（一）定义

旅游产品和旅游需求在实际经济环境中的对接和交换必须通过项目的载体形式和功能表达才能够实现，在旅游经济运行体系中，旅游项目是旅游经济要素通过旅游经济过程实现旅游经济价值的必要阶段和必备方式。一般认为，旅游项目是对一些与成功地达成一系列旅游经济目标相关的活动（譬如任务）的整体，包括旅游产品/活动策划、旅游工作/工程/活动进度计划和维护组成的经济实践活动的进展。通过旅游项目管理，在旅游项目活动中运用专门的知识、技能、工具和方法，使旅游项目能够在有限资源限定条件下，实现或超过设定的需求和期望。按照不同的衡量体系有不同的分类标准，旅游项目开发是指以现实资源为条件，以满足客户体验生活的游憩设施开发为导向，使土地和不动产持续增值的开发经营活动。

图5-1　旅游项目开发的核心因素构成图

（二）要素

旅游项目开发的核心因素如图5-1所示，包括土地、资源条件和消费者活动三点。其中，土地（包括规划、管理、行销）是旅游项目开发必须具备的立地基础和载体要素。现实资源条件是以地块的最重要资源（比如沙滩、湖湾、溪流、沙漠、森林、丛林、陆地、湖山等）或者相关的游憩设施（比如会所、高尔夫、SPA、网球等）来满足不同的客户群对娱乐休闲、自然景观的渴求。消费者的活动是指旅游消费者产生旅游需求、实施旅游产品购买并完成旅游消费体验的一系列消费活动。

（三）类型

旅游项目开发根据自身资源水平和竞争力，形成不同层次的项目类型，覆盖不同范围的客户群。按照国际标准，旅游项目开发因其资源禀赋和顾客市场的不同可分为目的地型旅游项目开发、区域旅游度假类旅游项目开发（包括商务旅游）以及本地旅游自主休闲类旅游项目开发（见表5-2，图5-2）。目的地型的旅游项目开发，通常距其客户市场几百公里以上，游客绝大多数乘飞机抵达，每年最多去一次，每次停留一到两周。打造此类旅游项目开发，一般需具备非常强的资源，如高品质的海滩、滑雪场，或者其他特有的强势资源。区域旅游度假型（含商务旅游）的旅游项目开发通常距其客户市场100～300公里，游客多数自驾车前往，一般具备一线景观或人文资源。旅游休闲自主型的旅游项目开发，通常距其客户市场2～3小时的旅程，客户大多自驾车前往或购房自住，所具备的资源不必是特别强势的资源。

表5-2　旅游项目开发的三种类型

图5-2　旅游项目开发的三种类型

注：复合功能并非旅游项目开发功能的简单叠加，而是通过满足不同角度的需求，实现整个旅游项目开发区域综合竞争力的飞跃；旅游项目的最终定位根本上取决于其自身资源禀赋，并通过加强内外部竞争条件来实现。

（四）驱动力(www.daowen.com)

旅游项目开发由产品（Product）、资源（Resource）以及活动（Activity）等三个维度组成。其中产品包括主题社区、主题产品、特殊娱乐产业；资源包括自然资源和人文资源；活动则主要指商务活动，具体如图5-3所示。通过对世界各地由陌生区域变为以休闲度假为主的热点区域进行广泛而深入的研究，总结旅游项目开发的五种核心驱动力及其代表案例，如图5-4和表5-3所示。

图5-3　旅游项目开发的三个维度　　　　

图5-4　旅游项目开发的五种核心驱动力

表5-3　五种核心驱动力适应性条件对比分析

主题社区驱动型：此类项目驱动力的打造，需要以较为优良的自然/人文资源为依托，支撑项目概念的形成。对政策环境的依赖性不大，所处区域经济非常发达，消费人群已经满足基本生活的需要，需要进一步得到社交的满足和社会的尊重。此外，此类项目城市化水平通常很高，开发主体跨行业操作主要是房地产开发，但对跨行业操作能力要求不高。

主题产品驱动型：此类旅游项目开发可利用现有资源不强，自身资源体系不具备竞争力，无过多条件限制后天资源培育，有充足的发挥空间；但对城市系统具有很强的依赖性和互动性，所以对政策的依赖性较高。发达的周边地区的经济发展水平、足够的区域人口规模对本类项目生存发展起着重要作用，城市化水平通常较高。开发主体跨行业操作能力主要是通过运营主题产品发展旅游产业，并以旅游资源带动城市地产，所以对跨行业操作能力要求高。

特殊娱乐行业驱动型：此类旅游项目开发稀缺的娱乐项目可弥补资源的不足，对资源的依赖性低。由于特殊娱乐行业通常为一般政策法规所限制、禁止，所以对政策环境的宽容度要求非常高。而客源辐射力取决于娱乐项目的稀缺度，所以对周边地区的经济发展水平要求不高。通常在欠发达地区开发，周边城市化水平低。开发主体跨行业操作能力主要是由特殊娱乐行业带动旅游和房地产开发，需要较强的跨行业运作能力。

商务活动驱动型：此类旅游项目开发主要依靠商务活动驱动，但也需要较为良好的自然资源以增强作为旅游项目开发的吸引力。由于商务活动的聚集要依靠政府的引导，政府的政策支持与宣传对建立商务活动驱动型旅游项目开发的区域影响力至关重要，对政策依赖性较高。此类旅游项目开发需要经济飞速发展，带来大量的公务、商务会议活动的需求，对周边城市化水平要求较低。开发主体需具备强大的商务会议策划操作能力，以商务活动带动旅游业的发展，需要较强的跨行业操作能力。

自然/人文资源驱动型：自然/人文资源驱动型旅游项目开发主要依靠资源驱动，对优质资源的依赖性非常高。由于涉及到对公共资源的利用与保护，政府的支持至关重要，此类型开发投入巨大，通常需要政府出面组织开发，并出台相关优惠政策。客源市场的辐射范围与资源的等级成简单正相关关系，对周边区域经济发达程度要求较低。由于必须拥有优越的资源，所以通常周边城市化水平较低。主要是旅游业带动房地产开发，对跨行业运作能力要求一般。