（一）开发途径

依据土地关联整合方式，旅游综合体有5类常见的开发途径。

1.内部新增途径

通过新置旅游接待与服务设施，增强旅游吸引力或盈利能力、改善发展状况是旅游地段常用的二次开发手段。新增开发旨在通过旅游产品的局部更新以调整旅游区短生命周期，从而干预旅游区综合成长。新增产品须注重与现状产品的兼容性与互补性，往往以产业关联或时间关联为开发导向。常州环球恐龙城休闲旅游区是在主题公园（中华恐龙园）基础上，以关联新增的开发路径而形成的旅游综合体。自2000年建成开放以来，中华恐龙园即面临上海锦江乐园、苏州乐园、无锡主题景区（三国城、水浒城、唐城、灵山）等周边同类吸引物的激烈竞争和市场分割，转而通过温泉康体、影视文艺、商业地产等二次开发来丰富产品结构、提升景区吸引力，并于2010年升级为5A级综合景区。

2.内部置换途径

一些旅游地段发展到一定阶段将出现较强的拓展升级或优化调整需求，当外向扩张受阻或不经济、内部产品老化或饱和时，往往通过置换内部己有设施用地来满足新的开发需要。土地置换的关键在于土地生命周期的衡量，只有当更新后的用地获益超过现状用地价值，土地置换才具备可行性。扬州蜀岗瘦西湖旅游度假区是通过内部土地置换而形成的旅游综合体，由于被瘦西湖、大明寺、观音山等众多风景名胜以及旅游建成区所包围，难以外向扩张，而优良的区位及环境不断提升其内部土地价值，最终通过内部居住、科教、市政用地的置换形成一个多功能旅游地段。

3.外部关联途径

以景区为内核或动力源，带动周围“裙边”地段的综合开发，从而建立景区—裙边互惠共生的发展模式，成为一些限制开发型景区综合化的有效途径。该模式的核心在于将一些景区需要但不兼容的功能、设施就近植入裙边地段，并通过景区的客源（市场）集聚效应、产业关联效应促动裙边综合发展，实现地域共生性开发。西安大明宫国家遗址公园为外部关联开发提供了参考。在大遗址保护前提下，大明宫规划开发一方面将主要的食、住、行、游、购、娱等接待设施布设在遗址保护区以外的近邻地段；同时，充分依托遗址公园的景观生态及开放空间优势，带动周边地产板块和旅游地段综合开发。在大明宫-裙边综合发展中，前者发挥了“催化”作用，裙边发展又弥补了大明宫限制开发的劣势，形成关联互惠。

4.外部储备途径

人工景区对区位、客源敏感而对传统资源依赖性低，因而可以布局在旅游周边一些资源非优区；这些地域的人工景区开发会引起基础设施建设，旅游功能的植入又将形成前定需求，从而增强土地的价值预期。这意味着，兴建人工景区不仅为土地一级开发提供了可行途径，还会因旅游客源（即消费市场）预期而提升裙边地段的开发潜力。因此，在兴建人工景区的同时，适度对周边未开发、但具有开发潜力或控制需要的土地进行储备以待后续关联开发、获取土地增值，成为旅游综合体的另一种建设途径。外部储备开发在深圳华侨城旅游度假区发展过程中得到有效运用。自1997年以来，随着锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷等主题公园（景区）的建成运营，华侨城从最初的城郊农场区转变为全国知名旅游区。在四大主题公园“中心地”作用下，周边未开发用地成为一个优势发展区，并陆续建成商业、住宿、地产、康体、教育等设施。华侨城这种“时间错位、产业延展”的发展途径，为人工景区通过土地储备、分期开发而形成旅游综合体提供了参考。

5.整体协调途径(www.daowen.com)

在某些旅游发展地段，资源优劣势或规划控制要求明确，旅游综合开发在提供一种高效发展途径的同时也面临较多制约，则可以合理调整用地范围、综合协调利弊因素，通过整体协调开发形成旅游综合体。整体协调开发是一种以符合开发控制为基准的表性规划（performance planning），首先要明确宗地控制性要求，在此前提下合理进行各类场所、设施的开发。杭州西溪天堂国际旅游综合体引入了整体协调开发模式。西溪湿地资源脆弱，产品构成单一，存在提升开发、增强吸引和资源保护、规划控制之间的矛盾，而在湿地边缘地段集中开发高档酒店、景观地产、精品商业、湿地博物馆、旅游配套设施等，使湿地资源的保护控制转换为景观地产的开发优势，同时通过客源开拓、产品综合有效弥补湿地产品单一的不足，形成一个坐落在西溪湿地内缘的“子母型”旅游综合体。西溪天堂没有绝对限制人工建设，而是在符合湿地保护表性基准前提下进行合理开发。

（二）开发形态

产业关联是旅游综合体形成的直接推动因素，在已有产品、地籍、政策等因素综合影响下，旅游综合体表现为不同用地形态，归结为3类基本开发形态（图5-9）。

图5-9　旅游综合体更新形态

1.域内更新形态

域内更新形态（图5-9a）是指仅在景区内部可开发用地进行新增开发或置换开发，而在景区外没有进行明确的关联土地利用，一般用于土地开发饱和的旅游建成区或城郊（乡村）地区。域内更新型旅游综合体可以采取旅游产品综合化（单一旅游用地）或功能/产业综合化（混合用地）的方式，取决于土地可得性及土地开发效益。对后者而言，往往要适度突破景区化运营模式，门票等准入费可能对综合体内部设施的消费具有较大制约性，应考虑多类准入（入口）设置。如西安大唐芙蓉园在运营一段时间后即局部内移景区边界和“临路开门”，将部分餐饮、住宿、演艺设施推向旅游公众市场。

2.域外联动形态

域外联动形态（图5-9b）是指在景区内部未进行更新开发，而在景区外部裙边地段进行关联土地利用。该形式能较好地保护现有吸引物或旅游资源，因而可拓展应用于资源型景区。裙边应与景区形成合作、共生，一般采取多功能、多产业综合开发；该类开发需要较强的支撑市场，因此域外联动型旅游综合体往往出现在旅游与重点景区及其周边。同时，域外联动型旅游综合体应注意维持产业关联的有机性和组织性，防止裙边地段的不当开发对景区-裙边共生关系构成危害，在某些情况下，还可以通过设立开发准入标准、行使地役权等方式来预制裙边地段的土地利用。

3.综合统筹形态

综合统筹形态（图5-9c）是指在景区内部及裙边地段，统筹土地利用要求和旅游发展需要，结合新增、置换、关联、储备、协调等途径而进行的综合性土地利用。该形式适用的景区类型较宽泛，也可用于一次性整体开发或规划单元开发（Planned Unit Development），在不依托己有吸引物的情况下新建旅游综合体（含人工吸引物）。综合统筹型旅游综合体在旅游产品、关联产业、开发规模等方面具有较大自主性，因而在控制要求较严、建设规模较大的综合体开发方面具有比较优势；该形式开发的大型旅游综合体选址相对灵活，如灵山胜境距无锡市区30多千米、西溪则邻近杭州市区。