影响建筑层数和总高度的因素大致有以下几种。

1.城市规划要求

考虑城市的总体面貌，城市规划对每个局部的建筑群体都有高度方面的要求。例如，在某些风景区附近不得建造高层建筑，以免破坏自然景观。

确定房屋的层数不能脱离一定的场地条件和环境要素。在相同建筑面积的条件下，场地面积小，建筑层数就会增加；而位于城市街道两侧、广场周围、风景园林区的建筑，还必须做到与周围建筑物、道路、绿化的协调一致。

2.建筑物的使用要求

建筑物的使用性质与其层数也有密切的关系。如幼儿园、敬老院为了使用安全及便于使用者与室外活动场地的联系，应建造为低层建筑，建筑层数不宜超过3层；小学、中学教学楼应控制在4、5层以内；剧院、车站应以单层或低层为主；住宅、写字楼可采用多层或高层形式。

3.建筑结构、材料和施工要求(www.daowen.com)

建筑结构形式和材料也是决定房屋层数的基本因素。例如，砌体结构墙体多采用砖或砌块，自重大，整体性差，下部墙体厚度随层数的增加而增加，故建筑层数一般控制在6层以内，常用于住宅、宿舍、普通办公楼、中小学教学楼等大量性建筑；框架结构、剪力墙结构、框架-剪力墙结构、筒体结构，由于抗水平荷载的能力增强，故可用于宾馆、写字楼、住宅等多层或高层建筑；而网架结构、薄壳结构、悬索结构等空间结构体系，则常用于体育馆、影剧院等单层或低层大跨度建筑。

由于高层建筑必须考虑风荷载等水平荷载的作用，而多层及低层建筑则无此必要。不同的建筑结构类型和所选的建筑材料由于适用性不同，对建造的建筑层数和总高度都会产生不同的影响。

4.城市消防能力要求

城市消防能力体现在对不同性质和不同高度的建筑有不同的消防要求。例如，各类建筑防火规范对建筑的耐火等级、允许层数、防火间距、细部构造等都做了详细的规定。这些规定是确定建筑物的层数和总高度时不可忽略的因素。按照«建筑设计防火规范（2018年版）»（GB50016—2014）的规定，当建筑物耐火等级为一、二级时，建筑层数不限；当为三级时，最多允许建造5层；当为四级时，仅允许建造2层。在进行公共建筑设计时，当总高度超过24m 时，还要按照«建筑设计防火规范（2018年版）»（GB50016—2014）的规定进行设计。

5.经济要求

在满足上述各方面要求的前提下，适当降低层高可减轻建筑物自重，降低消耗，缩小建筑物间距，降低建筑造价。