一、转让土地使用权和出售新建房及配套设施应缴纳税额的计算方法
转让土地使用权和出售新建房及配套设施的情况在征管实践中比较普遍。可以根据计算原理，分六步计算应纳税额。
（一）计算转让房地产收入
转让房地产收入=货币收入+实物收入+其他收入
（二）计算扣除项目金额
扣除项目金额=取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+其他扣除项目金额（只适用于房地产开发企业）
（三）计算增值额
增值额=收入额-扣除项目金额
（四）计算增值率
增值率=增值额÷扣除项目金额×100%
（五）确定适用税率
依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率和速算扣除系数
（六）依据适用税率计算应纳税额
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
具体公式为：
1.增值额未超过扣除项目金额50%的。
应纳税额=增值额×30%
2.增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的。
应纳税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
3.增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的。
应纳税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
4.增值额超过扣除项目金额200%的。
应纳税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
【例题10-1】某纳税人转让房地产取得收入为500万元，其扣除项目金额为200万元。计算该纳税人应缴纳的土地增值税税额为多少。
解：（1）转让房地产收入=500（万元）
（2）扣除项目金额=200（万元）
（3）增值额=500-200=300（万元）
（4）增值率=300÷200×100%=150%
（5）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%，适用税率为50%，速算扣除系数为15%。
（6）应纳税额=300×50%-200×15%=150-30=120（万元）
【例题10-2】某房地产开发企业转让房地产，共取得收入3000万元，该公司原支付地价款300万元，房地产开发成本600万元（其中土地征用及拆迁补偿费180万元，前期工程费20万元，建筑安装费250万元，基础设施费50万元，公共配套费60万元，开发间接费40万元）。该公司发生的开发费用中利息支出不能按项目分摊，当地房地产开发费用扣除率10%。城市维护建设税7%、教育费附加3%、营业税率5%。
要求：计算该房地产开发企业应纳土地增值税税额。
解：
（1）转让房地产收入=3000（万元）
（2）扣除项目金额：
开发费用扣除金额=（300+600）×10%=90（万元）
加计扣除金额=（300+600）×20%=180（万元）
与转让相关的税费：
营业税=3000×5%=150（万元）
城市维护建设税=150×7%=10.5（万元）
教育费附加=150×3%=4.5（万元）
税费合计=150+10.5+4.5=165（万元）(www.daowen.com)
扣除项目金额=300+600+90+180+165=1335（万元）
（3）增值额=3000-1335=1665（万元）
（4）增值额与扣除项目金额的比例：1665÷1335×100%=124.72%
（5）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%，适用税率50%，速算扣除系数15%。
（6）应纳税额=1665×50%-1335×15%=832.5-200.25=632.25（万元）
【例题10-3】某市A公司主营电力，开发一房地产项目，取得收入5000万元，房地产开发过程中支付地价800万元，开发成本1200万元。该公司发生的开发费用中利息支出能够按项目分摊，当期合理的利息支出为200万元，当地房地产开发费用扣除率5%。城市维护建设税7%、教育费附加3%、营业税率5%、印花税税率0.5‰。
要求：计算该企业应纳土地增值税税额。
解：
（1）转让房地产收入=5000（万元）
（2）扣除项目金额：
房地产开发费用=200+（800+1200）×5%=400（万元）
扣除项目金额=800+1200+277.5+400=2667.5（万元）
与转让相关的税费：
营业税=5000×5%=250（万元）
城市维护建设税=250×7%=17.5（万元）
教育费附加=250×3%=7.5（万元）
印花税=5000×0.5‰=2.5（万元）
税费合计=250+17.5+7.5+2.5=277.5（万元）
（3）增值额=5000-2667.5=2322.5（万元）
（4）增值额与扣除项目金额之比：2322.5÷2667.5×100%=87.07%
（5）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%。
（6）应纳税额=2322.5×40%-2667.5×5%=929-133.38=795.62（万元）
二、出售旧房应纳税额的计算方法
出售旧房及建筑物，首先按评估价格及有关因素计算、确定扣除项目金额，再根据上述方法计算应纳税额。具体步骤如下：
1.计算评估价格。
旧房的评估价格=重置成本价×成新度折扣率
2.汇集扣除项目金额。
扣除项目金额=旧房的评估价格+地价款+相关税费
3.计算增值额。
增值额=转让旧房的收入-扣除项目金额
4.计算增值率并依据增值率确定适用税率。
5.依据适用税率计算应纳税额。
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
【例题10-4】某企业转让一幢20世纪90年代建造的厂房，当时造价200万元，取得土地使用权支付的金额为25万元。按照现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需要1000万元，该房子为七成新，按800万元出售，支付有关税费计45万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。
解：
（1）评估价格=1000×70%=700（万元）
（2）允许扣除的税金45万元。
（3）扣除项目金额合计=700+45+25=770（万元）
（4）增值额=800-770=30（万元）
（5）增值率=30÷770=3.9%
（6）增值率不超过50%，适用税率为30%，速算扣除系数为0%。应纳税额=30×30%-770×0%=9（万元）
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