按照承包工程计价方式,可将建设工程施工合同分为总价合同、单价合同和成本加酬金合同。

1.总价合同

所谓总价合同,是指根据合同规定的工程施工内容和有关条件,业主应付给承包商的款额是一个规定的金额,即明确的总价。这种合同一般要求投标人按照招标文件要求报一个总价,在这个价格下完成合同规定的全部项目。总价合同也称作总价包干合同,根据施工招标时的要求和条件,当施工内容和有关条件不发生变化时,业主付给承包商的价款总额就不发生变化。如果由于承包人的失误导致投标价计算错误,合同总价格也不予调整。

固定总价合同与固定单价合同

总价合同又可分为固定总价合同和可调总价合同两种。

(1)固定总价合同。固定总价合同的价格计算是以图纸及规定、规范为基础,工程任务和内容明确,业主的要求和条件清楚,合同总价一次包死、固定不变,即不再因为环境的变化和工程量的增减而变化。在这类合同中承包商承担了全部的工作量和价格的风险,因此,承包商在报价时对一切费用的价格变动因素以及不可预见因素都做了充分估计,并将其包含在合同价格之中。

对业主而言,在合同签订时就可以基本确定项目的总投资额,对投资控制有利。在双方都无法预测的风险条件下和可能有工程变更的情况下,承包商承担了较大的风险,业主的风险较小。但是,工程变更和不可预见的困难也常常引起合同双方的纠纷或者诉讼,最终导致其他费用的增加。

当然,在固定总价合同中还可以约定,当发生重大工程变更、累计工程变更超过一定幅度或者其他特殊条件下,可以对合同价格进行调整。因此,需要定义重大工程变更的含义、累计工程变更的幅度与什么样的特殊条件才能调整合同价格,以及如何调整合同价格等。

采用固定总价合同,双方结算比较简单,但是由于承包商承担了较大的风险,因此报价中不可避免地要增加一笔较高的、不可预见的风险费。承包商的风险主要有两个方面:一是价格风险;二是工作量风险。价格风险有报价计算错误、漏报项目、物价和人工费上涨等;工作量风险有工程量计算错误、工程范围不确定、工程变更或者由于设计深度不够所造成的误差等。

固定总价合同适用于工程量小、工期短,估计在施工过程中环境因素变化小、工程条件稳定并合理;工程设计详细,图纸完整、清楚,工程任务和范围明确;工程结构和技术简单,风险小;投标期相对宽裕,承包商可以有充足的时间详细考察现场,复核工程量,分析招标文件,拟订施工计划;合同条件中双方的权利和义务十分清楚,合同条件完备。

(2)可调总价合同。合同价格是以图纸及规定、规范为基础,按照时价进行计算,得到包括全部工程任务和内容的暂定合同价格。其是一种相对固定的价格,在合同执行过程中,由于通货膨胀等原因而使所使用的工、料成本增加时,可以按照合同约定,对合同总价进行相应的调整。因此,通货膨胀等不可预见因素的风险由业主承担。对承包商而言,其风险相对较小;但对业主而言,不利于其进行投资控制,突破投资的风险就增大了。

在工程施工承包招标时,施工期限在一年左右的项目一般实行固定总价合同,通常不考虑价格调整的问题,以签订合同时的单价和总价为准,物价上涨的风险全部由承包商承担。但是,对建设周期一年以上的工程项目一般实行可调总价合同。

(3)总价合同的特点和应用。采用总价合同时,对发包工程的内容及其各种条件都应基本清楚、明确,否则承发包双方均有蒙受损失的风险。因此,一般是在施工图设计完成,施工任务和范围比较明确,业主的目标、要求和条件都清楚的情况下才采用总价合同。对业主来说,由于设计花费时间长,因此开工时间较晚,开工后的变更容易带来索赔,而且在设计过程中也难以吸收承包商的建议。

总价合同的特点如下:

1)发包单位可以在报价竞争状态下确定项目的总造价,可以较早确定或者预测工程成本。

2)业主的风险较小,承包人将承担较多的风险。

3)评标时易于迅速确定最低报价的投标人。

4)在施工进度上能极大地调动承包人的积极性。

5)发包单位能更容易、更有把握地对项目进行控制。

6)必须完整而明确地规定承包人的工作。

7)必须将设计和施工方面的变化控制在最小限度内。

2.单价合同

当发包工程的内容和工程量一时不能明确、具体地予以规定时,则可以采用单价合同形式,单价合同相对于总价合同最明显的特点,就是承包商需要就所报的工程价格进行分解,以表明每一分部分项工程的单价。即根据计划工程内容和估算工程量,在合同中明确每项工程内容的单位价格(如每米、每平方米或者每立方米的价格),实际支付时则根据实际完成的工程量乘以合同单价计算应付的工程款。单价合同中的总价仅仅是一个近似的价格,最后真正的工程价格是以实际完成的工程量为依据计算出来的,而这个工程量一般来讲是不可能完全与工程量清单中所给出的工程量相同的。

单价合同的特点是单价优先,例如,国际咨询工程师联合会(FIDIC)《土木工程施工合同》中,业主给出的工程量清单表中的数字是参考数字,而实际工程款则按实际完成的工程量和承包商投标时所报的单价计算,虽然在投标报价、评标以及签订合同中,人们常常注重总价格,但在工程款结算中以单价优先,对于投标书中明显的数字计算错误,业主有权先作修改再评标。当总价和单价的计算结果不一致时,应以单价为准调整总价。

单价合同主要有以下几种类型:(www.daowen.com)

(1)估计工程量单价合同。发包人在准备此类合同的招标文件时,委托咨询单位按分部分项工程列出工程量表并填入估算的工程量,承包人投标时在工程量表中填入各项的单价,据此计算出总价作为投标报价之用。但在每月结账时,以实际完成的工程量结算。在工程全部完成时以竣工图最终结算工程的总价格。这种合同由于能够估计出大体的工程量,因而适用于图纸等技术资料比较完善的项目。有的合同上规定,当某一单项工程的实际工程量比招标文件上的工程量相差一定百分比时,双方可以讨论改变单价,因为这时可变成本虽然没有变化,但是固定成本分摊到单位工程量上的成本却发生了变化,这种变化导致了利润率的变化,但单价调整的方法和比例最好在签订合同时即写明,以免以后发生纠纷。

(2)纯单价合同。纯单价合同适用于施工图纸不完善,还无法估计出相对准确的工程量的情况。此时,招标文件只向投标人给出各分项工程时的工作项目一览表、工程范围及必要的说明,而不提供工程量,承包人只要给出表中各项目的单价即可,将来施工时按实际工程量计算。有时,也可由发包人一方在招标文件中列出单价,而投标一方提出修改意见,双方磋商后确定最后的承包单价。

由于单价合同允许随工程量变化而调整工程总价,业主和承包商都不存在工程量方面的风险,因此对合同双方都比较公平。另外,在招标前,发包单位无须对工程范围做出完整的、详尽的规定,从而可以缩短招标准备时间,投标人也只需对所列工程内容报出自己的单价,从而缩短投标时间。

对业主的不足之处是:若采用单价合同,业主需要安排专门力量来核实已经完成的工程量,需要在施工过程中花费不少精力,协调工作量大。另外,用于计算应付工程款的实际工程量可能超过预测的工程量,即实际投资容易超过计划投资,对投资控制不利。

单价合同又可分为固定单价合同和可调单价合同。在固定单价合同的条件下,无论发生哪些影响价格的因素都不对单价进行调整,因而,对承包商而言就存在一定的风险。当采用可调单价合同时,合同双方可以约定一个估计的工程量。当实际工程量发生较大变化时,可以对单价进行调整。同时,还应该约定如何对单价进行调整;当然也可以约定,当通货膨胀达到一定水平或者国家政策发生变化时,可以对哪些工程内容的单价进行调整以及如何调整等。因此,承包商的风险相对较小。固定单价合同适用于工期较短、工程量变化幅度不会太大的项目。

3.成本加酬金合同

成本加酬金合同也称为成本补偿合同,是与固定总价合同正好相反的合同,工程施工的最终合同价格将按照工程的实际成本再加上一定的酬金进行计算。在合同签订时,工程实际成本往往不能确定,只能确定酬金的取值比例或者计算原则。

采用此合同,承包商不承担任何价格变化或工程量变化的风险,这些风险主要由业主承担,对业主的投资控制很不利。而承包商则往往缺乏控制成本的积极性,常常不仅不愿意控制成本,甚至还会期望提高成本以提高自己的经济效益,因此,这种合同容易被那些不道德或不称职的承包商滥用,从而损害工程的整体效益。所以,应尽量避免采用这种合同。

(1)成本加酬金合同的特点和适用条件。成本加酬金合同通常用于以下情况:

1)工程特别复杂,工程技术、结构方案不能预先确定,或者尽管可以确定工程技术和结构方案,但是不可能进行竞争性的招标活动并以总价合同或单价合同的形式确定承包商,如研究开发性质的工程项目。

2)时间特别紧迫,如抢险、救灾工程,来不及进行详细的计划和商谈。

对业主而言,这种合同形式也有以下优点:

1)可以通过分段施工缩短工期,而不必等待所有施工图完成才开始招标和施工。

2)可以减少承包商的对立情绪,承包商对工程变更和不可预见条件的反应会比较积极。

3)可以利用承包商的施工技术专家,帮助改进或弥补设计中的不足。

4)业主可以根据自身力量和需要较深入地介入和控制工程施工与管理。

5)可以通过确定最大保证价格约束工程成本不超过某一限值,从而转移一部分风险。

对承包商来说,这种合同比固定总价合同的风险低,利润比较有保证,因而比较有积极性。其缺点是合同具有较大的不确定性,由于设计未完成,无法准确确定合同的工程内容、工程量及合同的终止时间,有时难以对工程计划进行合理安排。

(2)成本加酬金合同的形式。成本加酬金合同有许多种形式,主要有以下几类:

1)成本加固定费用合同。根据双方讨论同意的工程规模、估计工期、技术要求、工作性质及复杂性、所涉及的风险等来考虑确定一笔固定数目的报酬金额作为管理费及利润,对人工、材料、机械台班等直接成本则实报实销。如果设计变更或增加新项目,当直接费超过原估算成本的一定比例(如10%)时,固定的报酬也要增加。在工程总成本一开始估计不准、可能变化不大的情况下,可采用此合同形式。

2)成本加固定比例费用合同。工程成本中直接费加一定比例的报酬费,报酬部分的比例在签订合同时由双方确定,这种方式的报酬费用总额随成本的加大而增加,不利于缩短工期和降低成本。一般在工程初期很难描述工作范围和性质或工期紧迫,无法按常规编制招标文件招标时采用。

3)成本加奖金合同。奖金是根据报价书中的成本估算指标制定的,在合同中对这个估算指标规定一个底点和顶点。承包商在估算指标的顶点以下完成工程则可得到奖金,超过顶点则要对超出部分支付罚款。如果成本在底点之下,则可加大酬金值或酬金百分比。采用这种方式通常规定,当实际成本超过顶点对承包商罚款时,最大罚款限额不超过原先商定的最高酬金值。

在招标时,当图纸、规范等准备不充分,不能据以确定合同价格,而仅能制定一个估算指标时可采用这种形式。