5.4.3　五棵松体育馆运营分析

五棵松体育馆是北京2008年奥运会的重要比赛场馆之一，在2008年奥运会期间承担篮球比赛。同时，按照北京市整体规划，五棵松文化体育中心是北京市的西体育副中心，五棵松体育馆是中心的标志性核心建筑。体育馆作为地区标志性建，可促进周边地区的房地产、商业、服务业的发展，带动配套商业设施取得好的益。体育馆与配套商业相辅相成，形成了比翼齐飞、共同发展的双赢之势。

通过市场分析，我们提出了此项目的赛后经营方案。通过此项目的财务分析，们得出：五棵松体育馆本身的盈利能力是非常弱的，经营期中发生巨额亏损，无正常维持体育馆的运行。从项目微观经济效益出发，从投资者的角度考虑，该项目的投资是不合理的。

①北京五棵松文化体育中心.五棵松体育馆建设项目可行性研究报告［R］

但是，出于此项目赛后经营的需要，政府给予了项目公司一定规模的配套商业开发面积。从五棵松文化体育中心整体效益分析可以看出，其整体效益较好，此项目从财务上可行，并且，其效益还将体现在社会效益和国民经济效益上，通过奥运会的召开，项目公司可以获得一笔巨大的无形资产。

五棵松体育馆周围5千米以内有科技部、中央电视台、中国电子信息产业集团、金盾出版社、航天数控集团、中国测绘科学研究院、中国国家税务总局、人民音乐出版社、解放军总医院、华能集团、中国国际交流协会、中国地震局、中国电子器材总公司等国家机关和一系列大型企事业单位，这些大规模消费群体的存在将为本项目提供稳定的顾客群。

五棵松体育馆的二级客源市场包括海淀区、丰台区、石景山区。收入水平的提高对于消费能力的提高起到关键的推动作用。一个地区的收入水平主要体现在从业人数和劳动报酬这两个方面，2001～2002年北京市、海淀区、丰台区、石景山区的从业人数及劳动报酬，如表5-6所示。

表5-6　2001～2002年北京市、海淀区、丰台区、石景山区的从业人数及劳动报酬

资料来源：海淀区统计局、丰台区统计局、石景山区统计局。

由于五棵松体育馆辐射的海淀区、石景山区和丰台区的消费者具有很强的消费能力，同时，五棵松体育馆既能够为消费者提供一个环境优美的运动场所，又能够提供一些文化休闲、体育健身的健康生活方式，还是一个综合性的体育商品市场，能够使各个阶层消费人群的需求得到有效的满足，由此可以预见：五棵松体育馆将来的市场前景较好。(www.daowen.com)

而目前北京市的主要体育场馆多数集中在城市北部和东部，西部则明显缺乏，周边市民的体育健身需求尚未得到基本满足。经统计，北京市的主要体育场馆如下：北京工人体育馆、奥体中心体育馆、首都体育馆、月坛体育馆、朝阳体育馆、地坛体育馆、广安体育馆、丰台体育中心、石景山体育馆、光彩体育馆、海淀体育馆、宣武体育馆、东单体育中心、北京大学生体育馆。其中，距离五棵松体育馆距离较近的有：首都体育馆、月坛体育馆、广安体育馆、丰台体育中心、石景山体育馆、北京体育馆。但是，距离五棵松体育馆最近的石景山体育馆和丰台体育中心，直线距离也超过了5000米，均超过了其有效覆盖范围，对五棵松地区的辐射能力较弱，市场在这里是个空白点。

国内经济学家普遍认为，中国社会的经济发展目前处在“成熟阶段”向“高额群众消费阶段”过渡的时期。从现阶段来看，北京市民不仅仅将收入放在耐用消费品方面，逐渐有越来越多的人更多地倾注于教育、休闲、健身、旅游等方面，逐步追求生活质量的提高。加上政府积极推动《全民健身计划》和《北京市奥运体育行动计划》，居民健康观念逐步转变，健身市场存在着极大的需求。可以预见，未来一段时期将会是健身娱乐市场飞速发展的时期，同时市场的缺口也会逐渐加大，五棵松周边地区的体育设施以及健身娱乐设施将更为缺乏。

同样，北京的专业健身俱乐部市场也处于不发达的状况。在北京现有的50家职业健身俱乐部中，目前只有3～4家的房屋面积超过了3000平方米。这些职业健身俱乐部多数集中在市区中部、东部和北部，西部也较为缺乏，市场空间存在着较大缺口。五棵松周边地区城市化水平以及居民收入水平的稳步提高、城市人口总量的快速上升，加上奥运会的影响、消费结构的转型和消费观念的转变，形成的合力使有购买能力的人数快速增加。从而保证了该区域对于体育健身场地和体育配套商业具有较大的需求，供需的缺口有逐渐加大的趋势。

在北京奥运会后五棵松体育馆的经营中，若60565平方米的文化体育产业设施全部按出租考虑；23.3万平方米配套商业设施的经营按两种方案考虑，方案一：商业设施全部按出租考虑；方案二：商业设施全部按出售考虑。对这两种经营方案未来整体经济效益的分析结果，如表5-7所示。

表5-7　五棵松体育馆整体效益分析表

（续表）

从以上分析可以看出，五棵松文化体育中心项目整体经济效益较好，主要经济指标比体育馆单独经营的指标有较大提高。内部收益率指标高于基准收益率，也高于同期银行贷款利率。虽然投资回收期、贷款偿还期还是比较长，但是考虑该项目的特殊性，这也是正常的。据此，五棵松文化体育中心整体效益较好，项目从财务上可行。建议投资者在项目未来经营中采用方案一（出租）的经营方式，虽然贷款偿还期较长，但投资者能够得到更高的收益。