［案情］

2003年1月9日，从事废品收购的吴某缺少周转资金，要求蔡某以自己的房屋为其提供担保，向某信用社申请贷款。当月15日，信用社工作人员到蔡某家调查房屋情况，当时蔡某妻子孟某在场未异议。之后，信用社与吴某、蔡某分别签订了借款合同和房屋抵押合同。蔡某以其所有的一幢房屋予以抵押，并办理了房地产他项权证。信用社按照借款合同贷款7万元给了吴某。之后，吴某两次仅归还了贷款利息2400.56元。2003年6月6日，蔡某因病死亡。借款期满后，信用社向吴某和蔡某的妻子孟某催要借款没有结果。2004年6月8日，信用社以吴某、孟某为被告向法院起诉，要求吴某偿还贷款本金7万元及利息，要求对抵押的属蔡某和孟某共有的房产予以变卖，以实现抵押权。诉讼中，孟某认为信用社明知蔡某抵押的房屋是蔡某与她的共同财产，却在没有征得其同意的情况下与蔡某签订抵押合同，抵押合同应属无效合同，其不应承担抵押担保责任。

［焦点］

本案在审理过程中，就房屋抵押合同是否有效存在两种不同意见:

第一种意见认为，蔡某与信用社签订的房屋抵押合同无效。理由是，所抵押的房屋是蔡某和孟某夫妻共同财产。对于房屋这种价值比较大的生活必需品的处理，应该有夫妻双方的合意，即必须征得共同共有人的同意。蔡某在未征得妻子孟某意见的情况下，擅自将夫妻共同财产抵押给信用社，属于无权处分，故该房屋抵押合同无效。

第二种意见认为，蔡某与信用社签订的房屋抵押合同有效。理由是，蔡某所抵押的房屋虽是蔡某和孟某的夫妻共同财产，但房屋作为不动产是以登记为要件，房屋登记具有社会公信力。房屋产权证书是房屋的惟一权属证明。房屋产权证书上登记的“所有人”即为该房产的产权人。本案中所涉抵押房屋登记的所有权人为蔡某，并未记载共有人孟某。蔡某系完全民事行为能力人，其与信用社签订房屋抵押合同是其真实意思表示，并没有违反相关的法律规定，因此该房屋抵押合同有效。

［评析］(www.daowen.com)

本案涉及的大额夫妻共同财产的抵押处理问题。在现代生活中，大额夫妻共同财产的处理，如房屋、汽车出售，抵押等问题会经常出现。这类问题处理得不好，不仅会影响到交易的安全，也会影响到家庭和社会的稳定。因此，对这类问题的处理不能马虎大意，应该谨慎处理。

本案中，双方争议的焦点就是蔡某一人与信用社签订的房屋抵押合同是否有效的问题。本案所抵押的该栋房屋属于蔡某与孟某的夫妻共同财产，就财产性质来说是共同共有。共同共有财产的处理，应该有共同共有人的合意。但本案的共同共有人是特殊的，即家庭成员，不是家庭外部成员的共同共有。家庭内部成员共同共有财产的登记，传统的做法是以户主的名义登记，即一般以男性家庭成员登记为常见，并不一定要登记全部共同共有人。以一家庭成员名义登记，可以视为代表了全体共同共有人。如果登记全部的共同共有人，往往使得产权不够明晰，也不利于方便交易。

另外，房屋作为不动产，根据法律规定以登记为要件。登记具有社会公信力。房屋产权证书是房屋的惟一权属证明。本案中，所涉抵押房屋登记的所有权人为蔡某，并未记载共有人孟某。因此，蔡某是该房屋的合法产权人。

此外，从代理的角度来说，信用社工作人员到孟某家调查房屋情况时，孟某作为蔡某的妻子知道丈夫将房屋设定抵押担保一事，当时却并未提出异议。可以视为她知道丈夫以本人的名义实施抵押属于他们共同共有的房屋而不作否认表示，视为其同意丈夫蔡某的行为。蔡某作为房屋所有权人，其抵押行为可视为代表了实际共同共有人的行为。而且，该房屋抵押合同也办理了合法的抵押登记手续。所以，信用社由此而取得的抵押权是没有瑕疵的权利，理应受到法律的保护。因此，孟某的辩解理由不能成立。信用社对案涉抵押物依法享有优先受偿权。

综上所述，依据《合同法》和《担保法》的规定，法院应当判决吴某偿还信用社借款7万元及利息，在吴某不能按期履行偿还义务时，信用社有权以蔡某抵押的房屋予以折价或变卖、拍卖后所得价款优先受偿。孟某在信用社实现抵押权后，有权向债务人吴某追偿。