策，太过冷漠。毕竟，我们现在处于一个房价涨、物价涨的年代，‘居不易’已经让无数人的生命无比沉重与艰涩了，而政府之手却还在制造‘租不易’的时代，真不知道，这样的公共管理者，到底要把城市屋檐下变成一个怎样冰冷的世界。”

的确，许多经济困难的人无力承担高昂的房租，是这个社会的现实。因此，群租的产生是有其合理性的，也应该得到人们的理解。短时间之内，要将群租现象完全“消灭”既不现实，也不合理。但是，群租一定要有个合理的限度。

什么是合理的限度？一位民法学家认为，从民法角度来说，房主可以随意处置自己的房产，愿意将室内怎么分割是自己的事；但从公法角度来说，国家对人均最低居住面积应该有个限制性规定，以保障人们的居住权，不至于因过分拥挤而没有私密空间；至于将私房“变身”成为旅馆的行为，则显然不妥，因为旅馆有旅馆在各方面的开业要求。

而绿城案法官徐恢认识中的群租合理限度是，业主或使用者在行使对房产的处置权时不能妨碍到他人。像付麦侠那样分割房间的做法，必然导致一套房子内的居住人口远远超过合理居住人口，由此而导致的各方面情况必然会对他人产生不良影响，这是一个相邻权的问题。

徐恢表示，有人认为这个案子的判决影响了物权的自由处分，但物权的自由处分必须以不妨碍他人为前提；也有人认为此案与解决弱势群体的居住权有关，但这个问题应该是由政府来解决的。司法的任务是，考虑物权行使的合理性、合法性，并在此基础上依法做出公正的判决。

一个律师开出的药方

记者/侯晓玲

杜跃平，上海杜跃平律师事务所律师，对群租问题有较多的观察和思考。2006年7月18日，杜跃平和另外两名律师向上海市人大常委会提交《关于规范群租行为地方立法民间建议书》。日前，记者电话采访了杜跃平。

法周刊：请您先简单介绍一下你们提交的立法建议书的内容。

杜跃平：我们首先提出了群租行为的现实性、合理性与群租不当行为的社会危害性，然后指出目前规范群租行为的法律现状和法律空白点。上海市的地方法规和政府规章有：《上海市房屋租赁条例》和《上海市居住房屋租赁管理实施办法》。从构建和谐社会、倡建居住安全的大局出发，我们建议上海市立法部门对《上海市房屋租赁条例》进行修改，增加规范群租行为的章节和条款，或者单独立法。

在建议书中，我们提出了房屋群租、群租出租人、群租承租人的定义。提议由人大牵头，组织本市公安、房管、税务、工商、劳动、卫生、人口和计生、教育等部门，参照既顾全全局利益又照顾局部利益，既满足产权人利益又照顾相邻关系人利益，既鼓励社会效率又主张社会公正的精神，协同制定具体的群租出租条件和承租条件。我们的主要想法是，对于群租，需要的是规范，即合理的给予支持，不合理的进行制止。

法周刊：那么如何划分合理与不合理的界限？

杜跃平：不违反相邻关系，不扰民，双方的权利义务关系设定清楚，既创造了社会效益又不与他人冲突的，应该被划入合理范围。但现在上海市的做法是采取行政措施一律取缔，我认为这种做法没有执法依据，甚至有严重违宪违法之嫌。例如今年9月打击“中远两湾城”，政府可以用公序良俗的原则进行劝导，但不能采取这样的方式介入，不管动机如何，从程序上来说就是错误的。上海的地方规定也太简单，比如一个房间只能住一家人或一个自然人的规定，病人需要护理怎么办？老人需要保姆照顾又怎么办？

总的来说，我们在这方面的法律是空白的。群租的情况古今中外都有，现在中国大一点的城市都存在这个问题。我们应该进行法律上的界定，制定专门的租赁法。

法周刊：具体来说，怎么保证群租的合理性？

杜跃平：鉴于目前法律是空白的，我们主张从公序良俗原则和相邻关系原则出发，制订较完备的《业主公约》。具体用四个文件来规范：一是业主要征求邻居、业委会的同意，签订书面意见书。表明业主尊重相邻关系，给予后者知情权；二是业主要签一份承诺书，不管租客发生什么情况，业主要对邻居、业委会、行政部门承担第一责任；三是群租的承租人要订立一个互相承担连带责任的承诺书，明确在发生问题时共同承担责任；四是群租客对相邻方、行政部门、物业的义务承诺书，当各部门进行检查时，要承担配合检查的义务。有了这四个文件以后，应该说群租的法律关系就比较明晰了。

法周刊：那么，您认为把一个客厅隔成几个小房间这样的行为怎么定性？日租、月租又怎么定性？

杜跃平：我觉得分割是没有问题的，法律没有限制性规定。日租的情况好定义，等于是在经营旅馆，可以进行打击，因为旅馆的安全、消防等等各个方面都有它的标准，不能随便开个旅馆。至于月租，我认为要进行具体分析，偶尔出现月租的情况是正常的，只要满足上面的那些要求，可以归入租赁行为。但如果经常在搞月租，变成经营性行为了，就应该归入日租来处理。