公共租界各地块土地价格的确认主要有两种方式，一是市场买卖成交价格，一是工部局估定的土地价格^[10]。工部局所估得的土地价格是征收地税^[11]的依据，同时，也是市政建设征用土地时给原业主计算补偿时的依据。在1845年上海道台颁布的第一次土地章程第十三条中就明确阐述了土地估价和征税的必要性，言之“精当估价，以利征税计，须由华官与领事会同遴派中，英正直人士四五名，估定房价，地租及移运屯地等费，务求精当，以昭公允。^[12]”一般而言，工部局所公布的地价为市场买卖价格的75%，到1907年（光绪三十三年）涨到80%^[13]，尽管工部局估价与市场价格还有一定的差异，但在比例上趋于稳定，因此可作为较具有公信力的地价研究数据来源。

公共租界工部局对土地估价工作始于1865年，共进行过20余次^[14]，但在估价初期，工部局成立的土地估价委员会对工作流程和测量的系统方法仍然经过一段较长时间摸索，历届委员会都会在上一次土地估价清单的基础上，进行比对指出错误，并且在工作方法与地块数据上作出进一步改进与修正^[15]。1890年以前估价清单名录中土地编号索引一般为各领馆登记的地分号与道契号，以及1864至1866年工部局土地平面编号（the municipal number），在1890年土地估价中提供了最为完整的地块目录索引，不仅有领馆登记号，提供了1864至1866所编制的工部局土地编号，还第一次出现了地籍图编号^[16]的平面索引图，且以后公共租界工部局逐渐统一使用地籍号对地块进行编录^[17]。1898年纳税人大会（the meeting of Ratepayers）中正式决议将扩张后的公共租界重新划分为四个区，包括北区、东区、西区及中区，1899年之后公共租界工部局正式按照四个分区进行地籍平面图绘制及地块估价工作^[18]。

公共租界中区1899年以前为英租界范围，自1865年估价以来数据显示，英租界与虹口租界区域地价并非一路走高，而是经历了高低起落，但总的来说英租界区域地价一直大大高于同时期虹口租界地价，19世纪末公共租界扩张之后，前身为英租界的中区仍然为整个公共租界的地价增长极，地价总值高于东区、北区、西区地价3至4倍有余（表6—1）。进入20世纪之后随着经济发展，公共租界城市功能逐步完善，在各区区位条件有着巨大差异的基础上，各区土地利用方式逐渐往不同方向发展，地价空间结构也即随之变化，整个公共租界平均每亩估价从1865年的1 318两上升到了1933年的33 877两，上涨了25.7倍，而中区地价，1933年已经涨至132 451两/每亩，涨幅达到了100倍有余。不论是土地估价总值，还是单位平均地价，公共租界中区一直远远超过其他各区。1930年为近代上海公共租界房地产开发的最后一个峰值点，根据上海公共租界房地产的9年平均周期^[19]选择样本，以1899为起点，1911、1922、1930^[20]四个估价年份中区地价为样本（表6—2）。在地价空间研究中，考虑到城市空间地价样本点的分布比较容易受到地段、区位、产业分布的影响，在相同或相近区段，地价水平具有相似性，因此通常会采用地统计学中一种重要的空间分析方法克里格空间插值法（Kriging）^[21]。

表6—1　1869年以来的土地估价及税率总结

续 表

（资料来源：根据上海档案馆U1—1—1026，公共租界工部局地价表（1876）；U1—1—1033，公共租界工部局地价表（1900）数据进行整理。）
[1]工部局地价册中的土地面积是以“市亩”为单位，每1市亩等于660平方米；估定价格的货币单位是“银两”，在国民政府1935年正式施行法币制度以前，上海基本上采用银两和银元并行流通的货币单位，特别是银两的币值较为稳定，一般会作为土地交易和评定地价的首选单位。

表6—2　1899—1930年公共租界四区地价总值统计表

（资料来源：U1—1—1032，公共租界工部局地价表（1899）；U1—1—1033，公共租界工部局地价表（1900）；U1—1—1037，公共租界工部局地价表（1911）；U1—1—1040，公共租界工部局地价表（1922）；U1—1—1043，公共租界工部局地价表（1930），工部局地产估价委员会编制，上海市档案馆，表格数据由笔者自行整理。）

这一地价样点的空间特征中采用了地统计学中的六个计量指标进行分析，它们分别是：

（1）最大值和最小值：用于反映当年地价极限值水平，这也意味着两者相差的倍数越大，地价的绝对高差越大。(www.daowen.com)

（2）中位数：样本数据所占频率的等分线。地价空间数列多易出现极端变量值，以中位数作为当年地价数据的代表值比算术平均数所得效果更好，更能反映总体数据一般水平。

（3）标准差：一组数据离散程度的常用量化形式。标准差越小，说明数据越聚集；标准差越大，表明数据越离散。在地价统计中，标准差常用来评估价格变化或波动情况。

（4）偏度：用以统计数据分布的偏斜方向和程度的度量，为统计数据分布非对称的特征。偏度为0表示数据为标准正态分布，偏度如果大于0，则称分布具有正偏离，也有右偏离，偏度小于0则为负偏态，也称左偏态。

（5）峰度：又称峰态系数，用以表示数据概率密度分布曲线在平均值处的峰值高低，直接反映数据分布曲线的陡缓程度。如果标准正态分布的峰度值为3，那么峰度值大于3 则表示比正态分布陡峭，反之则平坦。^[22]

根据四个时间段落公共租界中区地价空间总体分布考察，经过30年发展中区地价最大值与最小值都保持了快速稳定的增长，均达到了10倍左右，同时，同一时间段落下的地价最高值与最小值之间的平均差值也达到了9—11倍，说明同一区域地价的巨大差异也是存在的，观察数据统计的偏度和峰度，1911年和1922年的数值较1899年与1930年都大出许多，说明这两年土地级差效应^[23]最为明显。从中区1899年至1930年地价空间四张图的分布演变，可以清楚分析中区地价演变特征。（图6—1—6、图6—1—7）1899年中区地价，以南京路为界，南部地价明显大于北部，外滩界面为地价最高路段，河南路福州路附近形成了与临四川路地块接近的次级地价区；1911年，中区地价分布变化较为明显，整体呈现出东高西低的价格变化趋势，南京路以北地价增高明显，外滩界面高地价区域向西扩张，南京路段的高地价区开始发育，并且向西区跑马场北侧静安寺路带状延伸，福州路地价高峰消失，形成与南京路地价水平相当区域；到1922年，整体分布呈现中东部高，西北西南两端低的总体特征，其中最重要的细节分布特征是，南京路至外滩“T”型高值地价带已经形成，并且一直延伸至西区静安寺路跑马场北侧路段，福州路河南路段的高地价区域已经完全消失，受“T”型结构发展影响，福州路在河南路以东段仍处于高地价分布区；1930年，整体分布高峰值地价区域面积减少，外滩至南京路的“T”型高地价带内部发生断裂，断裂区间位于南京路河南路以西路段中间位置，这一发展局面使得整个南京路段的土地级差效益明显增大，外滩与南京路交叉口处出现明显高于其他位置的地块高峰点^[24]。（表6—3）

图6—1—6　1899（左）与1911（右）中区地价空间分布图

图6—1—7　1922（左）与1930（右）中区地价空间分布图

表6—3　1899—1930年公共租界中区地价数据统计表（单位：两）

（数据来源：曾声威，近代上海公共租界城市地价空间研究（1899—1930），申请复旦大学硕士学位论文，2013，52。）