8.3.3　林盘用地及建筑整治

林盘人居环境建设是新农村和林盘文化建设的基本内容和核心价值所在，只有人居环境改善了，农民才能实现安居，才能乐业、进一步提升林盘的内聚力。

1）林盘宅基地及建筑整治

（1）宅基地整理

宅基地是农村土地的重要组成部分，是农民的安身之地。宅基地包括建有房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地，以及准备建房用的规划地三种类型。林盘中宅基地闲置的现象亦相当普遍，形成农村人口在不断减少，而农村住房占地却在不断增加的怪现象^[37]，极大地浪费了土地资源。废弃的房屋会产生安全隐患，也造成林盘空间景观和环境卫生的恶化，加剧了林盘的破败化，严重地影响了林盘人居环境建设。

林盘中农民住宅来源途径很多也很复杂，如自建、祖传、继承、赠与和买卖等。按照《土地管理法》地62条第1款规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”但是，从现实的角度来看，“一刀切”地将迁出户、一户多宅户、超占户的宅基地全部收回，不仅牵扯到同其他相关法律的冲突问题，而且会引发社会矛盾。从稳定农村社会大局出发，除个别农户非法强占的集体土地要坚决收回外，应承认农民现有宅基地的使用权，并给予保护。对于林盘内部废弃的、闲置的、依法收回的宅基地，可以通过整理或置换，形成集体宅基地储备，用于建设公共设施或提供给迁入农户建房使用。可将拆迁后的宅基地进行复垦，原宅基地使用者有优先承包权，也可以由村集体给予一定补偿后，再通过公开拍卖的方式，本着“谁开发谁受益的原则”，明确其使用权，供农户进行适当的经济生产。

对于迁出户的宅基地和一户多宅户、超占户多占的宅基地，依据《土地管理法》精神，亦不能任由其发展。据调查，大多数农民愿意将自己的闲置房以合适的价格出售给别人。根据农村宅基地的现状，应当建立政府管理下的宅基地市场，规范宅基地和农宅的流转。一方面，鼓励和督促迁出户、一户多宅户卖出空置的住宅，对购买住宅的农户，则严格按照“一户一宅”的原则加以限制，避免流转过程中农宅向少数人集中。另一方面，要根据本地区的实际情况建立合理的宅基地使用标准，对林盘中超标宅基地部分根据不同情况分别采用不同的收费政策，加大超占宅基地的成本，促使宅基地流转；并对宅基地使用面积不足的农民家庭实施合理补贴，以体现公平，从而遏制林盘超占宅基地现象。为增加工作透明度，可将林盘超占户、多宅户、无证户的实际使用面积、超占面积和应缴纳的超占费及处理结果张榜公布，将收缴的超占费用于林盘整治和发展其他公益事业。

（2）闲置房屋流转

宅基地上房屋是农民的私有财产，受到法律保护。考虑到农民新修房屋仍保留旧房的情形普遍存在，为鼓励农户新修房屋后拆除旧房，并从兼顾各方利益出发，建议对旧宅适当补偿，如重庆梁平县龙门镇采取按房屋结构对旧房按60～100元/m²予以补偿，得到群众认同。在补偿资金来源上，既要发挥政府主导作用，加大财政支持力度，也要发挥市场机制作用，积极引进社会资本参与宅基地复耕。

土地整理复垦并不是破解闲置房的唯一良策。相当一部分闲置房屋内部结构较好，有些甚至是新房，位置也较好。在盘活闲置房屋时应结合其实际情况，做到充分利用。一是结合新农村建设，对闲置房屋进行重新规划，改造利用。如对旧仓库、大会堂、旧校舍等集体公房进行适当的维修和改造，兴办农村公共文化事业，建立老年活动室和图书文化室等，活跃农村文化生活。二是对私有的闲置房屋，创新流转制度，解决贫困户住房问题。迁出户和多房户的闲置农房如果长期无人居住、维护，会逐渐破烂。与此同时，部分贫困农民又无力建新房，存在现有住房不安全问题。因此，各级政府可以通过政策和资金的扶助，鼓励危房改造对象购买安全流转房。这既解决了贫困户的住房问题，改善生产生活条件，又盘活了农村闲置房，使得农村富裕户的闲置资产得到充分利用，并节约了新建农房所需的宅基地。

（3）房屋营建与整治

农宅是一种特殊的商品，它的出行、排水、采光、通风和隐私等附属权力，对农户生产生活十分重要，也最容易引起邻里矛盾，应根据自然条件和传统习惯，在林盘建设规划中，作出严格界定，并给予保护。

①新建建筑。包括原址重建、新插建和增建等建筑，其选址应避开不良地质地段及地下文物区。建筑布局应根据自然地形及需保留的林木、竹笼，结合原林盘建筑布局进行梳理，自由布局，保持川西林盘建筑与地形、林木、沟渠等环境元素自然相融的特色。新建建筑应以川西民居风貌为主，主体建筑一般为二至三层，檐口高度不超过10米，可形成坡屋顶与屋顶晒台错落布局方式。

②改、扩建建筑。不能影响相邻建筑的功能使用。不宜在原有建筑上直接加高、加层，如确需在原建筑上加高、加层，必须对原有建筑进行加固处理，保证房屋安全，加高后的建筑不宜超过三层，檐口高度不超过10m。通过改水、改厕、改厨和加建户用沼气池，提高农宅居住功能。改、扩建建筑风貌应与原建筑风貌和林盘环境景观相协调。

③危、废建筑。对林盘内尚能使用的危房及构筑物应及时加固或加以改造。对林盘中废弃的建筑或构筑物应予以拆除，对原基地可进行复垦、绿化，或结合周边环境景观整理成晒坝或公共活动场地。(www.daowen.com)

同时，引导村民对院坝进行适当的硬化，对院坝内的农具、什物进行有序归置和堆放；鼓励村民在建筑周边及院坝内外积极绿化、栽植花卉果树，形成院坝内外花木扶疏，宅院之间林木相拥的优美景观（图8.17）。

图8.17　环境优美的林盘院落　（资料来源：自摄）

2）林盘农林用地保护及整理

林盘用地范围一般指林盘内所有建筑、道路、晒场、绿化等用地，以及与整体景观环境不可分离的沟渠、道路、河流等自然地形的围合范围。林盘农林用地主要是指院落外围竹林、树木、菜园及其他农业用地，是林盘结构、功能和特色所在。林盘农林地根据林盘性质和功能的不同应分三类进行保护及整理，并引导林盘周边相关种植产业发展。

（1）农耕型林盘农林用地保护及整理

农耕型林盘的农林用地，应重点保护林盘内原生态的林木、竹林，并合理利用。如胸径15cm及以上林木，3笼及以上竹笼必须保护，其余林木、竹笼可进行适当整理。林地植物除满足实用性和多样性外，在林地的疏朗透光区域适当栽植灌木，形成层次丰富的垂直植物群落区域，形成疏密有致的整体景观。竹林培育分笋用林、笋材两用林和材用林三种类型进行，以丛生的慈竹林为主，体现林盘传统风韵。在保留原有大型竹笼的基础上，可引进经济价值高的竹种资源，如杂交竹、黄金竹、麻竹、毛竹等，发展竹类产品加工业，构建林盘竹业经济。农耕型林盘的林木栽植品种，应以乡土树种为主。林间菜地所栽植的蔬菜或经济作物，在满足效益的前提下，可考虑一定的观赏性，供人们从事农业观光和考察。

（2）农家旅游型林盘农林用地保护及整理

农家旅游型林盘的农林用地，应充分发挥林盘生态环境和自然人文景观优势，营造有特色的乡村旅游环境。如胸径15cm及以上林木，3笼及以上竹笼必须保护，其余林木、竹笼可进行必要的整理和重构。开辟小规模竹类新品种选育示范区或特色竹、珍奇竹观赏区，将竹类观赏和竹副产品的开发结合起来，形成观、产、销一体的联动机制。在林木栽植上，要求林分可及度较大，可适当铺设景观小道连接内部游憩空间，并配置相应的游憩设施，便于休憩、游赏、健身等活动。其植物配置的观赏性要求较高，可考虑满足一定的保健养生功能，可采用景观植物与药用植物相搭配的模式，如具保健疗养功效的芳香型植物和中药材。林木整理品种可选用银杏、皂角、月桂、厚朴、黄柏等植物结合一些花果类乔灌木构成群落。林间菜地除种植观赏性较强的蔬菜和农作物外，还可进行菜地租赁，向城市游客提供体验农事耕作的服务。

（3）特色产业型林盘农用地保护及整理

特色产业型林盘的农用地，应突出农林产业的特色。农林内植物的选择以经济效益为目标，其植物构成以橘柚、桃、梨、枇杷等经济林果树种为主，结合保留的大树和竹笼形成植物群落。经济林果型林盘的植物选择要突出川西和本地特色，向种植区域化、规模化、品种优质化的方向发展，使经济林生产向最适宜区集中。林盘林下可种草作为家畜饲草，或利用林下空间养殖禽畜，构建高效多功能的农－林－牧复合系统。竹类主要选择经济效益高的笋材两用及适合竹编工艺等主产品的丛生型竹种。以中药材为特色产业的林盘，在发展地方中药材优势品种的基础上，积极引进适宜当地生长的其他特色中药材新品种，并大力推广优质、无公害、环境友好的中药材种植技术，提高中药材产品品质和档次。

（4）林盘周边相关种植产业发展导引

在对林盘农林用地进行保护及整理的同时，还可对林盘周边道路、水系、农田等综合资源统筹安排，发展相关种植产业，是对林盘农林用地内的竹木、果蔬等产业的延伸、拓展或互补，如建构林盘—绿色蔬菜特色种植、林盘—食用菌特色种植、林盘—药材特色种植、林盘—花卉特色种植、林盘—果树特色种植等，与林盘—大田种植共同形成丰富多彩的林盘乡村景观，促进农民经济增收。