4．有待开发的青年住宅市场

住求有房，是当今我国青年尤其是城市青年最强烈的一项消费需求。其实何止中国，住房问题在世界各国，都已成为人类改善生活的重大困扰之一。据联合国的统计，目前世界上没有住房的人有10亿多，挤在居住条件恶劣的贫民窟中的也有几亿，还有1亿人露宿街头，无家可归。在非洲，60%以上的居民在拥挤的贫民窟里苦度岁月，在拉丁美洲至少有2000万青年和儿童露宿街头。在发展中国家，包括发达国家，都有为数可观的无家可归者。今天的西欧，无固定住所的人数至少有百万之众。

专家们认为，造成住房紧张的主要原因在于世界人口增长过快，而大量人口涌向城市，世界日益城市化，使城市住房更显紧张。1800年前后，城市人口不到世界总人口的3%。到1950年，猛升到25%。预计到2000年，世界城市人口将超过农村人口，发展中国家城市人口将达到这些国家总人口的3／4。住宅问题，在世界范围将是日趋紧张。第37届联合国大会确定1987年为“为无家可归者提供住所国际年（简称国际住房年）。1986年，包括中国在内的130多个国家和地区在联合国登记参加国际住房年活动，并决定每年10月的第一个星期一为国际住房日，共同确认了一个最低目标：为每个贫困家庭提供一套住宅。

住宅不足在中国也是相当严峻的。在建立新中国的1949年，全国城市人均住房面积只有4平方米。建国后由于人口的急剧膨胀，从1949年的5．4亿人猛增到1995年的12亿，而住宅建设直到1978年以前相当缓慢，到1978年全国城市人均住房面积也只有4．55平方米。党的十一届三中全会以后，党和政府投入大量资金，兴建大批住宅，全国城市人均住房面积迅速上升到1993年的8平方米。然而，由于长期遗留的缺口过大，住房难虽然逐步有所缓解，但在城市仍然比较紧张。具体情况见下列两个统计表：

全国人均居住面积演变（平方米）

资料来源：国家统计局城调总队　原载1993年9月9日《光明日报》

10城市人均居住面积（平方米）

资料来源：北京市统计局　原载1993年10月27日《光明日报》

中国城市人均居住面积，同发达国家人均十几个平方米相比差距很大，离2000年小康目标的人均8平方米也还有一段距离。住房不足，给各个年龄段的人都带来困难，但带来困难最大的是青年。青年人正是处在人生的成家时期，要结婚，要独立生活，就不能没有房子。而缺房子，却是当今青年的一个急迫问题。全国每年有2000万对青年男女结婚需要房，但能分到住房的为数不多，不少新婚男女往往不得不同父母挤住一处，父母处也无法挤入的只好怀里揣着结婚证等分房。据山东省的调查，35岁以下的青年知识分子平均住房面积为4平方米，结婚等房和已婚无房的缺房者，占青年知识分子总数的30%以上。北京市有一对新婚夫妇，婚后3年仍未分到住房，只好轮流到对方的集体宿舍团圆，他们戏称为“打游击”，生了孩子也随之“转战南北”，时而随母住集体宿舍，时而寄放奶奶或姥姥处。为此一些青年人常常感叹：“现在是娘子好找，房子难寻，找房子比找娘子还要难。”在各种征婚广告上，房子成了择偶的条件之一。为了住房而匆匆择偶成婚，也造成了一些不幸的婚姻。住房矛盾，已成为许多家庭纠纷的导火线，也是近年来青年夫妇离婚率上升的一大原因。

青年住房难的问题，在历次社会调查中都是引人注目的。中国青少年研究中心的全国规模调查中，问到“您目前家庭居住状况如何？”相当多的青年是状况欠佳，具体数据见下表：

您目前家庭的居住状况如何？

由上表可见，目前我国青年的居住状况是相当困难的，“无房可住”和“十分拥挤”者达25．7%，加上“勉强凑和”者高达半数以上（56．8%）。难怪如今青年人常常因为没有房子而办不了婚事，感叹找房子比找娘子难。从地区情况看，这种难度内地大大高于沿海地区，如“无房可住”的人数内地比沿海地区比例高出3—4倍。从职业情况看，城市青年职工“无房可住”的比例最高，国营企业为18．8%，集体企业为22．6%，三资企业为17．4%，个体为22．7%；农村的比例最低，为6．7%，还不到城市青年职工比例的1／3。

《中国青年报》1995年的一项调查，问及“您对自家现在的住房满意吗？”来自青年的反馈是：回答“满意”的只有35%的人数；回答“不满意”的人数多达64．5%。“不满意”者是无房或居住面积狭小，也有一些是对居住条件、地理位置和租金过高不满意。有位无房的已婚青年道出了自己的苦恼：“一想到自己临近30的年纪，还往父母门下钻，心里就不舒坦。我们结合，按法律讲就是一个两口之家了，为什么不能算作‘我们家’而还得划在父母的户口簿下？左思右想，羞愧难当。”还有的青年说：“我的要求不高，只想和同辈人一起用自己的劳动，去挣得自己的居住空间，而不总是栖身于父辈的房檐下。”

住房难，已成为当今不少青年生活中的一大苦恼。解决住房问题，因此也被许多青年列为改善生活的一大目标。中国青少年研究中心的全国规模调查，问到“您认为生活改善的主要目标是什么？”高达55．9%的青年把解决住宅问题列为改善生活的首要目标。见下表：

您认为改善生活的主要目标是什么？(www.daowen.com)

由上表可见，把改善居住条件列为改善生活的首要目标，在青年中有很大的普遍性。以往人们常认为居住条件差主要是在大城市，调查统计说明不尽如此，要求解决住宅问题，各地并无多大地区差别。较大的地区差，只是显示在改善生活的第二位目标的选项上。如经济比较发达地区，第二位目标为“旅游”（北京、上海、广东、海南、山东、辽宁），经济欠发达地区，第二目标则为“家电齐全”（广西、吉林、黑龙江）。

那么，当今青年人希望怎样解决自己的住宅问题呢？上述的调查有一栏问“您希望以什么方式解决住宅问题？”结果发现，当今青年愿意等待单位分配房的观念有了改变，愿意自购房和自建房的人数比例很高。见下表：

不同职业青年解决住宅问题的意愿

不同地区青年解决住宅问题的意愿

从不同职业青年的统计情况可见，不论从事何种职业的青年，多愿望以自购房和自建房的方式解决住宅问题，人数高达61．8%。其中，自建房积极性最高的是农村青年（61．4%）和个体青年（34．8%），集体企业、商贸服务业、国营企业和三资企业的青年居中；教育科技和机关青年最低。自购房积极性最高的是三资企业（40．8%）和教育科技青年（41．5%），其余依次为商贸服务业、个体、国营企业、集体企业的青年，农村和机关青年最低。而寄希望于分配公房的则以机关青年的比例为最高（57．2%），农村和个体青年最低。

不同地区青年的统计情况则表明，愿意自购房和自建房的人数比例，都在50%以上（上海略低，48．5%）。愿意自购房和自建房人数比例最高的是改革开放较早的沿海地区（广东70．2%，海南68．2%，广西79%），比例较低的多为内地省市。而寄希望于分配公房的，则以内地省市居高，改革开放较早的沿海地区都比较低。

《中国青年报》1995年的一项调查，青年人对如何改善现有的住房条件，40．9%的人寄希望于自己或配偶单位分房，40．1%的人打算自己攒钱买商品房，1．3%的人打算靠父母给自己要房，17．7%的人打算通过其他渠道解决。这一调查同样表明，现在青年的消费观有了改变，打算攒钱买房的人数在增多。

调查中另有一个提问：“当您有了余钱最愿意选择哪种处置方式？”青年人排列的顺序是：（1）留在手边方便用（44．6%）；（2）存入银行生利息（28．8%）；（3）买房子最可靠（7%）；（4）买股票增值快（6．8%）；（5）买债券利率高（5．4%）；（6）吃光花净实惠（5．4%）；（7）换成外币稳当（2%）。而且各地区的情况大体相同。具体见下表：

当您有了余钱最愿意选择哪种处置方式

上述调查显示，城市青年购买商品房的消费要求正在兴起，想买房的人数越来越多，是一个巨大的消费市场。青年人的这种意愿，同国家正在推行的住房制度改革是相一致的。

住房制度改革的主要意义，在于逐步使原先的社会福利性住房制度改变为住房商品化。社会福利性住房制度，就是实行住房供给制。住宅不作为商品和个人生活耐用消费品，而是作为由国家分配的人人有份的福利品。因此，人们包括青年人在那种制度下，都是习惯于依靠和等待单位分配住房，没有购买商品房的观念，消费热点集中在购置现代化的家用电器，用于住房的消费可说是微乎其微，无非是每月交点低廉的房租。据国外的有关资料，居民住房的支出占总收入的比例，发达国家平均为15%左右，人均国民收入1000美元左右的小康国家平均为11%，同我国经济发展水平相仿的国家平均为8%，而我国仅为1．2%。因此在我国青年的生活中有一种奇特的现象，有些城市青年家庭现代设施齐全，成套家具加上电视机、电冰箱、洗衣机，立体音响……应有尽有，但却拥挤堆置在一个狭小的居住空间。青年人说：“我们是吃饱了肚子，存下了票子，住不上房子。”在这样的情势下，住房制度改革就理所当然受到广大青年的欢迎，成为青年中的一个热门话题。

90年代初，广州社情民意研究中心等单位的调查显示，广州市青年对现行住房制度感到“不满意”者为46．2%，“不太满意”者为33．6%，两者合计达79．8%。而对住房制度的改革，60%的青年表示“赞成”，26．4%的青年表示“比较赞成”，两者合计达86．4%，“不赞成”和“不太赞成”者仅为4．7%，8．9%的青年表示“说不清”和“无所谓”。与此同期，上海市一项“住房状况和意向”的调查，则有84%的被调查者认为“住房制度由国家统包的纯社会福利性质应该改革”，因为这种制度不符合商品经济的发展要求，也不利于住房难问题的根本解决，对无房青年更少盼头。北京市统计局的一项抽样调查，有72%的被调查者认为有必要进行住房制度改革。房改，是顺市场经济的情，合青年人的心的。

然而，在一些深一层的调查中又发现，许多青年对房改有一种喜忧参半的心态。他们既欢迎房改，又有一些忧虑。对住宅商品化的忧虑主要有三：一是房源少，买不到。新建的商品房大多分散于市郊，上班和子女入托、上学极为不便；二是房价高，买不起，工薪阶层对那些高价房只能望房兴叹；三是房改步履维艰，社会福利性的制度改不彻底，买房就不如租房，因此买房的步子不轻易迈出。还有一些无房青年，对房地产开发中争相盖高级住宅、豪华别墅的现象非常不满。1995年，全国就有已建好的50万套花园别墅和5000万平方米商品住宅在翘首以盼等待买主，而工薪阶层承担得起的商品房却十分紧缺。对此，他们急切希望政府通过资金、税收等经济手段给以限制，鼓励房地产开发向“雪中送炭”方向发展，为缺房户多提供一些价格适当能为多数人承受的商品房。

有位著名的经济学家提出，房改的实质是要培养新的消费热点。改变目前的福利性工资和消费为货币化的工资和消费，其根本出路在于住房改革，并以此来拓宽消费领域。不培养住、行这样的消费热点，就不可能寻找到持久而有力的推动力。如此看来，开发青年的住宅市场，引导青年的住宅消费，既是解决青年住房难问题的出路所在，又是发展社会主义市场经济的必要。