2．1　会计要素

会计要素是对会计核算对象所做的基本分类，是会计报表的框架和基础，因此又称之为会计对象要素或会计报表要素。

依据我国财政部颁布的枟企业会计准则枠，企业会计要素分为6项，即：资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润。其中，资产、负债和所有者权益反映企业的财务状况；收入、费用和利润反映企业一定时期的经营收支及其成果。尽管物业服务企业经济业务繁杂，但从会计的角度来分析，不外乎这6个要素所反映的内容。这就是物业会计在物业服务企业经营过程中所要核算和监督的具体内容。

2．1．1　资产

企业从事生产经营活动必须具备一定的物质资源，或者说物质条件。在市场经济条件下，这些必要的物质条件表现为货币资金、厂房场地、机器设备、原材料等，它们统称为资产，是企业从事生产经营活动的物质基础。除上述货币资金、厂房场地、机器设备、原材料等外，资产还包括不具有物质形态，但有助于生产经营活动进行的专利权、商标权等无形资产。此外，还包括对其他单位的投资。

具体来说，资产是指过去的交易或事项所形成并由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。它具有以下特征：

①资产是由过去的交易或事项形成的，而不是由未来交易或事项形成的资源。资产必须是现实的资产，而不能是预期的资产。只有过去发生的交易或事项才能增加或减少企业的资产，而不能根据谈判中的交易或计划中的经济业务来确认资产。例如，已经发生的固定资产购买交易会形成企业的资产，而计划中的固定资产购买交易则不会形成企业的资产。

资产可以按照不同的标准进行分类，比较常见的是按照流动性和按有无实物形态进行分类。按照流动性对资产进行分类，可以分为流动资产和非流动资产。流动资产是指可以在一年内或者超过一年的一个营业周期内变现或耗用的资产，主要包括现金、银行存款、短期投资、应收及预付款项、存货等。除流动资产以外的其他资产，都属于非流动资产，如长期股权投资、长期债权投资、固定资产、无形资产等。

按照有无实物形态对资产进行分类，可以分为有形资产和无形资产。如存货、固定资产等属于有形资产，因为它们具有物质实体；专利权、非专利技术、商标权、商誉等属于无形资产，因为它们没有物质实体，而是表现为某种法定权利或技术。

②资产是为企业所拥有的，或者即使不为企业所拥有，也是企业所控制的。企业拥有资产，就能够排他性地从资产中获取经济利益。有些资产虽然不为企业所拥有，但是企业能够支配这些资产，因此同样能够排他性地从资产中获取经济利益。如果企业不能拥有或控制资产所能带来的经济利益，那么就不能作为企业的资产。

③预期会给企业带来经济利益。是指直接或者间接导致现金和现金等价物流入企业的潜力。预期不能给企业带来经济利益的，就不能确认为企业的资产。某项支出如果具有未来的经济利益的全部或一部分，它就可以作为企业的资产，否则，就只能作为费用和损失。

2．1．2　负债

负债，是指过去的交易或事项所形成的现时义务。履行该义务预期会导致企业经济利益流出。它具有以下特征：

①负债的清偿预期会导致经济利益流出企业。清偿负债导致经济利益流出企业的形式多种多样，如用现金偿还或以实物资产偿还；以提供劳务偿还；部分转移资产部分提供劳务偿还；将负债转为所有者权益。

②负债是基于过去的交易或事项而形生的。作为现时义务，负债是过去已经发生的交易或事项所产生的结果，是现实的义务。只有过去发生的交易或事项才能增加或减少企业的负债，而不能根据谈判中的交易或事项或计划中的经济业务来确认负债。

按照流动性对负债进行分类，可以分为流动负债、长期负债和其他负债。流动负债，是指将在1年（含1年）或者超过l年的一个营业周期内偿还的债务，包括短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付股利、应交税金、其他暂收应付款项、一年内到期的长期借款等。长期负债，是指偿还期在一年或者超过一年的一个营业周期以上的负债，包括长期借款、应付债券、长期应付款等。

2．1．3　所有者权益

所有者权益，是指企业资产扣除负债后由所有者享有的剩余权益，又称股东权益。它具有以下特征：

①除非发生减资、清算，企业不需要偿还所有者权益。

②企业清算时，只有在清偿所有的负债后，所有者权益才返还给所有者。(www.daowen.com)

③所有者凭借所有者权益能够参与利润的分配。

所有者权益包括实收资本、资本公积、盈余公积和未分配利润。其中，盈余公积和未分配利润又合称为留存收益。

所有者权益的来源：所有者投入的资本；直接计入的利得或损失；留存收益。

2．1．4　收入

收入是指企业在日常活动中形成的、会导致企业所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。物业服务企业收入一般是指提供劳务、服务、销售商品以及让渡资产使用权等日常活动中所形成的收入，不包括为第三方或客户代收的款项。它具有以下特征：

①收入是从企业的日常经营活动中形成的。所谓日常活动，是指企业为完成其经营目标而从事的所有活动，以及与之相关的其他活动，例如：商业企业从事商品销售活动、工业企业制造和销售产品、物业服务企业提供维修、管理服务等。

②收入会导致企业所有者权益的增加。企业取得收入能导致所有者权益的增加。但是，收入与相关的成本费用相配比后，则可能增加所有者权益，也可能减少所有者权益。由于收入是经济利益的总流入，所以，收入能引起所有者权益的增加。

③收入是与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。收入能导致经济利益的流入，能导致资产的增加，如增加银行存款，形成应收款项；但是经济利益的流入有时是投资者投入资本的增加所致，所有者投入的资本不应确认为收入，应当直接确认为所有者权益。

2．1．5　费用

费用是指企业日常活动所发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出。它具有以下特征：

①费用是企业日常活动中形成的。费用的本质是企业经济利益的流出，与企业的收入相反。费用必须是企业日常活动所形成的，日常活动所产生的费用通常包括营业成本和管理费用。费用的日常活动的界定应与收入日常活动的界定相一致。

②费用会导致企业的所有者权益减少。资金的流出会减少企业的所有者权益，形成企业的费用。但是，企业在生产经营过程中，有的支出是不应归入费用的。如：以银行存款偿还债务，只是一项资产和一项负债的等额减少，对所有者权益没有影响，因此，不构成费用；企业向投资者分配股利或利润，也不应作为费用。

③费用是与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出。费用能导致经济利益的流出，能导致负债的增加或资产的减少，如现金、银行存款及现金等价物的减少，存货和固定资产、无形资产的流出或消耗等。企业向所有者分配利润也会导致经济利益的流出，属于投资者投资回报分配，是所有者权益直接抵减的项目，不应当确认为费用。

按照费用与收入的关系，费用可以分为营业成本和期间费用。其中，营业成本是指所销售商品或提供劳务的成本。营业成本按照其所销售商品或提供劳务在企业日常活动中所处地位，可以分为主营业务成本和其他业务成本。期间费用包括管理费用、营业费用和财务费用。管理费用是企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各项费用；营业费用是企业在销售商品、提供劳务等日常活动中发生的除营业成本以外的各项费用以及专设销售机构的各项经费；财务费用是企业筹集生产经营所需资金而发生的费用。

2．1．6　利润

利润，是指企业在一定会计期间的经营成果，反映企业投入产出效率和经济效益。利润是收入减去费用的净额，包括营业利润、利润总额和净利润。

营业利润是企业在销售商品、提供劳务等日常活动中所产生的利润，为主营业务收入减去主营业务成本和主营业务税金及附加，加上其他业务利润，减去营业费用、管理费用和财务费用后的金额。利润总额是指营业利润加上补贴收入、营业外收入，减去营业外支出后的金额。净利润是指利润总额减去所得税后的金额。

以上6项会计要素科学地概括了企业会计对象的具体内容，它们既具有各自不同的性质和特点，同时相互之间又存在着紧密的内在联系。物业服务企业的经济活动，都无一例外地表现为上述6类会计要素的增减变化。企业会计对象的具体内容就是资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润这6大类会计要素及其增减变动情况。