［案情］

2003年7月，高某委托北京市某房屋中介公司，为其代办购买本市菜市口地区一间平房的全部手续，高某向该房屋中介公司交纳了1万元定金，并与其签订了定金收付书，其中约定:高某委托某房屋中介公司购买坐落于菜市口的房屋，总金额为9万元，高某交付定金1万元;总周期为15日，如购房未成功，某房屋中介公司应如数退还高某定金。在履行期限即将届满的第14天，某房屋中介公司电话通知高某，代购义务无法履行，要求高某取回定金。高某不同意，即起诉至法院，要求解除合同，并双倍返还定金。

［焦点］

本案双方争议的焦点是:某房屋中介公司是否应双倍返还高某所支付的定金?审理中出现了两种不同意见:

第一种意见认为，某房屋中介公司未能按约定时间完成代购任务，因而应当双倍返还定金。

第二种意见认为:本案中高某给房屋中介公司支付1万元定金并不是给房屋中介公司的佣金，而是让中介公司在与房屋所有人洽谈成功后的定金，因而高某要求双倍返还定金没有法律依据，房屋中介公司只需将1万元定金返还给高某即可。

［评析］(www.daowen.com)

定金是债的担保形式中的一种，它是指当事人一方在合同成立后和履行前，依照约定向对方支付的一笔金钱。合同相对方履行合同义务后，定金应当作价款或者收回;如合同履行中出现违约，给付定金的一方不履行合同时，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行合同的，应当双倍返还定金，这就是《民法》及《合同法》中规定的定金罚则。此外，法律规定，定金应当以书面形式约定，数额不超过主合同标的额的20%。本案中的有关定金约定符合法律的有关规定。

本案中实际上存在着两个合同关系:一个是高某与某房屋中介公司的中介服务合同;另一个是高某与房屋产权人的房屋买卖合同。高某与某房屋中介公司之间的法律关系，实质上是高某先与某房屋中介公司签订中介服务合同，再由某房屋中介公司开展工作，促成高某与房屋产权人建立房屋买卖合同。明白了这一点，也就不难看出，高某所付出的1万元定金，显然是房屋买卖合同的定金，而不是中介合同的定金。这笔钱不是付给某房屋中介公司的，而应由中介人经手转付给房屋产权人。现在房屋买卖合同根本未曾成立，又何来违约行为，如何援引定金罚则呢?

那么，中介人某房屋中介公司应承担什么样的责任呢?根据法律有关中介合同的规定，中介人承担的义务，是联系欲建立合同关系的双方当事人，促成合同的签订。在合同关系成就后，中介人可依据中介合同的约定收取报酬，中介合同至此完成，中介人对此后合同双方履行合同的情况不负有任何保证责任;如合同未能成就，中介人无权收取报酬，但除非中介合同另有约定，亦不对双方当事人承担违约责任。

在本案中，中介人某房屋中介公司尚未向高某收取中介佣金，且双方亦未事先约定在中介不成功的情况下应由某房屋中介公司向高某承担违约责任。故某房屋中介公司只需将高某委托其支付给房屋产权人的1万元定金退还高某，不再负有其他义务。

综上所述，第二种意见是正确的。