建筑工程质量潜在缺陷保险(Inherent Defects Insurance，简称IDI)，源自法国根据1978年《斯比那塔法》对建筑工程实施的10年期质量保险。法国在《斯比那塔法》基础上，逐步建立了较为完整的建筑工程质量保险构架体系。经过40余年的发展，已成为国际上一种较为成熟的建筑质量保险保障机制。

工程质量潜在缺陷是指在竣工验收时未能发现的引起建筑工程损坏的缺陷，包括勘察缺陷、设计缺陷、施工缺陷和建筑材料缺陷。内在缺陷的认定以国家工程建设强制性标准为依据。引进工程质量保险是为了解决工程出现质量缺陷损坏后，工程建设参与各方责任界定久拖不决、业主无法尽快获得赔偿的问题。投保IDI保险后出现质量缺陷损坏，就可从保险公司及时获得赔偿。

我国在2004年开始试点IDI保险制度，直到2011年上海市通过《上海市建设工程质量和安全管理条例》，为上海率先试点推广IDI保险树立了法律依据。随后，北京于2015年通过《北京市建设工程质量条例》，进一步规定了保险范围，包括地基基础、主体结构以及防水工程，地基基础和主体结构的保险期限至少为10年，防水工程的保险期限至少为5年。

经过近几年的试点和发展，截至2019年6月，已有上海、北京、深圳、南宁等多个地市发布正式文件，试点推广或强制执行IDI保险制度。

1.保险责任和保险期限

建筑工程质量潜在缺陷保险的保险责任为对因质量潜在缺陷而造成保险建筑出现以下损坏的情况，保险人按照保险合同约定负责赔偿修理、加固或重建保险建筑的费用。

(1)整体或局部倒塌。

(2)地基产生超出设计规范允许的不均匀沉降。

(3)阳台、雨篷、挑檐等悬挑构件和外墙面坍塌或出现影响使用安全的裂缝、破损、断裂。

(4)主体和承重结构部位出现影响结构安全的裂缝、变形、破损、断裂。

(5)围护结构的保温工程以及屋面防水工程，有防水要求的卫生间和房间、门窗、外墙面防渗漏处理工程。(www.daowen.com)

绝大多数IDI保险对于建筑结构的保险期限为10年，对于防水、保温工程的保险期限为5年。此外，IDI还可附加保障管线、装修、门窗等房屋附属设施，此部分附属设施的保险期限为2年。在保险期限内，保单利益可以转移至对财产具有可保利益的一方。

2.保险特点

投保人与保险人就保险单条款达成协议是一个相当耗时的过程，保险人将根据工程地质情况、水文气象条件、工程参与方资质情况、项目类型、设计标准等多个因素拟定意向承保条件，并在项目正式开工前与投保人达成承保意向。工程开工前，保险人将选派第三方独立技术监督机构，即质量风险控制机构(Technical Inspection Service，简称TIS)，对施工前的设计图纸和工程建设的全过程进行风险检查，并在工程实际完工后签发同意证书，确认被保险建筑物属于正常的风险水平。参照北京、上海惯例，保单将在被保险工程的缺陷责任保证期完成后(一般为项目竣工后1年或2年)正式生效。

所以，IDI保险从项目投保至保险期限结束，整个周期可长达15年或以上。在保险期限内，保单不能撤销，这意味着保单条款需考虑整个保险期限内的通货膨胀水平，对保险人的经营稳定性要求极高。

3.被保险人与投保人

IDI保险的被保险人是对质量潜在缺陷有经济利益关系的一方或数方，可以是所有权人、承租人或融资机构，也可以是财产的后续购买者或其代理人。IDI保险的投保人常是工程建设方或最初的工程所有权人。

4.风险管理

鉴于潜在缺陷的隐蔽性，从国际保险实践看，在投保该险种时需聘请资质深厚的TIS，对工程建设过程进行全过程质量监控。在保险公司与建设单位签订保险合同及保险公司与TIS签订风险管理合同后，TIS应尽快投入到建筑工程的风险管理过程中。

TIS对建筑工程建设过程的风险管理是贯穿整个工程项目的全过程风险管理和控制，包括工程设计、施工、保修三个阶段，甚至需参与工程保险期限内的理赔处理。TIS存在的意义在于确保工程建设过程中的各参与方按照工程合同义务和国家强制标准履行职责，被保险工程设计、材料、施工质量处于正常水平。