为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，1994年7月5日，全国人大常委会通过了《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》），自1995年1月1日起施行。该法根据2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉、〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》进行了第三次修正。

1.基本规定

（1）适用范围。

第二条 在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。

本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

第三条 国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

（2）主管机关。

第七条 国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。

县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。

2.土地使用权出让

（1）土地使用权出让仅限于国有土地。

第八条 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

第九条 城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除外。

（2）土地使用权出让的规划要求。

第十条 土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。

（3）出让土地使用权要点。

第十一条 县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。

第十二条 土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。

直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。

（4）土地使用权出让方式。

第十三条 土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。

商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。

采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

第十四条 土地使用权出让最高年限由国务院规定。

（5）改变土地使用权出让合同约定的土地用途。

第十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

（6）土地使用权出让年限届满。

第二十二条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

3.土地使用权划拨

（1）土地使用权划拨概念。

第二十三条 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

（2）土地使用权划拨范围。

第二十四条 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：1）国家机关用地和军事用地；2）城市基础设施用地和公益事业用地；3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4）法律、行政法规规定的其他用地。

4.房地产开发

（1）房地产开发必须严格执行城市规划。

第二十五条 房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

（2）未动工开发的处罚。

第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

5.房地产转让

第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

第四十条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

第四十三条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

第四十四条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

历年真题

1.根据《城市房地产管理法》，土地使用权出让必须符合（ ）的规定。［2018-14］

A.土地利用总体规划、城市规划、国民经济和社会发展规划

B.土地利用总体规划、城市总体规划、控制性详细规划

C.土地利用总体规划、控制性详细规划、年度建设用地规划

D.土地利用总体规划、城市规划、年度建设用地规划

【答案】 D

【解析】 《城市房地产管理法》第十条：土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。

2.《城市房地产管理法》的适用范围包括（ ）。［2018-16］

A.所有从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理

B.城市行政区内的房地产开发、房地产交易

C.城市建成区内的土地使用权转让，房地产开发、房地产交易

D.城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理

【答案】 D

【解析】 《城市房地产管理法》第二条：在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。(www.daowen.com)

3.根据《房地产管理法》，下列选项中与城市规划管理职能有关的是（ ）。［2018-80］、［2010-33］

A.房地产转让 B.房地产抵押 C.房地产租赁 D.房地产中介服务

【答案】 A

【解析】 《城市房地产管理法》第四十四条：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

4.根据《城市房地产管理法》，以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，使用期限为（ ）。［2017-38］

A.70年 B.50年 C.40年 D.没有期限

【答案】 D

【解析】 《城市房地产管理法》第二十三条：依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

5.某开发商以出让方式获取某地块的建设用地使用权，由于（ ），根据《城市房地产管理法》，受到无偿收回建设用地使用权的处罚。［2017-40］

A.未确定建设用地规划许可证

B.擅自改变土地的用途

C.超过土地使用权出让合同约定的动工开发期限，满2年未动工开发

D.未取得建设工程规划许可证开工建设

【答案】 C

【解析】 《城市房地产管理法》第二十六条：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

6.根据《城市房地产管理法》，下列关于土地使用制度叙述正确的是（ ）。［2013-30］

A.以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制

B.土地使用权出让行为不属于市场行为

C.土地使用权是国有土地使用权和集体土地使用权的简称

D.土地使用权出让合同由市、县人民政府与土地使用者签署

【答案】 A

【解析】 同［2017-38］解析。

7.某市在城市规划区内集体所有土地上建设学校，须经（ ）后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。［2013-42］

A.2/3以上的村民同意 B.依法征用转为国有土地

C.房地产交易 D.有关部门办理划拨手续

【答案】 B

【解析】 《城市房地产管理法》第九条：城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除外。

8.下列连线中，其内容是由该法律规定的是（ ）。［2013-87］

A.土地出让权的获得与开发——《土地管理法》

B.确定土地用途——《城市房地产管理法》

C.确定建设用地性质——《城乡规划法》

D.房地产转让——《土地管理法》

E.无偿收回土地使用权——《城市房地产管理法》

【答案】 CE

【解析】 《城市房地产管理法》第二章第一节土地使用权出让规定了有关土地出让权的获得与开发以及无偿收回土地使用权的内容；第四章第二节规定了房地产转让的内容。《土地管理法》第四条：国家实行土地用途管制制度。《城乡规划法》第三章城乡规划的实施规定了有关确定建设用地性质的内容。

9.根据我国有关法律规定，获得城乡建设用地使用权的方式不包括（ ）。［2012-29］

A.出租 B.划拨 C.有偿出让 D.协议出让

【答案】 A

【解析】 《城市房地产管理法》第十三条：土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。

10.以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，（ ）未动工开发，可由县级以上人民政府无偿收回土地使用权。［2012-30］

A.交付土地出让金后

B.超过出让合同约定的动工开发日期满2年

C.完成全部拆迁后

D.超过出让合同约定的动工开发日期满1年

【答案】 B

【解析】 《城市房地产管理法》第二十六条：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

11.某开发商通过拍卖获得一块建设用地的使用权，未进行投资建设就把土地转让给另一个开发单位进行开发，结果受到有关单位的查处。查处该案件所依据的法律是（ ）。［2012-31］

A.《城乡规划法》 B.《土地管理法》

C.《城市房地产管理法》 D.《建筑法》

【答案】 C

【解析】 《城市房地产管理法》第三十九条：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

12.住房和城乡建设部派驻某城市的城乡规划督察员发现，该市位于城市生态绿化隔离带内出现疑似违法建设。经查，该项目未办任何行政许可手续，且仍在加紧施工。该建设项目违反了（ ）。［2012-98］

A.《立法法》 B.《土地管理法》

C.《城乡规划法》 D.《城市房地产管理法》

E.《国家赔偿法》

【答案】 BCD

【解析】 题目中未涉及国家立法和行政赔偿事项，首先排除《立法法》和《国家赔偿法》；在生态绿化隔离带中出现违法建设，违反了《城乡规划法》和《土地管理法》；该项目未办任何行政许可手续，且仍在加紧施工，违反了《城市房地产管理法》。

13.商业用地的土地使用权出让，不得采取（ ）方式。［2011-29］

A.划拨 B.拍卖 C.招标 D.双方协议

【答案】 A

【解析】 同［2012-29］解析。