第二节　土地增值税收入额和扣除项目金额的确定

土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。转让房地产的增值额，是纳税人转让房地产的收入扣除税法规定的扣除项目金额后的余额。土地增值额的大小，取决于转让房地产的收入额和扣除项目金额两个因素。对这两个因素的内涵、范围和确定方法等，税法作了较为明确的规定。

一、收入额的确定

纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。

对于取得的实物收入，要按照收入时的市场价格折算成货币收入。

对于取得的无形资产收入，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉等要进行专门的评估，在确定其价值后折算成货币收入。

对于取得的外国货币，应当以取得收入当日或当月1日国家公布的市场汇价折算成人民币。

对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

二、扣除项目及其金额

土地增值税计算过程中允许从房地产转让收入总额中扣除的项目及其金额，主要包括以下项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额

取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。主要包含以下两个方面的内容：

1.纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，为纳税人支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的为转让土地使用权按照国家规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的为向原土地使用权人实际支付的地价款。

2.纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。包括取得土地使用权过程中缴纳的登记、过户手续费等。

（二）房地产开发成本

主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

1.土地征用及拆迁补偿费。是指在房地产开发过程中发生的征用土地的征地费用，拆迁地上、地下建筑物和附着物的拆迁费用，解决拆迁户住房和安置被拆迁者工作的安置及补偿费用等支出。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出（拆迁补偿支出扣除拆迁建筑等回收的残值后的净余额）、安置动迁用房地支出等。如果土地的征用及拆迁补偿是由政府或者他人承担的，纳税人是在已征用和拆迁好的土地上进行开发的，则这部分支出已体现在纳税人取得土地使用权所支付的金额中，这部分土地的征用及拆迁补偿费在纳税人的房地产开发成本中就不允许扣除。

2.前期工程费用。是指在房地产开发项目建造前所发生的一些费用。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”（通水、通电、通路、平整土地）等支出。这里需要强调的是，如果纳税人取得的是已经进行了土地开发的“熟地”，即已搞好“三通一平”，则前期工程费支出已体现在纳税人取得土地使用权所支付的金额中，这部分的前期工程费在纳税人的房地产开发成本中就不允许扣除。

3.建筑安装工程费。是指房地产开发项目在建造过程中发生的各种建筑工程费用和安装工程费用。包括纳税人将房地产开发项目出包给建筑施工单位所发生的支付承包方的建筑安装工程费用；纳税人自己建房所发生的支付承包方的建筑安装工程费用；纳税人自己建房所发生的列入开发项目工程施工预算内的各项建筑安装工程费用。

4.基础设施费。是指房地产开发项目所需的各项基础设施建设所发生的支出。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。(www.daowen.com)

5.公共配套设施费。是指在房地产开发中必须建筑，但又不能有偿转让的公共配套设施所发生的支出。如开发小区内的居委会、派出所、幼儿园、学校、公共厕所等设施建造的支出。

6.开发间接费用。是指纳税人内部独立核算，单位直接组织、管理开发项目发生的各项间接费用。包括管理人员的工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。这里需要强调的是，纳税人的行政管理部门（总部）为管理和组织经营活动而发生的管理费用，应在房地产开发费用中扣除，不应在此扣除。

（三）房地产开发费用

它是与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。现行财务制度规定，这三项费用作为期间费用，直接计入当期损益，不按成本核算对象进行分摊。故作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除，而按以下规定的标准进行扣除：

1.财务费用中的利息支出，纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。计算公式为：

允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%

2.纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除，其计算公式为：

允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%

关于扣除项目金额中的利息支出要注意两点：第一，利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；第二，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

（四）与转让房地产有关的税金

是指纳税人在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税、教育费附加等，可在扣除项目中扣除。需要注意的是，转让房地产时缴纳的印花税在扣除时，房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除，在这里不再扣除（两税一费）。而其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税（三税一费）。

（五）财政部规定的其他扣除项目

是专指对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和加计20%的扣除。其计算公式为：

加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%

（六）旧房及建筑物的评估价格

对旧房及建筑物的扣除项目金额，不按建造时所实际支付的成本和费用作为扣除项目金额，而是以评估价格作为基础确定扣除项目金额。旧房及建筑物的评估价格是在转让使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构，评定的重置成本价格乘以成新折扣率后的价格。重置成本价格，是指对旧房及建筑物按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。成新度折扣率，是指按旧房的新旧程度作一些比例的折扣。其计算公式为：

评估价格=重置成本×成新度折扣率

转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。转让旧房的扣除项目金额计算公式为：

扣除项目金额=旧房的评估价格+地价款+相关税费

另外，财税[2006]21号文件规定，纳税人转让旧房和建筑物，凡不能取得评估价格但能提供购房发票的，土地扣除项目和旧房建筑物评估价格扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。