［案情］

2002年6月25日，某省某市灯具厂为业务需要，与北京市某房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定:灯具厂购买该房地产公司开发的北京市东城区某公寓D座14单元1403号房屋，房价款共计175余万元。签订合同时，灯具厂一次性将房价款全部付清。根据约定，房地产公司应于2002年12月31日之前交付房屋，并于合同生效之日起30日内向北京市国土资源和房屋管理局办理预售登记。然而，让灯具厂没有料到的是，签订合同后，他们才了解到房地产公司在售房前已将房屋办理了抵押登记，其出售的房屋存在瑕疵，无法办理预售登记，使灯具厂预期购房利益无法实现。灯具厂认为，房地产公司的行为隐瞒了真实情况，使本厂在违背真实意思的情况下与房地产公司签订了房屋买卖合同，损害了自身的合法权益，故于2002年10月14日起诉至法院，要求判令房地产公司返还全部购房款共计175余万元。并认为，因支付购房款占用了该厂的流动资金，故要求房地产公司按流动资金贷款利率每年5.841%给付自2002年6月25日至法院判决确定的付款之日期间的利息。房地产公司辩称在签订合同时向某灯具厂出示过该抵押登记的复印件，合同有效并且不应承担有关损失。经法院查明，某房地产公司在售房前已将房屋抵押给了银行，并在市国土资源和房屋管理局办理了抵押登记。某房地产公司并没有提供关于在售房前已经告知某灯具厂房屋被抵押情况的证据。

［焦点］

本案的焦点是已设定抵押的房屋进行转让时，该合同是否有效?审理中出现了两种意见:

第一种意见认为，将设立抵押的房屋进行转让，只要当事人知道了房屋设定了抵押就可以，本案中某房地产公司出示过该抵押登记的复印件，因而合同有效。(www.daowen.com)

第二种意见认为，某房地产公司将已经办理抵押登记的争议房屋售予某灯具厂，并且无证据证明其在售房前已告知某灯具厂房屋被抵押的情况，故其与某灯具厂签订的《商品房买卖合同》违反法律规定，属无效合同。

［评析］

《担保法》第49条规定:“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”《担保法》这一规定意在注重与发挥抵押物的利用价值，同时也为充分保护抵押权人及受让人的利益。按照《担保法》的规定，本案中类似的房屋转让合同应当认定为无效。根据《合同法》第56条的规定:“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第58条规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中某房地产公司将已经办理抵押登记的争议房屋售予某灯具厂，但无证据证明其在售房前已告知某灯具厂房屋被抵押的情况，故其与某灯具厂签订的《商品房买卖合同》违反法律规定，属无效合同。