第五节　土地增值税的征收与管理

一、房地产开发企业土地增值税的清算

自2007年2月1日，各省税务机关可按以下规定并结合当地实际情况制定清算办法，对房地产开发企业进行土地增值清算。

（一）土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

（二）土地增值税的清算条件

1.符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

（3）直接转让土地使用权的。

2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

（4）省税务机关规定的其他情况。

（三）非直接销售和自用房地产的收入确定

1.房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。

（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

（四）土地增值税的扣除项目

1.房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

2.房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建造安装造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

3.房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：

（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。

（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。

（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

4.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

5.属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

（五）土地增值税清算应报送的资料

符合本通知第二条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。

纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：

1.房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表。

2.项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。

3.主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。

纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

（六）土地增值税清算项目的审核鉴证

税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。

税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。

（七）土地增值税的核定征收

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。

2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。

3.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。

4.符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。

5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

（八）清算后再转让房地产的处理

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

二、纳税地点

土地增值税由房地产所在地的税务机关负责征收，所谓“房地产所在地”，是指房地产的坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应分别向房地产所在地申报纳税。具体有以下两种情况：

1.纳税是法人的。当纳税人转让房地产的坐落地与其机构所在地或经营所在地同在一地时，可在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不在同一地时，则应在房地产坐落地的主管税务机关申报纳税；纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。

2.纳税人是自然人的。当纳税人转让的房地产的坐落地与其住所所在地同在一地时，应在其住所所在地的税务机关申报纳税；如果转让房地产坐落地与其住所所在地不在同一地时，则在办理过户手续的房地产坐落地主管税务机关申报纳税。

本章小结

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及其地上建筑物和其他附着物（简称房地产）的产权、取得收入的单位和个人就其增值额所征的一种税。计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。

基本训练

一、单项选择题

1.下列各项中，应当征收土地增值税的是（　）。

A.公司与公司之间互换房产

B.房地产开发公司为客户代建房产

C.兼并企业从被兼并企业取得房产

D.双方合作建房后按比例分配自用房产

2.房地产开发企业将开发产品用于下列（　）项目，不属于视同销售房地产，不征收土地增值税。

A.开发的部分房地产用于换取其他单位的非货币性资产

B.开发的部分房地产用于职工福利

C.开发的部分房地产用于出租

D.开发的部分房地产用于对外投资

3.某工业企业2009年转让一幢使用两年的办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，经房地产评估机构评定其重置成本是4000万元，成新度七成，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元（其中印花税金2.50万元）。该企业应缴纳土地增　值税（　）万元。(www.daowen.com)

A.696.75　B.615.13　C.506.75　D.507.50

4.房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是（　）。

A.契税

B.房产税

C.城市维护建设税

D.印花税

5.土地增值税的纳税人是自然人且转让房地产坐落地与其居住地不一致时，在（　）税务机关申报纳税。

A.住所所在地

B.房地产坐落地

C.办理过户手续所在地

D.自行选择纳税地点

二、多项选择题

1.土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。其特点表述的正确说法有（　）。

A.征税面比较广

B.实行价外计税

C.实行按次征收

D.实行超率累进税率

2.以下属于土地增值税纳税义务人的有（　）。

A.外商投资企业

B.国家机关

C.外国人

D.国有企业

3.转让旧房的，以下项目（　）可作为土地增值税扣除项目金额。

A.房屋及建筑物的评估价格

B.取得土地使用权支付的地价款

C.转让时缴纳的税金

D.转让时缴纳的费用

4.下列项目属于房地产开发成本的有（　）。

A.土地征用及拆迁补偿费

B.建筑安装工程费

C.公共配套设施费

D.前期工程费

5.纳税人发生下列情形之一的，土地增值税以房地产评估价格为依据计算征收的有（　）。

A.隐瞒、虚报房地产成交价格

B.提供扣除项目金额不实

C.纳税人新建普通标准住宅出售的

D.转让房地产成交价格低于评估价格，又无正当理由

三、计算题

位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼，2013年发生的相关业务如下：

（1）按照国家有关规定补交土地出让金4000万元，缴纳相关费用160万元。

（2）写字楼开发成本3000万元。

（3）写字楼开发费用中的利息支出为300万元，其中罚息20万元，但是企业不能提供金融机构证明。

（4）写字楼竣工验收，将总建筑面积的1/2销售，签订销售合同，取得销售收入6500万元；将另外1/2的建筑面积出租，当年取得租金收入15万元。

（相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用）

要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。

（1）计算企业当年缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加。

（2）计算企业土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额。

（3）计算企业土地增值税时应扣除的开发成本的金额。

（4）计算企业土地增值税时应扣除的开发费用的金额。

（5）计算企业土地增值税时应扣除的有关税金。

（6）企业应缴纳的土地增值税。

■参考答案

一、单项选择题

1.A　2.C　3.B　4.C　5.C

二、多项选择题

1.ACD　2.ABCD　3.ABCD　4.ABCD　5.ABD

三、计算题

（1）营业税、城市维护建设税和教育费附加=（6500+15）×5%×（1+7%+3%）=358.33（万元）

（2）计算土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额=（4000+160）×50%=2080（万元）

（3）计算土地增值税时应扣除的开发成本的金额=3000×50%=1500（万元）

（4）计算土地增值税时应扣除的开发费用的金额=（2080+1500）×10%=358（万元）

提示：因为企业不能提供利息支出的金融机构证明，所以房地产开发费用按《实施细则》取得土地使用权所支付的金额、开发成本两项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

（5）计算土地增值税时应扣除的有关税金=6500×5%×（1+7%+3%）+6500×0.05%=360.75（万元）

（6）应缴纳的土地增值税：

扣除项目合计=2080+1500+358+360.75=4298.75（万元）

增值率=（6500-4298.75）÷4298.75×100%=51.21%

应缴纳的土地增值税=（6500-4298.75）×40%-4298.75×5%=665.56（万元）