公共租界的土地开发首先是从外滩开始。在19世纪40年代至50年代，也就是从上海开埠之初到第二次鸦片战争之前，谨慎的资金投入使得英租界发展总体上处于起步阶段，这时期外滩的路基刚刚开始填高加固，不过英国领事馆办事处、美国领事馆及一些英美商人的“宫殿式”住宅、一家饭店已经“突然从荒漠中涌现出来”^[25]，1847年外滩第一家外国银行—英商东方（丽如）银行正式开^[26]设。在开埠后的数年内，外国人纷纷来到上海，以不可比拟的活力建立自己的事业，为把上海建成一个商业和势力中心^[27]。这一充满野心的愿望在第二次鸦片战争（1856—1860）中国再次失败的形势下得以落定，来到上海的外国人，尤其是投机商人对英租界发展有了更大的信心与把握。据统计，到1855年，外滩自北向南共有16家机构，其中12家洋行，包括怡和洋行、沙逊洋行、仁记洋行、奥古斯丁赫尔德洋行、萧氏兄弟洋行、颠地洋行、特诺尔洋行、史密斯甘纳地洋行、旗昌洋行、会德丰洋行、亚丹森洋行和福格洋行，另外4家机构是行政金融及辅助性服务机构，包括英国领事馆、海关，及医院和银行各一家^[28]。

随着贸易市场的发展，外滩凭借其北濒吴淞江东临黄浦江，又为江海关所在地的优越地理位置，慢慢发展成为重要的码头贸易功能区，外滩往西的街区内部也因此建造了大面积的仓库堆栈来存放货物。但是土地价值的高地价核心区往往出现在商业区域，而非贸易区，外滩不仅拥有最优越的港口区位，其地理位置的空间通达性及安全优势，使得其土地利用方式很快发生转变。1866年工部局董事会即认为“使外滩提高价值的将是商用写字间和住宅等，总有一天仓库将会搬迁”^[29]，也正是从19世纪60年代起，外资金融机构及官办银行开始集中聚集于外滩地块^[30]。外滩第二阶段的建造工程从19世纪六七十年代开始一直延续到19世纪末至20世纪初，期间大量银行金融机构的设立不仅奠定了上海金融中心的经济地位，同时也使外滩界面的用地格局发展了重大转变，至19世纪末期外滩土地利用方式转变已经基本完成，高价值的商业用地的线状地带已经初步形成。

根据上一小节1899年的地价空间分布特征分析可知，这时期区域土地极差不明显，外滩界面的地块地价整体处于中区峰值区，自北往南抽取1899年外滩界面部分地块地价分析^[31]（表6—4），当时外滩界面各地块面积差值不大，位于外滩与道路转角地块地价略高是其主要特征，且北端较南端估价有所降低，如九江路口的37号地块为24 000两/亩，位于汉口路、福州路及广东路口的45号、50号及56号地块价格都为23 000两/亩，位于较北端的地块地价有所下降，北京路口6号地块地价为21 000两/亩，南京路口的31号地块为18 500两/亩。

表6—4　1899年公共租界中区外滩样本单位地价数据统计表

续 表

（数据来源：U1—1—1032，公共租界工部局地价表（1899），上海市档案馆。）
[1]册地25号地块仅为外滩界面地块，后中国银行建造时购下了邻近的另几块地块（Cad.Lot No.22，25，25A，25B，26）。
[2]册地37号地块后分化出册地37A号地块建造了字林西报大楼。

从时间轴上考察（表6—5），中区地价虽然一直都有缓慢上升，但较为快速发展是直到进入19世纪90年代，以外滩九江路口37号地块为例，1876年与1880年两次估价均为6 500两/亩，未有变化，直到下一次估价增长率仅为8%，为7 000两/ 亩，进入1890年后，地块价值上涨速度明显加快，1890年仅9 000两/亩的估地价格，进入几年发展，在1896年已经涨至16 000两/亩，增长了约78%，至1899年土地价格达到24 000两/亩，换句话说，1876年至1890年土地价格年平均增长率仅为2.4%，而1890年至1899年的年平均增长率达到了11.5%。从其他地段样本地块来看，1899年南京路四川路、九江路、福州路河南路等道路地块地价与外滩也不会相差太远，而福州路河南路转角的173号地块更是达到16 000两/亩的价格，与外滩25号、36号地块地价持平，甚至超过了部分外滩界面地块，形成了仅次于外滩的地价高峰区。而外滩源地块虽然与外滩相邻，但土地估价较其他街道地块则低了许多，至1899年也仅为10 000两/亩，究其原因主要是外滩源这一位置被认为是不适于商业发展的区域，因此外滩区域在由码头贸易功能向商业属性转变的时候，仓储空间成为19世纪末20世纪初“外滩源”街区的主要建设内容^[32]。事实上，由外滩由西向东几条纵向道路的地价发展也与土地利用方式紧密关联，如19世纪末20世纪初福州路沿街商业发展较为蓬勃，开发密度最大发展程度最高的为福州路中段棋盘街附近，据统计，当时这里开设了8家洋行，1家经纪人及委托代理人机构，多家新闻出版机构书局报馆，1家汽水商，1家酒肆^[33]，正是这些高密度的商业开发大大刺激了周边地块地价上涨，使得福州路形成了仅次于外滩的地价高峰区，其他南京路、广东路、河南路等道路地块地价增长也是得益于这一原因。(www.daowen.com)

表6—5　1876—1933年公共租界中区地块样本单位地价表（单位：万两/亩）^[34]

（数据来源：U1—1—1026，公共租界工部局地价表（1876）；U1—1—1027，公共租界工部局地价表（1880）；U1—1—1028，公共租界工部局地价表（1882）；U1—1—1029，公共租界工部局地价表（1882—1889）；U1—1—1030，公共租界工部局地价表（1889—1892）；U1—1—1031，公共租界工部局地价表（1896—1897）；U1—1—1032，公共租界工部局地价表（1899），上海市档案馆.笔者根据档案资料自行整理。）
[4]1911年以前37A号地块还未从37号地块分化，因此1911年以前数据为37号地块地价。
[5]1911年以前86A号地块还未从86号地块分化，因此1911年以前数据为86号地块地价。

进入20世纪的第一个十年，租界地价发展仍然保持着稳定的增长（表6—5），以37A号地块为例，1911年显示地块估价为87 000两/亩，1899年至1911年地价上涨的年均增长率为11.3%，与上一阶段11.5%的年均增长率相当。南京路河南路以东段地价增长速度增快，迦陵大楼地块地价从1899年14 000两/亩上涨至1911年65 000两/亩，年均增长率超过外滩地块达到13.6%，而较之福州路河南路一带地块地价增长速度放缓，仍以173号地块为例，1911年地块地价为43 000两/亩，1899年至1911年地价年均增长率为8.6%。南京路地价增长迅速与地产商哈同对南京路的开发经营关系密切，哈同进入20世纪后积极投资南京路的地块，并参与到基础工程建设当中，1911年采用澳大利亚进口木块铺筑的南京路完工，成为上海最高级的一条马路，随后吸引了大批洋行资本对土地进行商业开发利用，5层高的惠罗公司与6层30米高的汇中饭店相继在南京路东段建成，使得南京路土地开发利用的休闲商业功能定位逐渐清晰。自1920年以后，公共租界中区，尤其是江西路以东区块大型现代办公大楼集中开发建造^[35]，南京路商业继续兴盛发展，使得外滩、南京路保持繁荣发展态势的同时，相邻的九江路、汉口路、福州路、四川路、江西路等路段地价也稳定上升。因此，总结中区各街道地块地价明显的优势增长主要基于两点：一为优越的地理区位条件，二是以商业属性为主的土地利用方式转变。

同时，摩天楼本身的商业性质引导地段土地利用方式转变，进而对地段地价提升产生的积极作用也不容小觑。摩天楼建造首先集中在外滩高地价区域，并且向西侧四川路纵深发展，20世纪20年代初摩天楼建造首次选择了西区跑马场北侧地块，从外滩及邻近外滩地块转移到西区。1922年华安公司购下跑马场北侧西区册地6号地块，拟计划建造新的办公大楼，1924年动工后开始受到关注，华安公司自称为“扩大上海商务区域的先锋”^[36]。从地价增长来看，1922年华安公司购得的土地估价仅为26 500两/亩，此时公司原址附近的外滩地块土地估价都已越过十万两每亩大关，以临北京路怡泰公司大楼地块土地估价为例（华安大楼当时办公地点邻近该地块），当时已达到了140 000两/亩^[37]，两者差值5倍有余。大楼1926年建成，根据公共租界工部局最后一次土地估价1933年的统计显示，华安大楼所在地块估价已涨至125 000两/亩^[38]，从大楼建成后最近一次土地估价开始计算，自1927年至1933年西区6号地块土地年均增长率达到约21%，距1922年业主购得地价约翻4.7倍，而参照怡泰公司大楼所在地块1933年估价230 000两/亩，土地价值仅翻1.6倍，两地块单位面积差值也由十余年前的五倍缩小到了后来的仅一倍不到。（图6—1—8）

图6—1—8　公共租界西区6号、12号、15号地块与外滩6号地块地价增长比较曲线图 （1899—1933）

华安大楼完工不久相邻地块即开建另一幢摩天楼—西侨青年会大楼，其后还陆续建造了上海现代派建筑代表大光明电影院，及上海重要地标远东第一高楼—国际饭店，西区跑马场北侧静安寺路段地价上升迅速，形成外滩至南京路“T”型高地价区的延伸段^[39]。以华安大楼为起点带动地段土地利用方式向商业功能转变，使得跑马场附近发展成为公共租界乃至整个上海的名副其实的商业副中心，而事实上，这条路段附近区域直到20世纪初大体仍然保持了低密度的郊区风貌，沿路只有少数中外上流社会的乡村别墅，以及包括跑马场在内的一些休闲场所，华安大楼可以说是摩天楼建造对地段土地利用方式转变起到关键推动作用的典型案例，而这一向商业功能的变化必然引发土地价值增长。