第四节　结论及政策建议

一、基本结论

本章基于对角BEKK模型和GARCH均值模型对房地产价格、货币供应量和经济增长的动态变化关系进行了实证研究，研究得出：

（1）就波动相关性而言，只有货币供应量和GDP具有显著的波动溢出效应，房地产价格对经济增长的波动溢出效应并不明显。货币供应量增长率与房价增长率的联动变化非常剧烈，而且房价增长率与经济增长率的联动对经济增长率波动的影响不显著，说明中央银行的货币政策没有必要也没有可能直接盯住房地产价格。从央行货币政策对城市房价波动的影响看，央行的货币政策对北京、上海一线城市的房价波动不起作用，对天津、重庆二线城市房价波动的调控作用较明显。中央政府和地方政府的博弈是导致货币政策调控失效的重要原因。

（2）就增长速度而言，房地产价格波动率和房价与货币供应量的联合波动对GDP增长率有显著影响，并且它们的波动将导致GDP增长率的下降。所以为实现经济的较快增长应该控制房价波动，同时表明经济健康增长需要调整经济增长结构。

总的来说，我们认为，要实现我国货币政策目标，即“在保证经济稳定增长的前提下实现经济较快增长”，央行没有必要用货币政策去直接盯住资产价格，对房地产价格的控制完全可以借助财政政策、土地政策、福利政策及一些行政手段共同实现。

二、政策建议(www.daowen.com)

（1）货币供应量与房地产价格有明显的正相关性，因此要保持货币政策的适当性，避免房地产价格的大起大落。

（2）正确处理中央和地方政府利益博弈关系的根本出路是从制度上建立一个有效的、自下而上的制衡机制。从中央政府来看，存在一个如何与地方政府利益协调的问题。在房地产市场中，地方政府的利益是客观存在的。这就需要建立一个合理的、有效的地方利益表达渠道和反馈机制，扩大地方政府参与中央决策的概率，避免中央和地方博弈的负效应，实现中央决策的科学化和民主化。

（3）解决中央与地方的财力不对称问题。如果中央政府与地方政府财力不对称，地方政府的财政收入过多依靠土地出让收入的话，中央政府调控高房价问题也会遇到较大困难。

（4）加强对地方政府违规行为的监督，加大对地方政府违规行为的惩罚力度。作为理性人，地方政府官员在采取每一行动时，都会进行成本—收益分析。只有惩罚到位，惩罚给他们造成的损失大于违规的收益，才能起到应有的作用。

（5）加强对大中城市房价的调控力度与监督力度。由于经济发达地区经济规模大，房地产业给它们带来的利益也更多，地方政府违背中央政策的可能性更大，所以中央政府应该下大决心对发达地区的房地产业进行监督，在全国范围内实现房价平稳。

（6）因为各地区房价波动情况是不同的，央行在考虑货币政策时应该对各地区的房价波动采取区别对待、分类指导的政策。主要包括两个方面：一是对市场化的高端市场，在坚持市场化的前提下，重点维护正常的市场秩序，合理规范投资性需求，坚决抑制投机性需求，打击恶意炒作、哄抬房价等不法行为，防止房价非理性上涨；二是对经济发展程度不同的地区采取不同政策，即针对房地产的宏观调控政策应该区域化，而不应该搞一刀切。