近代上海城区中，较之公共租界与华界的南市、闸北，法租界以街道宽畅整洁、环境幽静、文化氛围浓厚著称，在20世纪20年代就被认为是一个“宽广的、精心设计的住宅区”^[83]。30年代被认为是大上海“最整洁”之地^[84]。其中，位于法租界中部的中央捕房辖区，就是这种以优越高级住宅区而闻名的特色街区，范围大致为东起嵩山路、蓝维蔼路，西至亚尔培路，北起福煦路，南至徐家汇路的区域，其地理范围部分涵盖了今天的打浦桥街区。

法租界在中西部建设高档住宅区的目标，始于20世纪初的两次扩界之后。当时的外滩、公馆马路、爱多亚路俨然已是法租界的政治和经济中心，八仙桥正在成为娱乐中心，因此，中部新区域已相对降低了经济和政治方面的功能需求，而日益增加的人口，^[85]急需一个居住为主的功能分区，特别是富裕阶层需要一个条件优越的高档住宅社区。据此，公董局和租界房地产商均认为在中、南部这片地价相对低廉的新扩区域建设居民住宅区大有可为。

不过，在规划住宅种类方面，公董局与房地产商的意见发生了分歧。大多数房地产商（特别是华商）根据商业原则，力求在单位土地面积上经济利益最大化，乐于像东部区域一样大量建造土地利用率高、容积率大、受华人欢迎的中式里弄住宅。^[86]而公董局越来越趋向限制中式房屋的出现，极力提倡建造欧式建筑，也即通常所称的“洋房”。其理由除了文化背景、景观欣赏上的原因外，最主要是认为中式房屋因中国人不良的生活习惯而不利卫生。^[87]何况，中式里弄还有质量差、防火、安全等问题。由此，公董局与房产商、华人业主在住宅建筑的限制上屡起争执。如1900年12月5日，公董局代理工程师汇报说，有位叫王祖贤的华人想在金神父路边上公董局专门留给西式房屋的地区内，造一些中式房屋，结果，公董局委员会审核了上报的规划后，不准备发放申请的营造执照。^[88]

图3—25，《上海公共租界工部局年报》（1931年）

几经反复，终于在1920年，公董局确定以中央捕房区内的霞飞路、广慈医院北墙、金神父路以西100米和吕班路以东100米（相当于萨坡赛路以东）构成的四方区域内只允许建造欧式住宅。^[89]1939年，公董局公布《整顿及美化法租界计划》，又规划霞飞路附近区域和西面福煦、贝当两捕房大部为欧式区。同时，在中央区划分出B字、C字^[90]两个欧式住宅区。由于C字住宅区的划定，法租界住宅区大致东部以吕班路和萨坡赛路为界，南部以康悌路、薛华立路和福履里路为界，西北面大部区域被要求建造漂亮气派的花园洋房、公寓大楼和装有暖气、壁炉的其他高档住宅；而中央捕房区南部，东至吕班路（今重庆南路）、西至亚尔培路（今陕西南路）、南至徐家汇路、北至薛华立路（今建国中路）和福履理路（今建国西路）的狭长区域，主要是华人住宅区，允许房地产商大量建筑里弄住宅。（图3—25、图3—26）

住宅开发标准与建设类型确定后，觉得有利可图的房地产商们立即大举进入。1920—1930年，新区域规划后的法租界住宅建设风起云涌，增加欧式住宅2 200余幢，中式住宅22 300余幢。^[91]其中，1920年初是欧式住宅发展速度最为惊人的时期。据上海1912—1921年的《海关十年报告》记载，“1920年前的八年里，法租界共有欧洲人住宅423幢，而1920和1921两年里，就造了552幢”。^[92]这些被称作“洋房”的欧式住宅，在1920—1930年的《申报》中多有出售、招租、召顶等名目不一的广告。从这些广告中，可以看出这些西式住宅的地理位置、外观结构、内部设施、周边环境与交通，以及开发者、所有者等诸多信息。

图3—26，《上海公共租界工部局年报》（1931年）中涉及的华式房屋等

坐落于法新租界金神父路西北角即阿而培路（亚尔培路）第十五号洋房住宅一所，内有大小房间共六间，花园、马房、车间及佣人房间俱全，洋商道契计地一亩二分左右，有意得此便宜产业，请向本行询问一切可也。义品放款银行启。^[93]

坐落新法租界金神父路薛华立路南首，新建单幢三层楼洋房。该屋式样最新，屋内设备完美。如自来水、电灯线、火炉、新式汽带、水泥阳台、晒台以及浴间内浴缸、面盆、卫生、马桶，厨房内铁灶、水箱、水盘、冰箱、煤池一应俱全，且地位宽敞，空气透露，最合卫生家居住，租价甚廉，每宅四十两，如合意者，请到江西路廿八号平治明洋行接洽可也。^[94]

优美洋房住宅一所，坐落法租界金神父路广慈医院对面新开马路Rue Victor Emmanuel III，占地二亩有余，房间甚多，极合华人居家之用，屋内装有新式热汽管，浴间装设一应完备，欲购或租者，请向爱多亚路九号中国建业地产公司接洽可也。^[95]

今有新造洋式楼房两处，在法租界卢家湾薛华立路一百十七号、一百十九号公堂。面房内浴室、厨间、汽车屋俱已完备，作公馆住宅最相宜。如有意买者，请至法租界天主堂四十八号政记公司面洽可也。^[96]

兹有卢家湾电车站口洋房一宅，计卧室四间，厨房间、浴室、佣人室、花园，及装修俱全，空气充足，每月房金计银四十两，如欲租此屋及一切详细情形，每日下午二时至六时请至吕班路一百五十四号接洽可也。^[97]

兹有坐落薛华立路巡捕房斜角对过四层楼洋房，第一百四十三号、一百四十五号、一百四十九号洋房三宅内有大菜间、书楼间、房间四间、厨房间、汽车间、浴室二间、花园草地等，最合华人住宅之用，租金极廉，小费等项一概免除，有意租住者，请问环龙路一百二十一号领看或向爱多亚路九号三德堂接洽可也。^[98]

金神父路广慈医院北首花园坊新建高大三层洋房百余宅，屋内装修精美，浴室装有新式白磁浴缸、自来水，坑厕清洁非常，光线充足，空气新鲜，租价极廉，里内特设公用汽车间，以备租户租用，出入便利，乘公共汽车直达里口，如欲租者，请至本行接洽，或向本坊内经租处领看，亦可外滩七号义品放款银行启。^[99]

法租界吕班路薛华立路转角一百八十号新式大小洋房数宅，设备齐全，装潢华丽，极合高尚家庭居住，左右毗邻捕房及电车公司，故非常安宁清洁，交通极便，租价亦廉。如合意者，请驾面洽，或向四马路外滩一号汇丰房子三楼满海洋行账房接洽亦可，电话一五七七三。^[100]

法租界金神父路打浦桥薛华立路口地段幽雅，菜场极近，廿一路公共汽车直达门前，新造西式单间三层楼，住宅数十幢，并有草地，内部花砖、会客室、卧室、厨房、白磁浴室、卫生器具、电灯线、电铃、火炉一应俱全，另有佣人及公共卫生马桶，所装扶梯阔平，上下便利，并有汽车间出租……租价极廉，小租不收。华记公司经租账房启。^[101]

三层楼小洋房在法租界卢家湾附近，阳台、窗帘、电灯、电铃、卫生厕所、浴室、煤气灶、热水炉、壁炉，顶费二百元，房租连水四十两，欲顶者，请打电话一五〇七七至九号，或三五二〇〇号，或向广东路三号茂生洋行黄君接洽。^[102]

法租界吕班路薛华立路北首大陆坊内，计有二层加汽楼洋房住宅，浴缸、抽水马桶齐备，月租七十一元；西式单间真三层住宅，月租五十一元；西式单间三层加汽楼住宅，月租七十一元；二楼加汽楼即假三层住宅，月租四十元；自来水费俱在内，空气充足，交通便利；法租界十路电车直达坊口，上海第二特区地方法院即在前面，法国花园即在后面，震旦大学即在对面，在法院供职者，尤为相宜，接洽处本坊A字卅八号。^[103]

法租界金神父路薛华立路口明德村三层楼西式小洋房数宅，一切卫生设备全，交通便利，廿一路公共汽车直达弄口，自来水供给，租金低廉，每月租金国币五十一元，小租不收，合意者，请向看门人接洽，宝建路廿二号明德公司启。^[104]

从这些“洋房”的地理分布来看，主要集中在金神父路、薛华立路、吕班路南侧一带，距离广慈医院、震旦大学、法国公园、中央捕房、法商水电公司、上海第二特区地方法院等市政机构都不是很远。而且“道路平坦，路旁多植木，蓊蔚苍郁，绿荫横生……春花秋月，风景绝佳，不啻仙境”^[105]，是时人眼中理想的宜居之地。从入住人群来看，由于要承担不菲的房地价格与生活费用，居住者多是经济上较为富裕、社会地位较高的移民。20世纪20年代初这一片洋房区初步形成之际，就有一部分富户和西人幽居于此。据当时《申报》的报道：“卢家湾等地又为巨公及碧眼者流所占，非普通人所能问津。”^[106]到了30年代，曾有时人描述这片布满洋房的街区整洁而高档：

走上金神父路，背着中国地界，那就是宽广的柏油马路。两旁是大小花园，洋楼，舒适的住宅。但进进出出，行来往去的，多数是高等华人和外国侨民，他们都是那样神气活现。^[107]

具体来说，吕班路、薛华立路、福履理路一带的洋房多为捕房捕头、法院职员、法电高级职员住宅，居住者多为外侨，又以法侨居多，多从事租界行政治安、工商业管理、文化艺术和宗教神职等业。而金神父路街区“是当时上海所谓文化人比较集中的地方之一”^[108]。如金神父路的花园坊，20世纪30年代前后曾有作家曹聚仁、作家徐懋庸、编译家黄源、历史学者卫聚贤、知名学者樊仲云、翻译家胡山源等先后在此做过“寓公”。此外，当时任职于打浦桥上海美术专科学校的一批书画家、篆刻家、雕塑家也聚居于金神父路的群贤别墅、花园坊。如邵家光（群贤别墅1号）、李世凯（群贤别墅20号）、陈士文（群贤别墅5号）、周多（花园坊60号）、王远勃（花园坊73号）、陈人浩（花园坊102号）、黄自（花园坊115号）^[109]，等等。

与花园坊相距不远，金神父路南端还有一处新式里弄住宅受到名人的“光顾”，即日晖里41号，曾为现代著名剧作家田汉的住所，而20世纪20年代田汉所领导的革命文艺团体“南国社”也一度设址于此。关于田汉在日晖里的经历，作者廖沫沙有较为详细的亲身回忆：

1927年大革命中长沙发生马日事变，反动派屠杀共产党人，当时我也被列入黑名单……当我到上海后，囊袋中只有仅能买点大饼油条的钱了。我辗转找到金神父路（今瑞金二路）日晖里（41号）田汉先生家，就和田沅（田汉的三弟）同住在亭子间里。此后我曾在上海艺术大学聆听田汉先生的讲课……和田汉先生同住差不多有两年的时间，记得他家的客人，真是川流不息，经常高朋满座……田先生对来访者，总是亲切接待。客人倘有所求，凡力所能及者，无不慨然允诺……当时田先生的家境并不富裕，常常是东借西贷，但是田先生以诚待人，慷慨好义。^[110]

与花园坊、群贤别墅等高级西式住宅分布位置不同的是，类似日晖里这样的新式石库门里弄住宅，则多建于中央捕房区的南部，靠近打浦桥、徐家汇路一带。如1927年3月，金神父路南首（打浦桥）法政大学对面的新新里，新建市房70余幢，租金每月16元，石库门20余幢，租金每月16元，广式房180余幢，租金每月14元。法租界21路公共汽车直达门前，搭电车至卢家湾，近在咫尺。^[111]这些普通石库门里弄建筑面积大、居住密度偏高、租金相对低廉、交通便利等优势，除了满足一般家庭的居住需求外，还极为适合在里弄内开设工厂和商铺。另一方面，20世纪20、30年代法租界公董局实行的分类营业制度，更是直接促成中央捕房区南部“厂宅混合”区的形成。（图3—27）

分类营业制度始于1924年，1928年、1934年和1941年又3次颁布《分类营业章程》，其中1934年章程标志着制度的成熟。分类营业制度的出台，始缘于公董局要全力维护中央捕房地带欧式住宅区生活环境的卫生、宁静、安全和便利，不允许严重影响居民生活的营业进入。这些对居民生活妨碍的营业，在分类营业章程中依据轻重程度，被分为三表四类。甲种353项为“大规模或极其危险、不卫生、有障害”之营业，主要为各类工厂、作坊和屠宰场等。乙种为“有妨碍或不卫生”之营业，基本为零售型商店、菜蔬食品商铺、小型作坊和仓储等，分为二表，第一表为上述营业规模较大者（一般为职工6人以上），第二表为规模较小者（一般为职工6人以下）。^[112]丙种主要为休闲和服务业，诸如咖啡吧、小酒馆、电影院等，对环境危害最轻。（图3—28）

图3—27，《上海法公董局公报》（1934年7月19日）中《发给营造执照案》（节选），涉及吕班路、徐家汇一带住宅

图3—28，《上海法公董局公报》（1934年年10月18日），公董局管理分类营业章程中涉及“中国式房屋”的营业

要维护宜居环境，公董局必须将影响居民生活的大型工商营业（主要是甲种和乙种一表中之营业）阻挡在中心区域之外，尽量保证中心区域地为单一功能的居住区。然而，城市是个综合实体，不可能完全杜绝工商业，“上海繁荣的原动力就是工厂”^[113]，特别是经济相对不发达的法租界，厂坊堆栈等的开设能增加更多税收。因此狭小的租界内，必须在离中心住宅区较远的地方划出一个工业区，以安置厂坊营业，而中心区之外的东南部里弄区自然成为可牺牲之地。

在分类营业管理中，公董局利用审查费等经济手段鼓励和引导危害性营业在里弄住宅区内开设。分类营业章程第6条规定，甲、乙两种小工商业若开设于中式单间房屋内的，审查费减至2元。其所谓单间房屋，尺寸大小为门面至多14尺，内进至多39尺，面积约546方尺或50平方公尺。^[114]以这样的面积限制，显然是里弄房屋最为适宜。在公董局的引导和鼓励下，租界内工厂、作坊、宰牲场等危害性营业多于此开设，也使这片区域内的房地主们趋向于将地皮和房屋（甚至是原为住宅的房屋）当作厂房出租，租给远比住户租赁时间长、支付力强的厂坊业主。当时的《申报》就登有不少这样的招租广告（图3—29）：

图3—29，《申报》1935年5月24日，第10版，记载“美亚绸厂”，打浦桥也有分厂

坐落法租界打浦桥西，有街房及石库门廿余幢及新式厂房十余座，最合香烟、织造厂及学校之需。有意者，请驾临康悌路萨坡赛路美新厂接洽。^[115]

法租界金神父路打浦桥西首锦同邨内，新造厂屋十余宅，每宅租洋三十元，最合织绸、织袜、香烟厂及各种小工厂之用。合意者，请向管门人领看接洽可也。^[116]

卢家湾南斜地路、鲁班路东协昌里房屋敬数十幢，租价从廉，再宜工厂房之用。合意者，向里内协日营造厂接洽。陈关荣启。^[117]

日晖港打浦桥兴隆街恒德里单幢石库门房屋，最合小规模工厂之用。欲租者，请向9611E戊朱葆三路二十五号三楼公正房地产信托社接洽。^[118]

为了统筹兼顾，公董局还在租界南部专门划定了一个分类营业限制区，以容纳对居民生活环境污染和影响最大的工商业。这个区域基本位于福履里路、康悌路、薛华立路与徐家汇路之间，东部边界到蓝维蔼路，西部边界屡次修改。20世纪30至40年代，法租界的这个“厂宅混合”区以分类营业限制区为中心，并包括受到渗透的周围区域。在1942年的中央区保甲图中，在限制区内，如第176段保甲管辖区（东至金神父路，南至徐家汇路，西至亚尔培路，北至福履理路），区域内分布精华煤球厂、法工部局堆栈、上海铁丝厂、庆丰酱园、汇达烟厂、茂雄染厂、美固利汽水酒厂、大通华棉厂工场、家庭工业社总厂、大东南烟厂、中华织造厂、厚生丝光厂、振兴毛绒纺织厂、梁新记兄弟牙刷厂、中国富强丝织公司、兴大瑞记染厂等工厂作坊。^[119]

这些工厂货栈参差不齐，规模较大者有徐家汇路打浦桥西首的振兴毛绒厂，有一座新式双层锯形建筑的独立厂房，占地约四五亩，房屋完全用水泥钢骨造成，内分拣毛、烘洗等若干部，男女职工三百余人，纱锭三千二百余枚，器械有洗毛机、烘毛机、染毛机、开毛机、剪毛机、整理机等大小数十架。^[120]又如福履里路圆圆织造厂，用于织、染、印的自动机器，如烧毛机、丝光机、煮练机、漂白机、拉阔机、烘干机、轧光机、尺码机、打印机、浆布机、转布机、打包机、打水机、染印机、夹水机等共有数十部之多，职工达上千人。^[121]这些设在里弄房屋内的厂坊为追求经济利益，车间、厂房、仓库都要尽量挤入并不宽敞的房屋内。诸多的机器、产品和工人占满每一寸空间，这是“厂宅混合区”内经常出现的情况。关于打浦桥地区工厂的分布，第四章中还有专题论述。

属于分类营业限制区范围的，还有租界最南面沿肇嘉浜河（包括填浜筑路后的徐家汇路、肇嘉浜路）的地带，这是距离中心住宅区最远的边缘地带。在20世纪30年代后逐渐成为法租界的工业集中区。这片地带工厂最为密集，机器与工人也聚集最多。以肇嘉浜北至康悌路（今建国东路），东西在贝勒路（今黄陂南路）和马浪路（今马当路）之间，面积不足0.08平方公里的一小块地段为例，与南山里等近10个里弄住宅小区相伴的是震丰染织厂、金星热水瓶厂、光大文记热水瓶桶罐厂、新昌奥记染厂、统益织造厂、祥泰针织厂、裕康厂第二工场、恒胜皮厂、洪康绸厂、久新漂染起毛厂、瑞昶织绸厂、天华机器针织厂、天益布厂、永泰柴炭栈等40多所工厂、作坊和货栈。^[122]随着混合区内厂坊的发展，法租界与肇嘉浜南面的华界地区连成一片，有些企业还跨河两岸跨界开设工厂，如中国飞纶制绒厂于南面斜土路900号设总厂，于北面亚尔培路589号开设分厂。

由于限制区内的工厂往往不限工作时间，沿肇嘉浜一带诸多的棉纺、棉织、丝织、针织、毛纺和漂染等类厂坊战前即日均要工作10小时以上，^[123]沪战爆发后，更是日夜加班生产，导致各种污染非常严重，居民生活环境日益恶劣。肇嘉浜河即深受其害，在20世纪30年代初即被附近居民视为“一条横卧的臭水沟渠”^[124]，加上抗战时日军封浜筑路，河道已是“污水腐臭，蛆肭丛生，行人掩鼻而过”^[125]，这样的恶劣居住环境，在“布置之整洁，空气之新鲜，为全市冠”^[126]的法租界中西部区域，显得让人匪夷所思。（图3—30）

图3—30，棚户区景象

厂坊林立，劳工及家属众多导致街区内人口混杂，以工人、商贩、失业者和穷苦学生聚集为多。沿浜打浦桥地域街区的晨景则是充满了嘈杂和市井 气息：

最后，再来看肇嘉浜河以南的华界地区。与相距不远的欧式住宅区、里弄住宅区相比，这一带长期以来为传统市镇与乡村交融的区域，“北则毗连租界，南则皆农户之家”^[127]，城市化进程原本十分缓慢。然而，近代以来，历次战乱所引发的外来移民的大量涌入，加之“散兵流氓，群集于此”^[128]，使这里滋生了大片棚户区。1929年11月20日《申报》报道了这一带发生的火灾时，称“沪南日晖桥打浦桥一带草屋，鳞次栉比，竟达数百间之多，为该处一带苦力居民所搭造”^[129]。除了用稻草所盖的简屋外，“以一破舟，上盖芦席，作为栖息所者”^[130]的船户也是打浦桥南片棚户的主要来源。

沿着上海打浦桥一带，污水河的岸边，随处都有竹篷小船在沙滩上搁着。这种破陋狭小的船里，每一只就住着一户人家。他们在被蔑视与污辱的中间，坚强地生活着，生活却往往比那摩天楼里的“高等华人”更有意义。^[131]

1930年前后，因河道淤浅，一大批船民拖船上岸，成为住人的旱船，从而形成水上棚户区的雏形。以后，许多破产农民从苏北、山东等地来到上海，在肇嘉浜附近落脚谋生，浜两岸逐渐搭起了棚屋和滚地龙。到1934年，两岸棚户居民已有1 400户左右，形成了肇嘉浜最早的棚户区^[132]。起初的棚户居民“大都系操舟、苦力、人力车夫等”^[133]，迨至1928年法租界颁布《分类营业章程》，规定徐家汇路沿线、打浦桥、金神父路所在地区为小工厂聚集区域后，棚户区相应地聚集了众多的劳工、家属，以及为他们提供日常生活服务的摊贩。1936年12月1日《申报》记道：

从卢家湾桥至斜桥一段，只见人头簇簇，印入眼帘的，尽是些摊基，那种热闹的情形，不亚于城隍庙。其中最多的：是旧货摊，其次是拆字摊，杂耍摊，点心摊，膏药摊，医杂病摊，鞋子摊，卖武术等等，举凡走江湖的杂摊，莫不应有 尽有。^[134]

图3—31，《上海特别市政府在鲁班路斜土路筹建第二平民所》，《申报》1930年2月7日，第15版

棚户区房屋虽然属于违章建筑，但由于住房紧张、贫困人口持续增加的现实，以及为防出现治安犯罪的隐患，对于已经成型的棚户区，华界政府往往采取妥协措施或将其纳入常规市政管理。1928年，上海特别市政府会议通过决定，筹建平民住所，组建“筹建平民住所委员会”。建造住所的经费，最初由市政府临时拨款，后正式列入市政府预算。1929年先至徐家汇地方筹资建造第一平民住所，平房一百幢，中建礼堂一座，“为平民婚丧喜庆之需，廉价出租，平民称便”^[135]。（图3—31）1930年，“在鲁班路斜土路口建造第二平民住所，平房三百幢，每幢月租约一元左右”^[136]。至1933年4月，上海全市平民住所共有3处。“第一平民住所在闸北全家庵路，第二平民住所在鲁班路斜土路，第三平民住所在闸北交通路，三所中，以第二住所住民较多、环境较佳。”^[137]第二平民住所还一度改组为上海市合作事业实验区第二平民住所合作社，在合作社中，政府还尝试举办生产利用等合作事业，“使家庭手工业或小工艺人之出品得直接销售于市场，而免中间商人之剥削，一面予以相当之指导，得改良其出产品而增加其收益”^[138]。（图3—32、图3—33、图3—34）

图3—32，有关斜土路平民村档案（节选），上海市档案馆藏

图3—33，斜土路平民村贫民清册（节选），上海市档案馆藏

抗战期间，被战火驱赶而来的难民纷纷在肇嘉浜、日晖港等废河残墟上搭棚结屋，甚至在翻转的破船下蜗居。出现了南彭家弄（原打浦路53弄52支弄）、东彭家弄（原打浦路53弄77支弄）、淮盐新村（原打浦路53弄108支弄）、顺兴里（原打浦路53弄114支弄）、鲁顺里（原鲁班路30弄）、李家宅（原鲁班路50、70弄）、谢家宅（原鲁班路162弄）、荣祥里（原斜徐路641、647弄）、江南里（原斜徐路838、842、852弄）、德邻里（原斜徐路874弄）和新顺里（原南塘浜路143、147弄）等11条棚户简屋里弄。^[139]

抗战结束后，卢家湾棚户区的居民依然有增无减。据1948年的一项社会调查表明，卢家湾共有棚户区约1 500户^[140]，分布最多的是鲁班路、斜徐路、打浦路、日晖路等处。至1949年5月上海解放时，打浦桥地区有相当数量的居民居住在棚户区中，这对新成立的人民政府是一个巨大的考验。关于上海解放后肇嘉浜水上棚户区的改造，第五章会有详细论述。

图3—34，斜土路平民村图纸，上海市档案馆藏

【注释】

[1]张仲礼主编： 《近代上海城市研究》，上海人民出版社1990年版，第228页。

[2]威罗贝： 《外人在华特权和利益》，生活·读书·新知三联书店1957年版，第324页。

[3]Rapport sur les Travaux Accomplis dans le Cours de l’Exercice 1901，上海市档案馆藏，档号：U38—1—2769。

[4]Rapport sur les Travaux Accomplis dans le Cours de l’Exercice 1901，上海市档案馆藏，档号：U38—1—2769。

[5]Séance Génerale du Conseil du 11 Septembre 1902，上海市档案馆藏，档号：U38—1—2770。

[6]Rapport de l’Ingénieur sur les Travaux Exécutes et les Dépenses Faites dans le courant de l’Exercice 1902，上海市档案馆藏，档号：U38—1—2770。

[7]Rapport de l’Ingénieur sur les Travaux Exécutes et les Dépenses Faites dans le courant de l’ Exercice 1902，上海市档案馆藏，档号：U38—1—2770。

[8]Séance du Conseil du 9 Novermbre 1909，上海市档案馆藏，档号：U38—1—2777。

[9]Séance Génerale du Conseil du 12 Mars 1909，上海市档案馆藏，档号：U38—1—2777。

[10]Séance du Comité des Travaux du 28 Mars 1912，上海市档案馆藏，档号：U38—1—2780。

[11]Compte-rendu des Travaux Exécutes pendant l’Annee 1916，上海市档案馆藏，档号：U38—1—2784。

[12]Rapport de l’Ing é nieur sur les Travaux Exécut é s pendant l’Année 1911, et Apercu des Améliorations Apportés Service，上海市档案馆藏，档号：U38—1—2779。

[13]Rapport de l’Ingénieur sur les Travaux Exécutés pendant l’Année 1911， et Apercu des Améliorations Apportés Service，上海市档案馆藏，档号：U38—1—2779。

[14]Rapport de l’Ingénieur sur les Travaux Exécutés pendant l’Année 1911， et apercu des Améliorations Apportés Service，上海市档案馆藏，档号：U38—1—2779。

[15]Séance du Conseil du 2 Octobre 1911，上海市档案馆藏，档号：U38—1—2779。

[16]参见马学强： 《近代都市扩张中的文化力量：以上海震旦大学街区形成为中心的考察》，收入《思想与文化》第16辑（教育部人文基地集刊），华东师范大学出版社2015年6月30日版。

[17]北京大学法律系国际法教研室编： 《中外旧约章汇编》（第二册），三联书店1959年版，第1030页。

[18]“新筑马路告成”，《申报》1909年4月18日，第20版。

[19]牟振宇： 《近代上海法租界空间扩展及其驱动力分析》，《中国历史地理论丛》2008年第23卷第4辑。

[20]［美］ 斯皮罗·科斯托夫著，单皓译： 《城市的形成——历史进程中的城市模式和城市意义》，中国建筑工业出版社2005年版，第25—26页。

[21]马学强： 《近代上海法租界与法册道契》，《社会科学》2008年第12期。

[22]蔡育天主编： 《上海道契》第28—29卷，法册部分，上海古籍出版社1997年版。

[23]蔡育天主编： 《上海道契》第28—29卷，法册部分，上海古籍出版社1997年版。

[24]马学强、钱军主编： 《近代上海城市的特殊记忆：法租界会审公廨与警务处旧址》，上海人民出版社2015年版，第123页。

[25]牟振宇： 《从苇荻渔歌到东方巴黎 近代上海法租界城市化空间过程研究》，上海书店出版社2012年版，第84页。

[26]《地皮出卖》，《申报》1921年11月24日，第1版。

[27]《欲购买巨大地产者注意》，《申报》1922年6月28日，第1版。

[28]Darwent, Charles Ewart, Shanghai. A handbook for travellers and residents (1920), p93. (http://virtualshanghai.net/)

[29]上海市工商业联合会、复旦大学历史系编： 《上海总商会组织史资料汇编（上册）》，上海古籍出版社2004年版，第9页。

[30]杨逸编著： 《上海市自治志·上海市区域界址方里保图》，民国四年（1915年）刊本，第1页。

[31]《履道坦坦》，《申报》1886年7月17日，第3版。

[32]蔡君时主编： 《上海公用事业志》，上海社会科学院出版社2000年版，第268页。

[33]《履道坦坦》，《申报》1886年7月17日，第3版。

[34]《履道坦坦》，《申报》1886年7月17日，第3版。

[35]《履道坦坦》，《申报》1886年7月17日，第3版。

[36]杨逸编著： 《上海市自治志·大事记》，民国四年（1915年）刊本，第1页。

[37]杨逸编著： 《上海市自治志·公版》甲编，民国四年（1915年）刊本，第1页。

[38]杨逸编著： 《上海市自治志·各项规则规约章程》甲编，民国四年（1915年）刊本，第1页。

[39]《总工程局禀沪道文》（为拨款增筑西门外马路事），《申报》1907年12月25日，第10版。(www.daowen.com)

[40]《西门外开工筑路》，《申报》1908年1月6日，第19版。

[41]《新筑马路告成》，《申报》1909年4月18日，第20版。

[42]熊月之主编： 《上海通史》第5卷《晚清社会》，上海人民出版社1999年版，第147页。

[43]《四路延长》，《申报》1935年7月18日，第11版。

[44]《华界增辟汽车线路》，《申报》1935年1月25日，第12版。

[45]《划定路线》，《申报》1936年5月9日，第13版。

[46]丁日初主编： 《上海近代经济史第二卷（1895—1927年）》，上海人民出版社1997年版，第386页。

[47]熊月之主编： 《上海通史》第5卷《晚清社会》，上海人民出版社1999年版，第204页。

[48]杨尧深主编；杨尧深等撰： 《老话上海法租界》，上海人民出版社1994年版，第51页。

[49]陈真等编： 《中国近代工业史资料》（第2辑）《帝国主义对中国工矿事业的侵略和垄断》，（北京）生活·读书·新知三联书店1958年版，第731页。

[50]江南问题研究会： 《上海各种公用事业概况（上海调査资料工友事业篇之二）：上海法商电车电灯公司》，上海市档案馆藏，档号：Y12—1—78—36。

[51]熊月之主编： 《稀见上海史志资料丛书（5）》，上海书店出版社2012年版，第237页。

[52]胡永钫主编： 《上海电力工业志》，上海社会科学院出版社1994年版，第470页。

[53]杨尧深主编；杨尧深等撰： 《老话上海法租界》，上海人民出版社1994年版，第52页。

[54]吴汉民主编： 《20世纪上海文史资料文库第9辑（宗教民族）》，上海书店出版社1999年版，第216页。

[55]［法］ 居伊·布罗索莱著，牟振宇译： 《上海的法国人（1849—1949）》，上海辞书出版社2014年版，第57页。

[56]史梅定主编： 《上海租界志》，上海社会科学院出版社1999年版，第427页。

[57]江南问题研究会： 《上海各种公用事业概况（上海调査资料工友事业篇之二）：上海法商电车电灯公司》，上海市档案馆藏，档号：Y12—1—78—36。

[58]周源和： 《上海交通话当年》，华东师范大学出版社1992年版，第55页。

[59]吴汉民主编： 《20世纪上海文史资料文库第9辑（宗教民族）》，上海书店出版社1999年版，第217页。

[60]史梅定主编： 《上海租界志》，上海社会科学院出版社1999年版，第429页。

[61]江南问题研究会： 《上海各种公用事业概况（上海调査资料工友事业篇之二）：上海法商电车电灯公司》，上海市档案馆藏，档号：Y12—1—78—36。

[62]王垂芳主编： 《洋商史：上海1843—1956》，上海社会科学院出版社2007年版，第301页。

[63]《法租界纳税华人会反对水电增价》，《申报》1932年6月4日，第14版。

[64]胡林阁等编： 《上海产业与上海职工》，香港远东出版社1939年版，第274页。

[65]上海市公共交通公司编： 《上海市街道和公路营业客运史料汇集》第6辑，第58、63页。

[66]周源和： 《上海交通话当年》，华东师范大学出版社1992年版，第59页。

[67]江南问题研究会： 《上海各种公用事业概况（上海调查资料工友事业篇之二）：上海法商电车电灯公司》，上海市档案馆藏，档号：Y12—1—78—36。

[68]朱邦兴等编著： 《上海产业与职工》，上海人民出版社1984年版，第277页。

[69]［美］ 裴宜理著，刘平译： 《上海罢工——中国工人政治研究》，江苏人民出版社2001年版，第301页。

[70]吴汉民主编： 《20世纪上海文史资料文库第9辑（宗教民族）》，上海书店出版社1999年版，第218页。

[71]马学强、曹胜梅： 《上海的法国文化地图》，上海锦绣文章出版社2010年版，第88页。

[72]胡林阁等编： 《上海产业与上海职工》，香港远东出版社1939年版，第249页。

[73]吴汉民主编： 《20世纪上海文史资料文库第9辑（宗教民族）》，上海书店出版社1999年版，第218页。

[74]朱邦兴、胡林阁、徐声合编： 《上海产业与上海职工》，上海人民出版社1984年版，第281页。

[75]吴汉民主编： 《20世纪上海文史资料文库第9辑（宗教民族）》，上海书店出版社1999年版，第219页。

[76]周源和： 《上海交通话当年》，华东师范大学出版社1992年版，第61页。

[77]周源和： 《上海交通话当年》，华东师范大学出版社1992年版，第61页。

[78]朱邦兴、胡林阁、徐声合编：《 上海产业与上海职工》，上海人民出版社1984年版，第285页。

[79]上海公共交通总公司、《上海法电工人运动史》编写组编： 《上海法电工人运动史》，中共党史出版社1991年版，第52页。

[80]吴汉民主编： 《20世纪上海文史资料文库第9辑（宗教民族）》，上海书店出版社1999年版，第218页。

[81]胡林阁等编： 《上海产业与上海职工》，香港远东出版社1939年版，第247页。

[82]上海公共交通总公司、《上海法电工人运动史》编写组编： 《上海法电工人运动史》，中共党史出版社1991年版，第23页。

[83]徐雪筠等编译，张仲礼校订： 《上海近代社会经济发展概况（1882—1931）》，上海社会科学院出版社1985年版，第216页。

[84]柳培潜： 《大上海指南》，中华书局1936年版，第8页。

[85]1910年法租界人口为11.5万，1920年达17万，1930年高达43万。参见罗志如： 《统计表中之上海》，《国立中央研究院社会科学研究所集刊》，1932年版，第21页；邹依仁： 《旧上海人口变迁的研究》，上海人民出版社1980年版，第94页。

[86]陆烨： 《上海法租界“厂宅混合”街区成因探究》，《史林》2011年第6期。

[87]董事会认为：“中国人自住的最漂亮的房屋里，仍纵容自己不清洁的坏习惯，而给周围的邻居带来很大的麻烦。”参见《上海法租界公董局关于中式建造营造规章》，上海市档案馆藏，档号：U38—1—1255。

[88]《上海法公董局公报》相关记载。

[89]《上海法租界公董局关于中式建造营造规章》，上海市档案馆藏，档号：U38—1—1255。

[90]C字住宅区的范围是：杜美路（今东湖路）、霞飞路（今淮海中路）一段至劳尔东路（今襄阳北路），至拉都路（今襄阳南路）、华龙路（今雁荡路）、金神父路（今瑞金二路）、树本路（今建德路）、马斯南路（今思南路）、薛华立路（今建国中路）、吕班路（今重庆南路）、北至马斯南路（今思南路）、华龙路（今雁荡路）、陶尔斐司路（今南昌路）、吕班路、霞飞路、白尔部路（今重庆中路）、蒲石路（今长乐路）、灵桂路（今长乐路附近，已不存）、普恩济世路（今进贤路）、亚尔培路（今陕西南路）、蒲石路、古拔路（今富民路）一段至杜美路口为界。参见《上海法租界公董局公报》1938年12月29日。

[91]罗志如： 《统计表中之上海》，《国立中央研究院社会科学研究所集刊》，1932年版，第19页；史梅定主编： 《上海租界志》，上海社会科学院出版社2001年版，第559页。

[92]徐雪筠等编译，张仲礼校订： 《上海近代社会经济发展概况（1882—1931）》，上海社会科学院出版社1985年版，第217页。

[93]《头等洋房住宅出售》，《申报》1918年7月10日，第1版。

[94]《新屋招租特等三层楼洋房》，《申报》1926年5月11日，第8版。

[95]《新建洋房出售或出租》，《申报》1926年11月5日，第1版。

[96]《招买住宅》，《申报》1928年2月21日，第2版。

[97]《房屋招租》，《申报》1928年6月10日，第25版。

[98]《洋房召（招）租》，《申报》1928年8月19日，第16版。

[99]《法租界新造新式三层楼洋房招租》，《申报》1928年9月22日，第18版。

[100]《新式洋房住宅召（招）租》，《申报》1929年2月18日，第21版。

[101]《召（招）租群贤别墅》，《申报》1931年3月3日，第17版。

[102]《招顶》，《申报》1932年7月9日，第21版。

[103]《吉房招租》，《申报》1935年11月22日，第17版。

[104]《小洋房廉价召（招）租》，《申报》1936年10月8日，第22版。

[105]上海信托股份有限公司编辑部编： 《上海风土杂记》，1932年刊印，第5页。

[106]《汽车与建筑新村之关系》，《申报》1922年12月23日，第21版。

[107]方铭编： 《蒋光慈研究资料》，宁夏人民出版社1983年版，第121页。

[108]中国人民政治协商会议株洲市委员会文史资料研究委员会编辑： 《株洲文史第20辑高级编辑宋家修》，1997年，第139页。

[109]马海平编著： 《上海美专名人传略》，南京大学出版社2012年版，第187页；许洪新： 《上海美专周边城区研究》，邢建榕主编： 《上海档案史料研究》（第14辑），上海三联书店出版社2013年版，第87—90页。

[110]廖沫沙： 《谈谈我与田汉的交往》，载《回忆田汉专辑》，第89—90页；又见《廖沫沙的风雨岁月》，载《新文学史料》1985年第2期。

[111]《便宜房屋招租》，《申报》1927年3月3日，第12版。

[112]《上海法租界公董局华文公报》（1934），上海市档案馆藏，档号：U38—1—2843。

[113]徐开垒： 《上海的工厂区》，《万象》1943年第11期。

[114]《上海法租界公董局华文公报》（1934），上海市档案馆藏，档号：U38—1—2843。

[115]《新屋召（招）租》，《申报》1929年11月7日，第19版。

[116]《厂屋召（招）租》，《申报》1930年1月21日，第17版。

[117]《召（招）租》，《申报》1931年3月6日，第17版。

[118]《租金低廉，不收小租》，《申报》，1934年4月15日，第28版。

[119]《上海法租界中央区176段保甲全图》（1942年），上海市原卢湾区档案馆藏，档号：1—1—18。

[120]《振兴毛绒纺织厂》，上海市档案馆藏，档号：Y9—1—101—128

[121]巴玲： 《圆圆织造厂》，《自修》1939年第47期。

[122]《上海法租界中央区140、141段保甲管辖区域图》（1942年），上海市原卢湾区档案馆藏，档号：1—1—4；《上海市行号路图录》（下册），福利营业股份有限公司出版，1949年版。

[123]罗志如： 《统计表中之上海》，《国立中央研究院社会科学研究所集刊》，1932年版，第75页。

[124]方铭编： 《蒋光慈研究资料》，宁夏人民出版社1983年版，第117页。

[125]《卢湾区志》编委会编： 《卢湾区志》，上海社会科学院出版社1998年版，第1150页。

[126]柳培潜： 《大上海指南》，中华书局1936年刊印，第8页。

[127]《斜桥卢家湾筹组保卫团》，《申报》1925年10月28日，第11版。

[128]《斜桥卢家湾筹组保卫团》，《申报》1925年10月28日，第11版。

[129]《毁去草屋一百三十余间》，《申报》1929年11月20日，第16版。

[130]《浦东老白渡草泥塘大火》，《申报》1933年8月10日，第8版。

[131]《蔡楚生访问船户》，《申报》1937年3月14日，第23版。

[132]吴汉民主编： 《20世纪上海文史资料文库第9辑宗教民族》，上海书店出版社1999年版，第343页。

[133]《浦东老白渡草泥塘大火》，《申报》1933年8月10日，第8版。

[134]《卢家湾桥》，《申报》1936年12月1日，第18版。

[135]《市府筹建第二平民住所》，《申报》1930年2月7日，第15版。

[136]《市府筹建第二平民住所》，《申报》1930年2月7日，第15版。

[137]《市府核准合作实验区计划》，《申报》1933年4月1日，第13版。

[138]《市府核准合作实验区计划》，《申报》1933年4月1日，第13版。

[139]上海市地方志办公室编著： 《上海名街志》，上海社会科学院出版社2004年版，第767页。

[140]陈仁炳主编： 《有关上海儿童福利的社会调查》，上海儿童福利促进会1948年版，第243页。