沈阳市小区地下车位冲突问题及其解决

一、法律规定比例的地下车位归业主所有

居民购买商品房的最终目的是用来居住的，正常的居住和生活除了产权证注明的建筑面积以外，还要有这套住房居住功能正常发挥的一系列附属和配套设施，如果缺少了这些附属和配套，房屋居住的功能就不完整，或者说居民买到的不是一个完整意义上的房屋。因此，一定比例的车库是其中的标准之一，如规定居民汽车停车率不应小于10%，意味着在我国目前的经济发展水平和生活水平上，一个城市居民小区中，居民正常生活所必需配有的车位不能低于10%，10%的车位是房屋居住功能正常发挥不可或缺的组成部分。这10%的车位，从来源上看，就是为停车而产生的；从使用效能受益范围来看，是该小区业主。因此，产权归该小区全体业主所有。

至于停车位具体的配建比例以及道路、绿地、光照等的实际标准，直接取决于人们对居住质量的需求，间接取决于整个宏观经济发展水平和人们的实际收入和生活水平。八十年代的居住区有足够的自行车停车位就行了，九十年代一般住宅要求配建汽车停车位。不管是多少，这反映了在一定时期居民正常居住和生活所必需的停车需求。如果其产权与房屋独立分设，将极大地影响居住和生活质量。对于绝大多数居民小区来说，一方面，法律法规规定数量的车库是房屋使用效能不可或缺的组成部分，并无法替代；另一方面，小区停车位受益范围就是该小区业主。因此，法律法规规定数量的车库归业主所有时符合社会要求的。

二、人防工程改建的地下车位产权归国家

人防工程改建的地下车位产权归国家这是因为：

（1）防空效能的受益范围是全体人民，为防空效能而建的防空地下室是纯公共物品。人防工程是为保障战时人民生命和财产安全而修建的地下建筑，小区防空地下室作为人防工程的一部分，其功能就是保障公共安全，受益者是全体人民（战时由国家统一调配，受益范围不限于本小区居民）。因此，防空地下室属于公共物品，由国家负责供给和管理，产权应该归国家所有。在法律上，我国《人民防空法》第二条明确规定“人民防空是国防的组成部分。”作为国防的组成部分，人防资产是国防资产的一部分。我国《国防法》第三十七条又明确规定“国防资产归国家所有”。小区的防空地下室是为防空而产生的（其建筑面积、层高、通风、通电、采光、排水等都是按防空需求而规划建设的），作为小区车库只是在人防建设“平战结合”的方针下，防空地下室在平时的一种用途而已。除了停车，在不影响小区居民正常生活和防空效能的条件下，防空地下室也可以用作仓储、零售、宾馆等。不管平时用途如何，都不能改变其主要效能——防空，因此，由小区防空地下室在平时作为车库的，其产权仍然应该归国家所有。(www.daowen.com)

（2）开发商不拥有人防工程的产权。开发商一直认为小区防空地下室产权归它们所有，与防空地下室的形成过程不无关系。按照一般理论，人防工程作为纯公共物品，应该由政府直接出资修建和维护管理。但是，根据与人防相关的法律法规规定，城市新建民用建筑必须按照国家有关规定修建防空地下室，如果因地形、地质等技术原因而无法修建的，要缴纳易地建设费（要纳入财政资金），由人防部门统一易地修建人防工程，并对不建或不缴的行为规定了严厉的制裁措施。这本是国家对符合条件的特定经济主体（城市民用建筑的建设单位）以实物（小区防空地下室）或货币（易地建设费）形式征收的一种赋税，与国家直接用财政资金修建并无不同。可是从形式上看，小区防空地下室的直接出资者是开发商。且由于对《人防法》第五条有关“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”的理解偏差，认为防空地下室产权应该归作为“投资者”的开发商。其实，《人防法》第五条指的是超过赋税义务数量建设（后文称“超义务建设”）的人防工程，主要是国家出于从总体上增加防空效能的考虑而对超义务建设人防工程的经济主体进行的鼓励。至于作为履行赋税义务的开发商，并不是投资者，因为依法履行赋税义务修建防空地下室与超义务建设防空地下室是不同的，表现在：前者是强制性的，后者是自愿的。依法义务建设防空地下室时，由于地下空间开发的难度，一般国家也有一定的优惠政策。但是，在原则上，作为一种赋税，不管有无鼓励，开发商都必须要建。而后者虽然受国家的鼓励和支持，建与不建最终决定权还在于开发商；依法义务修建防空地下室时，开发商是在履行纳税义务，而超义务建设人防工程，属于投资行为。投资是指经济主体为获取预期收益而垫付货币或其他资源于某些事业的经济活动，它是市场经济条件下，经济主体为了其预期目的而采取的主动性行为，是否投资、投资多少、投资方式和方向都取决于其对投资成本和收益的比较。依法义务修建防空地下室显然不属于投资行为。而是否超义务建设防空地下室则取决于开发商对这项行为的成本和收益的比较，属于投资行为；依法义务修建防空地下室的开发商是承担法定义务须直接出资的履约主体，超义务建设人防工程的开发商是投资者。正因为依法义务建设防空地下室是开发商的法定义务，具有强制性，不是投资行为，他们只是以直接出资的方式履行自己的赋税义务而已，所以，在这里他们不是投资者，仅仅是履行赋税义务的主体。超义务建设人防工程是开发商自主决策的投资行为，所以，他们就是投资者。所以，依法义务修建与超义务修建防空地下室是完全不同的两种行为，对于依法义务修建的防空地下室，开发商作为纳税人无权追诉其产权。

（3）小区业主无权拥有小区人防工程的产权。小区防空地下室产权的另一个追诉者是小区业主，最主要的理由是业主分摊了防空地下室的成本。根据国家计委、财政部、国家国防动员委员会、建设部《关于规范防空地下室易地建设费的规定》（计价格［2000］474号）规定：“防空地下室建设所需的资金，纳入建设项目投资计划。建设费用据实列入建设项目开发成本。”据此，许多人认为分摊了防空地下室建设费用的业主，应该拥有防空地下室的产权。稍加分析就会发现，这种观点是站不住脚的：防空地下室的建设费用并不一定是由业主分摊的。因为房价是交易双方的竞争均衡，与成本关系不大。四部委的规定从表面上看，防空地下室的建设费用摊入成本后被业主分担了，但实际上类似于间接税的防空地下室建设费用具体由开发商还是业主来负担，则取决于市场供求基础上双方的讨价还价（供给曲线和需求曲线的弹性）；即使业主分摊了防空地下室的建设费用，也与产权没有关系。产权取决于交易双方对交易标的物的合约约定，也就是在商品房销售过程中，开发商与购房者约定的房屋包括哪些方面，不管成交价是多少，这些约定内容的产权就应该转移。因此，开发商是否把防空地下室的成本转移给购房者，与其产权并无必然联系。所以，不能因为购房者分摊了防空地下室的成本就认为产权归购房者，成本与产权并无关系。在商品房交易合同中，开发商不能把本不属于自己的防空地下室纳入到“约定”当中，即使纳入了，也是无效的。因此，小区业主也无权拥有防空地下车位的产权。

三、超标准和义务建的地下车位归开发商所有

这一类地下车位是开发商自行决策的产物，是开发商修建的超过法律法规规定的数量部分。从使用效能分析，虽然其主要效能就是为了停车，但是，这种效能并不是业主购买的房屋正常地发挥居住功能所不可或缺的，因为超过了法律法规规定数量。其之所以产生是开发商从自身利益角度出发的一种投资行为，因此，开发商是这类车库的初始产权所有者。当然此类地下车位开发商应参加土地使用权的分担，计入建筑容积率之中，才可以名正言顺地取得产权。目前，超标准和义务修建地下车位在销售过程中，如果开发商与购房者都同意与标准内车库一起纳入商品房销售合同中，并不存在什么问题。但是，许多开发商往往单独销售这种车库，结果就出现了必须确定其身份的问题，不确定地下车位的身份，让其独立上市交易，是缺乏法律依据的。这是围绕小区地下车位产权纠纷和矛盾不断的一个重要原因。对此，首先，应该把地下建筑和地上建筑同等对待，纳入到房产管理体系，由房产管理部门统一核发房屋所有权证明并进行管理；其次，让地下建筑和地上建筑一起分摊土地使用权核发土地使用权证。这样，不论通过哪种方式，对地下建筑的身份进行确定并核发身份证明以后，将会避免由此引起的矛盾和纠纷。需要注意的是，一旦地下车位有了独立的身份以后，即便是只拥有某个小区一个地下车位的产权，该产权人在权利和义务上与小区任何一个业主是平等的，有权参与小区重大事项的决策，也有义务交纳物业管理费、维修基金等。

课题负责人：郭　义（沈阳工程学院）

课题参加人：曲明、牛玉璞、高云龙