一、土地增值税的概念

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物（简称房地产）的产权，取得转让收入的单位和个人就其土地增值额所征的一种税。

我国开征土地增值税的目的和意义主要是：第一，规范土地和房地产市场交易秩序，加强对房地产行业的宏观调控。第二，抑制房地产投机和炒卖活动，合理调节土地增值收益，防止国有土地收益流失。

二、土地增值税的特点

（一）以转让房地产取得的增值额为征税对象

我国的土地增值税是将土地、房屋的转让收入合并征收，征税对象是纳税人转让房地产取得的增值额。

（二）征收面比较广

凡在我国境内转让房地产并取得增值收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照税法规定缴纳土地增值税。

（三）采用扣除法和评估法计算增值额

土地增值税在计算方法上考虑我国实际情况，以纳税人转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的余额作为计税依据。但对旧房及建筑物的转让，以及对纳税人转让房地产申报不实、成交价格偏低的，则采用评估价格法确定增值额。

（四）实行超率累进税率

土地增值税的税率是以转让房地产的增值率高低为依据，按照累进原则设计的，实行分级计税。增值率低的，税率低；增值率高的，税率高，体现了国家的房地产政策。

（五）实行按次征收

土地增值税在纳税人转让房地产时缴纳，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。

三、土地增值税的纳税人和征税范围

（一）纳税人

土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。

对土地增值税的纳税义务人，首先应当确定该单位或个人是否具备成为土地增值税纳税义务人的条件，即其是否拥有国有土地使用权及其地上建筑物和其他附着物。例如，某些单位或个人本身并不拥有国有土地使用权及相应的房产，只是在租赁的场所进行经营活动，显然不可能成为纳税义务人。其次，确定拥有国有土地使用权及相应房产的单位和个人是否确实转让了其拥有的房地产并取得收入。这是确定土地增值税纳税义务人的关键环节。

（二）征税范围

土地增值税的课税范围是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的行为征税。

1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。

农村和城市郊区的土地除法律规定属于国家所有以外，其他属于集体所有。未经国家征用的集体土地不得转让，自行转让集体土地是一种违法行为，应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。政府出让国有土地的行为及取得的收入也不在土地增值税的征税之列。所谓国有土地的出让，是指国家以土地所有人的身份将土地使用权在一定的年限内让与土地使用者，并由土地使用者支付国家土地出让金，这属于土地一级市场。土地出让的卖方是国家，因此土地出让行为不缴土地增值税。(www.daowen.com)

2.土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。

地上建筑物是指建于地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。附着物是指附着于土地上、不能移动，一经移动即遭损坏的植物及其他物品。

3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产则不予征税。

总之，要判断是否属于土地增值税的征税范围，要注意三点：一是转让的土地属于国有而不是集体所有；二是土地使用权的转让而不是出让，是产权的变更而不是出租；三是是否取得收入。

（三）土地增值税征税范围的具体判断

我们可以根据以上三点，对以下具体情况是否属于土地增值税征税范围作出判断。

1.以出售方式转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权的。这里又分为三种情形：第一是出售国有土地使用权（卖地）；第二是取得国有土地使用权后建筑房屋出售（卖新房）；第三是存量房地产的出售（卖旧房），这三种情形由于都发生了房地产产权的变更，所以都应该纳入土地增值税征税范围。

2.以继承、赠与方式转让房地产的。这里的继承是房地产的产权人死亡后，由其法定继承人依法继承死者房地产产权的民事法律行为。这里的赠与也仅指以下两种情况：第一是房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。第二是房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。

3.以房地产进行投资、联营的。对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

4.合作建房的。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

5.关于企业兼并转让房地产的征免税问题。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

6.互换住房的。互换住房行为既发生了房地产产权的变更，交换双方又取得了实物形态的收入，属于土地增值税的征税范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

7.出租房地产的。房地产的出租属于房地产的所有人将房地产的使用权在一定期限内租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。虽然出租人取得了收入，但房地产的产权并没有发生变更。所以，不属于土地增值税的征税范围。

8.抵押房地产的。房地产的抵押是房地产的所有人作为债务人以房地产的产权向债权人提供担保。在抵押期间，房地产的产权仍然属于债务人，并未发生变更。所以，在抵押期间不征收土地增值税。抵押期满后，房地产因抵债而发生产权变更的，属于土地增值税的征税范围；房地产产权未变更的，不属于土地增值税的征税范围。

9.代建房地产的。代建房行为是指房地产开发公司代替客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建劳务费的行为。房地产开发公司取得的收入属于劳务收入的性质，应该缴纳营业税，不属于土地增值税的征税范围。

10.房地产的评估增值。在企业清产核资中，在对房地产进行评估时，会出现评估升值的情况。但由于房地产的产权未变更，产权人也未取得收入，所以房地产的评估增值不属于土地增值税的征税范围。

四、土地增值税的税率

土地增值税的主要目的在于抑制房地产的投机、炒买炒卖活动，限制滥占耕地的行为，并适当地调节纳税人的收入分配，保障国家权益。因此，税率设计的基本原则是，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征。

土地增值税采用四级超率累进税率。最低税率为30%，最高税率为60%，税收负担高于我国的企业所得税。具体税率见表10.1。

表10.1　土地增值税四级超率累进税率表