苏州中心“不走寻常路”，不同于常规的分地块开发思路，从城市规划的角度，提出了“统一策划定位、统一规划建设、统一运营管理”的整体开发模式。

在苏州中心项目启动的2010年，正值苏州工业园区成立的第16个年头。此时，园区的发展已经按照最初规划蓝图完成了第一阶段的目标—人口接近80万，基础设施基本完善，住宅和商业配套也基本能满足城市增长发展的需求。

从区域发展的情况来看，金鸡湖西开发已较为成熟，土地资源稀缺。形似“手电筒”状的湖西CBD区域规划的高层建筑已基本建成并陆续投入使用，却仍未形成一个有强烈吸引力和辐射力的格局。集聚在“手电筒”头部的10个地块，被园区政府视若珍宝，一直深藏未出，希冀借助湖西最后核心地块的开发，进一步推动园区产业的转型升级。

为了更好地发挥出核心地块的经济效益和社会效益，园区规划部门对地块的开发模式进行了多轮深度研究。是按照常规的分地块开发模式，独立出让10个地块？还是地下空间统一开发，地面分地块独立出让？或者更大胆一点，地面、地下都整体进行开发？经过反复研讨与论证，最终决定采取地面、地下整体开发的创新模式。

“整体开发模式”的选择基于以下三个方面的考虑。(www.daowen.com)

首先，地下空间的整体开发是21世纪实现城市土地集约化利用最有效的发展手段之一。依据当时的城市规划设计，如果按照常规的开发思路，10个地块会单独进行土地出让，由持有方分别进行自主设计开发，将造成较大资源浪费。仅以地下停车场出入口的布局来看，如果10个地块各自开发其地下空间，每个地块最少需要2个出入口，则总共至少需要20个地下交通出入口。这种分地块开发的做法，对于地下空间来说会产生大量无法开发利用的边界缓冲区，既浪费了地下空间用地又增加了建设费用，对于地面交通无论是在用地还是在管理上都将造成很大压力。而将10个地块的地下空间进行整体开发，则能够大大提升地下空间的使用效率，可以减少出入口，增加地下停车位，集中设置区域设备用房，实现无缝接驳轨道交通等。随着土地资源的逐渐稀缺，提高土地的有效利用势在必行，地下空间整体开发成为一个必然趋势。

其次，苏州工业园区需要一座具有宏大规模和标识性的建筑来打造崭新的城市名片。从城市设计角度，苏州工业园区启动开发以来，虽然在金鸡湖湖西CBD和湖东CWD区域陆续耸立起不少高楼大厦，呈现出城市新面貌，但它们通常是体量有限、功能单一的单体建筑，缺少能够展现园区时代新面貌的地标性综合建筑。因此，在地下空间整体开发的基础上，将建筑形态进行统一规划设计，将有助于打造城市地标，构建完美的城市天际线，进一步提升CBD整体形象，聚集城市精神内涵。

最后，对产业结构而言，当时正值苏州工业园区从第二产业向第三产业转型的关键时期，亟待打造一个具备足够吸引力和辐射力、可以支撑城市能级转型发展的综合性功能载体。同时，从地块内业态分布考虑，整体开发也将有利于10个地块间的业态统筹，避免邻近项目的同质化竞争。

基于以上考量，最终决定在“手电筒”头部的最佳区位，将10个地块化零为整，修编上层城市规划设计，采用“统一策划定位、统一规划建设、统一运营管理”的模式进行整体开发。一个规划理念先进、体量规模巨大、功能业态复合的地标性城市综合体，呼之欲出。