5.4.4　国家游泳中心运营分析

5.4.4.1　国家游泳中心运营思路

国家游泳中心通过公开招标确定项目运营公司负责奥运会后场馆运营的方式，保证了该游泳中心的赛后利用。国家游泳中心经营利用方案主要由中标的运营公司制定。按照项目建设进度安排，国家游泳中心在奥运会开幕之前有大约一年的赛前运营时间。在此期间，除了商业办公区间、私人俱乐部中的某些特定区域和多功能运动场外，建筑物内的所有区域，都对外开放。国家游泳中心的赛前运营对于建立起一个忠实的客户群至关重要。由于奥运会比赛期间游泳中心关闭了3～6个月的时间，在奥运会后，必须采取措施让原有消费者和客户迅速回来，否则，将会浪费大量宝贵的时间重建客户群。为此，可行的策略是将嬉水乐园尽早开放。尽管有些嬉水设施在奥运会后才能安装，但要让北京市民首先建立一种感觉，让他们体会到游泳中心内的环境和气氛。赛前运营的另外一个作用是保证游泳中心内部的各种设备正常运营，并为奥运会运营提供必要的员工培训。据国家游泳中心建设项目可行性研究报告，国家游泳中心在奥运会后可安排如下经营内容：（1）国际、国内和地区性的水上运动比赛；（2）旅游参观，展览和纪念品；（3）水上娱乐活动和滑梯等；（4）水上运动和陆上运动；（5）赞助商和广告；（6）康体和健身；（7）体育医疗；（8）摇滚音乐会、冰上表演、产品发布和交易会；（9）餐饮服务。^[9]

5.4.4.2　未来经营竞争能力分析

国家游泳中心作为北京2008年奥运会主要的比赛场馆之一，无论从其设施的水平和知名度，还是场馆所处的区域位置和周边的配套设施和条件等方面看，都具有强大的竞争力和明显的竞争优势。

第一，国家游泳中心具有国际级的设施水平和知名度。国家游泳中心是一座专为北京2008年第29届奥运会新建的比赛场馆，奥运会的游泳、跳水、水球、花样游泳等水上项目的决赛将在这里举行。基于此，国家游泳中心建成后，必然成为具有国际水平的、国内最高标准的游泳馆。北京2008年第29届奥运会的举行，使国家游泳中心具有国际知名度。高水平的硬件设施和依赖奥运会的召开营造的知名度，为项目赛后的经营奠定了良好的基础条件。

第二，国家游泳中心周边拥有大规模高消费水平的居民群体。国家游泳中心位于北京北中轴的北端，北四环北侧的奥林匹克公园内，该地区是著名的亚运村地区。由于1990年亚运会的成功带动，再加上政府有计划地开发和民间经济的支持，亚运村地区逐渐形成了一个大型的、成熟的高档社区，集中了大量收入相对较高、消费能力较强的居住人群，年龄大多集中在35～45岁，是具有较高学历的新兴中产阶层。随着奥运会的成功申办和奥运项目的建设，将大幅度改善这里的交通等市政基础设施条件，进一步促进这个地区居民住宅市场的活跃，提高供应量。未来亚运村居住区将进一步向北延伸，与北部的天通苑、西三旗、回龙观等大型居住社区相连。未来这里的居住人群将超过50万人，为国家游泳中心提供大量高品质的潜在消费人群。并且，项目与东部50万人居住规模的望京新城毗邻，距东三环路的CBD和西部的中关村核心区都不超过30分钟的车程，这些地区聚居了大量的京城高学历、高收入的人士。本项目的建设具有良好的消费人群和消费能力支持。并且，奥林匹克公园内集中了国家体育场、国家体育馆、国家游泳中心、英东游泳馆、奥体中心体育场等第29届奥运会比赛场馆，并将规划建设会展中心、中国科技馆、青少年活动中心和约140万平方米的商业设施。奥运会后，这里将成为北京市大规模、多功能、高水平的综合文化体育中心，有利于凝聚人气、培育商业气氛，产生显著的规模效应，非常有利于国家游泳中心赛后的经营。

5.4.4.3　经营项目、经营规模和收费标准

（1）经营项目

根据前面确定的国家游泳中心赛后经营利用方案，本项目未来的经营项目包括：游泳、娱乐健身、理疗保健、餐饮购物、团体健康服务、VIP会员俱乐部、社会泳池出租、游泳培训、水上娱乐演出、车位出租、室内外广告。

（2）经营规模

各项目的经营规模参照英东游泳馆和其他游泳场馆及类似水上娱乐健身设施设定。扣除场馆未来承接国际、国内正式比赛的时间和设施设备大修的时间85天，每年向社会公众开放的时间按280天计算，由此估算本项目的年经营规模。其中，团体健康服务和VIP会员俱乐部的经营规模充分考虑设施的容量和会员的高档次服务的要求设定。

（3）收费标准

各项目的收费标准参照英东游泳馆和其他类似游泳场馆及水上娱乐健身设施设定。其中，社会泳池出租按照向企事业单位和学校等出租举办运动会和友谊比赛当前的收费水平设定收费标准；团体健康服务和VIP会员俱乐部按照物有所值的原则，设定了相对较高的收费标准；水上娱乐表演以场次为单位，向演出承办单位收取场地出租费用；广告收入包括场馆经常性的广告经营和承接正式游泳、跳水比赛的室内和室外广告收入，通过市场调查，暂按其他收入的10%计算。

国家游泳中心赛后的经营项目、经营规模和收费标准预测，如表5-8所示。

表5-8　国家游泳中心赛后的经营项目、经营规模和收费标准预测

（续表）

(www.daowen.com)

5.4.4.4　经营收入与成本费用估算

根据国家游泳中心赛后经营利用方案，其未来的经营收入包括游泳娱乐门票收入、康乐健身收入、理疗保健收入、餐饮购物收入、会员俱乐部收入、集体出租场地收入、水上运动培训收入、水上娱乐表演收入、地下停车场出租车位收入、广告收入等，如表5-9所示。

表5-9　国家游泳中心赛后正常经营年收入预测表

国家游泳中心未来几年的运营负荷按建设进度和奥运会使用安排预测为：2007年试运营期间为50%，2008年奥运会期间为20%，2009年为50%，2010年以后在建设初期投资形成的设备更新年，因设备的大规模更换将对场馆经营产生严重影响，当年的经营负荷为50%；同样，在改造投资形成的设备更新年，当年的经营负荷为70%，其余各年的经营负荷均按100%计算。

经营税金及附加估算：需要计算的经营税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。按照前面确定的各税费的税（费）率和测算的未来项目正常经营年份的经营收入估算，本项目未来经营年需缴纳经营税金及附加579.1万元，其中，营业税526.5万元，城市维护建设税36.9万元，教育费附加15.8万元。

成本费用估算：依照目前类似场馆设施的经营管理经验数据，基于对未来国家游泳中心的顾客接待规模的初步认定，对其未来经营的原辅材料、燃料动力、工资福利、折旧和维修，以及销售费用、管理费用和财务费用等成本费用进行初步估算。

（1）外购原辅材料费：包括外购的食品、饮料、旅游商品等支出，按餐饮购物收入的70%估算，本项目达到预定经营规模的年外购原辅材料费为392万元。

（2）燃料动力费用：主要是用于空调、采暖、照明、动力、服务、淋浴、水处理等所需的外购水、电、燃料等支出，也是国家游泳中心未来经营的最大成本支出项，按经营年总收入的40%估算，本项目达到预定经营规模的年燃料动力费为4211.8万元。

（3）工资及福利费用：为企业员工的工资、福利等费用，按正常劳动定员200人，工资福利标准2万元/人·年估算，本项目达到预定经营规模的年工资福利费用为400万元。

（4）折旧费和摊销费：项目建设所形成的固定资产包括建设投资形成的房屋建筑物、机器设备等。按照现行的财务会计制度和项目财务评价方法，所有形成的固定资产都应该计提折旧。折旧计算采用直线折旧法，场馆原房屋建筑物折旧年限综合为50年，其中，屋面和内外墙面的围护膜材料因理论正常使用寿命为30年，按30年计算折旧费，不考虑残值；新增改造投资形成的固定资产的房屋建筑物折旧年限综合为30年；机器设备的折旧年限为12年。除膜材料以外的各类固定资产残值率均取5%。

需要摊销的费用项包括土地费用和形成递延资产的建设期管理费。土地费用按50年摊销，递延资产按5年摊销。

（5）维修费：包括游泳中心的屋面钢结构锈蚀的维护、装修材料的更换、围护膜材料的更换等维修费用，以及设施和设备、车辆的日常修缮、维修、保养等发生的费用，按估算项目形成固定资产总投资的1%测算，本项目达到预定经营规模的年维修费为969.2万元。

（6）管理费用：按经营收入的4%计取，由此估算本项目经营期正常的年管理费用约为421.2万元。

（7）销售费用：为未来进行广告宣传、开拓市场，以及聘请知名游泳教练、运动员和医务人员等所发生的费用。为了业务发展的需要，未来应大力开展市场营销活动，加大销售环节的投入，为此，销售费用按经营收入的5%计取，由此估算本项目达到预定经营规模的年销售费用为526.5万元。

（8）财务费用：包括本项目在经营过程中发生的长期和短期贷款利息及汇兑损失等。初步考虑本项目的流动资金全部由运营公司自备，暂不计算本项目的财务费用。

国家游泳中心奥运会赛后地面以上建筑面积将从29134平方米改造扩建为48284平方米，增加了19150平方米，相当于原面积的65.7%。因为改造扩建资金原则上涉及保密级别较高的商业机密，相关数据无法获得，所以，在此难以进行经济效益分析。但是，根据目前已经获得的预测运行分析数据（年经营收入10529.4万元、年经营成本费用10994.1万元）和为赛后商业化运行规划的改造扩建方案以及周边地区未来消费能力逐年增强的分析，都非常有利于支持“30年可以收回全部建设投资”的判断。