［案情］

某市福星粮油食品有限责任公司(以下简称福星公司)因扩大再生产扩建厂房，急欲贷款，2000年2月6日，福星公司与该市中国农业银行神龙支行(以下简称神龙支行)签订借款抵押担保合同。合同约定，由神龙支行贷给福星公司款人民币150万元，借款期限10个月，借款利率为月息8厘。在合同中并明确约定由福星公司的办公楼、厂房作抵押担保，抵押物办公楼、厂房经房地产价格评估事务所评估价格为160万元。2月7日，福星公司和神龙支行一同到房地产管理部门办理房产抵押登记手续后，神龙支行即将贷款150万元划入福星公司账号上。扩建厂房后，生产能力增强，福星公司又缺乏流动资金，福星公司又与该市工商银行房地产信贷部(以下简称房地产信贷部)协商贷款，双方于2000年8月18日签订了借款抵押担保合同，合同约定，由房地产信贷部贷给福星公司流动资金80万元，月息7厘，期限6个月，在抵押担保条款中约定由福星公司的办公楼、厂房占用的土地使用权作抵押。经房地产价格评估事务所评估价格为90万元，同日，房地产信贷部与福星公司又一同到土地管理部门办理了土地使用权抵押登记手续。次日，房地产信贷部将贷款80万元划入福星公司账户上。借款到期后，福星公司无款支付，神龙支行于2001年4月1日向该市中级人民法院提起诉讼。房地产信贷部得知此情后，以有独立请求权的第三人的身份申请参加诉讼。

［焦点］

本案的焦点是:福星公司以其办公楼、厂房作为抵押物抵押给神龙支行时，办公楼、厂房所占用的土地使用权是否一并抵押给神龙支行?福星公司以其办公楼、厂房所占用的土地使用权抵押给房地产信贷部的效力如何?是否为再抵押?神龙支行、房地产信贷部是否分别享有优先受偿权?在审理的过程中出现了两种不同的意见:

第一种意见认为，房屋与土地不可分离，应将房地产视为一个抵押物，按照《担保法》第35条关于“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保的债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分”的规定处理。如果两个合同均没有违反上述规定，可以承认其效力。如果违反上述规定的，承认登记在先的合同的效力，并满足该合同抵押权人的权利请求;确认登记在后的合同无效或未超过第一份合同所担保的债权余额的部分无效，对登记在后抵押权人未能实现的抵押权不予保护。

第二种意见认为，两个抵押合同均有效，房屋产权与土地使用权虽存在着依附关系，但各有其独立的价值，是两个独立的物权，不存在主物和从物关系，福星公司将厂房、办公楼抵押给神龙支行，将土地使用权抵押给房地产信贷部是两个抵押权，是分别抵押，而不是一物两押即形成的再抵押，亦不能认定福星公司将其厂房、办公楼所占用的土地使用权一并抵押给神龙支行，福星公司与神龙支行，福星公司与房地产信贷部的抵押合同均为有效，神龙支行仅能对福星公司的厂房、办公楼享有优先受偿权，房地产信贷部仅能对福星公司的土地使用权享有优先受偿权。

［评析］(www.daowen.com)

所谓房产和地产的分别抵押，是指抵押人以其合法的房屋和地产作为各自独立的财产而分别抵押给不同的抵押权人，抵押权人行使抵押权时，可将房产和地产并付拍卖，但仅就抵押物卖得的价金优先受偿。分别抵押与单独抵押的相同之处在于都承认房屋的相对独立性，可将房屋或地产独立抵押，不同之处在于行使抵押权时单独抵押只能单独拍卖房产或地产。抵押人将房产和土地使用权分别抵押给不同的债权人的抵押合同，若无其他导致抵押合同无效的情形下，应当认定抵押合同均为有效。其理由是:

抵押人将房屋和土地使用权分别抵押给不同的债权人，并经过抵押物登记公示，具有对抗第三人的效力。只有认定两个抵押合同均为有效，才符合物权公示原则，才不会动摇抵押登记的公信力。并且，对一物两押或一物多押认定为无效亦缺乏法律依据，而是采用“设立在先，效力优先”的原则。我国《担保法》第54条承认一物多押的效力，对一物多押的情况，只要第二押及其后的抵押权人是明知的、自愿的，就不应予以限制，不应否定房屋和土地使用权两物两押的效力。

房地产权利人为同一抵押人时，抵押人只以房屋或土地使用权中的一物抵押给一个抵押权人，而抵押权人在签订合同时又未依法要求抵押人将两物同时抵押，以至于该抵押人有机会将另一物另设一个抵押，应视为前一抵押权人放弃同时抵押的权利，后一抵押权人对两物未能同时抵押亦无异议。对同一抵押人的两物两押合同进行处理时，应把两物同时拍卖，分别计算拍卖价值，分别按两个合同的约定受偿。

在房屋与土地使用权主体不同一时，两个合同各不相扰。在处理抵押物时，应将房地产同时拍卖，分别计价，分别按两个合同受偿。

综上所述，在前述案例中，属于比较典型的房屋产权和土地使用权分别抵押担保纠纷案件。在本案中，福星公司以其办公楼、厂房作为抵押物抵押给神龙支行，以其办公楼、厂房所占用的土地使用权抵押给房地产信贷部，均办理了抵押登记，房屋产权与土地使用权虽存在着依附关系，但各有其独立的价值，是两个独立的物权，不存在主物和从物关系，均是福星公司与神龙支行，福星公司与房地产信贷部之间的真实意思表示，福星公司将厂房、办公楼抵押给神龙支行时，双方未对土地使用权作出约定，视为对土地使用权抵押的放弃，因此说，福星公司将厂房、办公楼抵押给神龙支行，将土地使用权抵押给房地产信贷部是两个抵押权，是分别抵押，而不是一物两押即形成的再抵押，亦不能认定福星公司将其厂房、办公楼所占用的土地使用权一并抵押给神龙支行，福星公司与神龙支行，福星公司与房地产信贷部的抵押合同均为有效，神龙支行仅能对福星公司的厂房、办公楼享有优先受偿权，房地产信贷部仅能对福星公司的土地使用权享有优先受偿权。

综上，第二种意见是正确的。