根据近代上海摩天楼出现发展及繁盛的时间判断，以公共租界为例，影响摩天楼建造的建筑规则主要为1903年颁布的《西式房屋法规》、1916年修订后颁布的《新西式建筑规则》，及1919年对有关建筑高度条款进行的补充修订条例^[81]。

公共租界工部局于1903年制定的《西式房屋法规》中规定一般建筑高度不得超过85英尺。在1916年颁布的新规则第14条当中，将建筑高度控制在84英尺以下，并明确指出建筑的高度不能超过其二层以上外墙最外端到市政道路对面距离的1.5倍，若建筑与宽度超过150英尺的永久空地相邻则不受高度限制，因此建筑向高处发展很大程度上由毗邻道路宽度决定，换言之，房地产商造屋前的“选址”环节就显得更为重要。另外，除非得到工部局许可，所有建筑高度都不得超过84英尺，这比旧则当中85英尺降低了1英尺。同时，对高度超过60英尺的建筑必须执行新则附录2中所列的防火材料建造，这是因为当时救火机械喷水的有效高度为60英尺^[82]。相较于1903年的旧则，考虑到建筑与道路这一公共空间关系，限定似乎更加严格，同时，对建筑相关的防火规范有了更明确表述。不久，在1919年7月17日工部局对《新西式建筑规则》第14b条做出了如下补充修改：“任何建筑（除合理的建筑装饰物外）面街一侧任何一点之高度不能超过至对面道路线的垂直地面距离的1.5倍。在道路拓宽处，这一垂直点应该是从对面道路的规划道路线算起。”^[83]

规则的不断重制与修订顺应了社会动态发展过程中对建筑建造的必要指导与控制调整。通过对1903年、1916年及1919年颁布的建筑高度控制条例及修订条款进行比较，我们会发现在建筑法规刚刚颁布的初期，由于租界当局对公众利益的保护考虑的还不够周详，对于建筑高度的控制仅以一个绝对数值来进行限定，并没有根据城市街道、空间的差异进行区别考虑，但也可能与当时拟定颁布的时间有关系，在20世纪初，上海租界房屋大多2至3层高，因此在制订法规时候还未有更多的实例进行辩证考量。不过，在第一部建筑法规颁布的时候，就对建筑高度这一问题进行了梳理，并开始尝试规范，表现出了市政当局对建筑高度控制的意愿，与美国城市纽约1916年第一次颁布的区划制相比，上海公共租界对城市建筑高度进行限定早了许多。

针对建造技术进步，建筑往高处发展明显等情况，为保证城市公共空间的使用，工部局在1916年新则中对建筑高度进行了更严格的限定，但在法规实施过程中，14b这条规定很快引发了争议，并进行了再次修订。究其修改原因，我们可以从公和洋行给工部局的信当中略知一二：首先是消防安全问题，根据伦敦的经验表明，当建筑物突出的底层在火灾爆发是可能会对上方楼层构成危险，而通常这一情况下不太有可能使用太平梯，特别由于二层向后收进太多，几乎是不可能从退界上方的建筑中救出建筑里面的人；其次，由于从二层开始退界，会使得业主损失二层及以上几层建筑的楼层面积，因此会降低开发效益，影响地块的合理开发，在业主可能无法获得相应回报的同时，他们可能会采取减少建造成本的方式来降低支出，例如通过以木窗代替钢窗、软木代替硬木等廉价方式，影响建筑质量，从而损害到租界良好发展的总体利益。同时公和洋行还在信件中指出，当时没有一个大城市是执行这种规定的，因此建议上海也能够实施常用规定，即“允许建筑物沿建筑红线建造至相当于市政道路宽度1.5倍的高度，其上的楼层在按照规定角度向后收进。”^[84]因此，工部局工程师对此表示同意，很快做出了修订，并发布公告：“任何建筑（除合理的建筑装饰物外）面街一侧任何一点的高度不能超过至对面道路线的垂直地面距离的1.5倍。”

结合公共租界的道路规划以及交通便利性考量，在租界制订出较为完善的建筑高度控制规范之后，其对租界地区的高层建筑分布起到了很大影响。公共租界大部分新建的高层建筑都集中分布在外滩、苏州河边以及跑马场（今人民广场）一带，新建建筑面对的都是超过150英尺的空旷地带，因此高度亦不受限制；另外，在地价高且宽度较大的道路两边也出现了大批高层建筑，如南京路地段。而建筑高度对整座城市的空间形态影响甚大，因此，这些对建筑高度控制的条例不仅直接对公共租界建筑本身的体量外观产生影响，同时间接地对城市区域空间形态及高层建筑在整个区域的空间布局起到较大影响。(www.daowen.com)

表5—1　上海公共租界建筑规则中对“建筑物高度”的规定

续 表

（资料来源：根据唐方，《都市建筑控制：近代上海公共租界建筑法规研究》，240—242，进行整理。）