1929年位于册地31号地块外滩南京路口的沙逊大厦建成，这一幢摩天楼以突破以往所有建筑的体量及全新的形式风格成为上海乃至远东的标志性建筑，不仅如此，当时美国杂志还大篇幅刊登沙逊大厦的照片，盛赞这幢摩天楼的高大与华丽^[40]。这一31号地块虽然早在19世纪末即已被业主新沙逊洋行收入囊中，但是一直都未有修造计划，与外滩界面其他地块比起来，其地价一直处于中间水平。1925年媒体上首次对南京路转角即将新建得沙逊大厦进行详文介绍，工程受到多方关注，工部局更是因为它的建造特将原“素极弯曲”的“南京路外滩口之马路”改直，并且铺设电车轨路^[41]，各种报刊杂志上关于新厦的报道从1926年开工一直延续至1929年完工后的一整年，沙逊大厦所在地块的地价也从它引发大众关注之日开始上涨。

根据1911年至1933年公共租界土地估价排名前十位的地块价值统计分析（表6—6），1911年公共租界土地估价最高值为9万两/亩，都位于外滩转角地块，分别是6号、26号、41A号、45号、50号、54A，所临街道包括北京路（6）、仁记路（26）、九江路（41A）、汉口路（45）、福州路（50、54A），这表明外滩界面各地块地价并无太大级差，由东往西的各纵向道路之间比较也无明显优势差异；至1922年，土地估价最高值达到17.5万两/亩，依然位于外滩转角地块，但是这一次位列第一仅两块地块，为南京路口的32号地块（汇中饭店）与九江路口的37号地块，土地价值第二位的为41A号和43号地块，地块估值为16.5万两/亩，分别位于外滩九江路与福州路转角，45号地块地价估值排在了第三名，为16万两/亩，这一年可以从最高值地价分布发现外滩界面地价空间分布级差趋势出现，南京路与九江路作为商业与办公功能空间的延伸优势显现，31号沙逊大厦所在地块也首次出现在了前十位土地估价地块榜上，土地估价为15万两/亩，但与首位估值还有一段距离；到1927年，也就是沙逊大厦动工第二年，上海土地估值最高地块被沙逊大厦所在31号地块获得，土地估值达到22万两/亩，此次没有并列估值地块，其相邻南侧的32号地块排名第二，估值为21万两/亩，显然标志性摩天楼的建设对地块地价的提高起到了非常积极的作用，且在建筑未完工前即已上升至公共租界最高价值地块，可见工部局估价委员会对这一摩天楼建成后对地块价值推动的肯定与期待。（图6—1—9）

表6—6　1911年—1933年土地估价排名前十位的地块（万两/亩）

（数据来源：笔者根据上海档案馆存1911年、1922年、1927年、1930年、1933年公共租界工部局地价表整理统计。）
[1]1911年土地估价中同为8.5万两/亩的地块还有中区册地54B号地块及3号地块。
[2]1922年土地估价中同为15万两/亩的地块还有中区册地41G号地块。

图6—1—9　沙逊大厦所在公共租界中区31号地块地价增长与各年峰值地价比对图(www.daowen.com)

1929年沙逊大楼建成后对地段价值提升作用显著，尤其对南京路东段地块整体价值的提升产生了非常重要的影响，在公共租界工部局1930年公布的地价表当中，公共租界土地估价最高值达到32.5万两/亩，外滩南京路口的32号地块与北侧沙逊大厦所在31号地块共同达到这一峰值，位于外滩九江路口的37A与41号地块排在第二位，土地估值为27万两/亩，虽然为相邻街道转角地块，但与第一位土地估值相差了5.5万两/亩，这是历年土地估价中第一位与第二位差值最大的一次。同时，这一年估价排名前十位地块出现了另一个特征，往年估价前十位地块都为外滩界面地块，而在1930年估价中，位于南京路上的三块地块土地价值上升迅速，南京路四川路西南转角85号地块土地估价上升至第三位，达到了26万两/亩，南京路四川路东北转角34号地块（迦陵大楼）与东南角28号地块估值达到25万两/亩，估值排在了第四位，第五位估价又回到外滩界面地块，26号与36号地块估值24万两/亩。与1927年土地估值排名前十位的地块分布相比，1930年高峰地价分布更加集中，与1930中区地价空间分布特征^[42]显示一样，外滩南京路口出现高峰点，且外滩至南京路“T”型高地价区形成的同时，南京路不同地段的地价级差更加明显。根据1933年公共租界工部局最后一次土地估价显示，31号地块与32号地块仍并列占据了土地估值第一的位置，土地估价为36万两/亩，估值第二位是外滩九江路口的37号地块，为31.5万两/亩，与第一位估值的差距微缩，但仍存在4.5万两/亩的差距，排在第三位的是41A与37A地块，土地估值为30.5万 两/亩，南京路上地块估价排位稍有下降，85号地块排在第四位，估值为30万两/亩，而34号地块、28号地块与41G号地块共列第五，估值为29万两/亩，排名前十位的土地估值高峰区仍然相对集中。（图6—1—10、图6—1—11）

图6—1—10　1911年、1922年、1924年土地估值前十位地块（深红色为估价峰值地块）

（注：1911年、1922年有地块并列排在第十位，在图中都被标示出来，详细数据见表6—6。）

图6—1—11　1927年、1930年、1933年土地估值前十位地块（深蓝色为估价峰值地块）

显然，从土地价值增长角度来看，商业功能的土地利用开发较其他性质用地（住宅、工业等）开发要迅速许多，对当时还未有明确区划控制的上海租界来说，土地上盖建筑性质取决于业主开发意愿与资本实力。根据地价增长数据的具体分析，我们可以看到，始于外滩的办公摩天楼高密度开发，使得土地利用商业空间属性进一步向西面四川路、江西路延伸，加上南京路商业娱乐空间集中开发，促使公共租界外滩—南京路“T”型高地价带形成，公共租界中区也成为上海租界名副其实的商业中心区；公共租界西区华安大楼的建造带动了静安寺路区段土地利用方式向商业性质的集体转变，并且结合跑马场空间的娱乐消费功能，使这一区域成为上海租界时代紧随中区的第二商业中心；以沙逊大厦为代表的标志性摩天楼建造更是成为刺激地块单位地价向峰值发展的经典案例，建筑发展为商业，而空间成为商品，“摩天楼成为资本主义世界建筑的终极表现形式”^[43]。