1.由商用办公为主体向复合型商业空间发展的转变

近代上海1927年以前兴建摩天楼的空间功能较为单一，大多以办公空间为主体，如上海最早在外滩建起的两幢高层办公建筑有利大楼与亚细亚大楼，当时建筑师在申报时已将建筑所包含的功能组成一一罗列于建筑的请照单上，有利大楼的请照单上写着“欧式风格大楼，兼顾办公及公寓功能，4至5层做仓库之用”^[2]，亚细亚大楼是“一幢兼具办公与公寓功能的钢筋混凝土大楼”^[3]，办公功能是这一时期建筑空间的主要商用功能，另外会在拥有较好视野的顶上1—2层配以公寓、后勤配套等空间，供公司高级职员或外籍员工使用，字林西报大楼^[4]、海关大楼也都如此。（图5—1—1、图5—1—2）

图5—1—1　字林西报第6层楼平面，为大柱网无隔断的办公空间

图5—1—2　字林西报第8层楼平面，包括了卧室、餐厅、盥洗室等公寓使用功能

总地来说，摩天楼的建造即是在优质地块上对平面进行单一的复制增殖，追求单位土地面积上的建筑空间最大化。在《普通城市》（Generic City）一书中库哈斯认为，今天城市变化的真正力量源于资本流动，而非职业设计，作为大都市高密度空间的核心单元，摩天楼具有非常典型性。显然，藏于高楼建造背后隐形的财富资本是支撑一幢幢摩天楼得以竖立的关键条件。直到1929年沙逊大厦完工前，近代上海摩天楼建造的业主多为实业金融或保险业洋行自建，以开发自用为前提，再考虑剩余空间的出租经营行为。观察开建于一次大战之前的两幢摩天高楼的业主，有利大楼业主友宁保险公司所处领域为金融业务中当时已十分兴盛的保险业，亚细亚大楼业主为跨国垄断的大型集团公司亚细亚火油公司华北分部，在当时突破性建造建筑面积超过1万平方米的如此庞大高耸之建筑，足见其已在华攫取巨额的财富资本，及他们对于接下来在华发展的巨大信心。到1927年建成的海关大楼，建筑面积达到36 000平方米，成为上海滩体量最大的以办公功能为主的摩天楼。

1927年以后摩天楼空间开始多样化发展，1928年苏州河畔建成的光陆大楼、1929年建成的沙逊大厦都明显呈现复合型商业空间功能。1928年建成光陆大楼首先在底层增加了剧院功能。光陆大戏院开张前，上海已有19座电影院^[5]，但是从外滩一直到河南路之间都没有一家影院存在，业主英商斯文洋行（Messrs.S.E.Shahmoon & Co.）在这一文化中心区域选择将剧院功能涵盖其中不无道理，而且基地毗邻苏州河北临乍浦桥与虹口租界地连通，大可想见在如此优势之位置建造一座现代剧院可以吸引多少戏迷影迷趋之若鹜。（图5—1—3、图5—1—4）

图5—1—3　1928年建成的光陆大楼

图5—1—4　光陆大楼底层电影院平面

大楼基地由于位于道路交叉口，加上工部局拓宽道路进行征地的影响，地块仅剩下1.4亩左右的用地面积，形状不规则。事实上根据1916年工部局颁布的《戏院等特别规则》规定：“该项房屋（戏院）不得建造于其他任何房屋之下或其顶上”，但作为补偿，工部局对于地产的建设要求做出让步，允许该大楼建造为综合性质，光陆大楼也是公共租界第一个打破此限制的案例^[6]。大楼设计师鸿达洋行（Messrs.C.H.Gonda）在申请建设时原计划底层（包括夹层）及2层为电影院，3层以上为办公，在整体结构完工后，1927年4月业主又擅自将大楼的4至7层改为公寓性质用房^[7]，使光陆大楼成为名副其实的“多功能”的复合型摩天楼。（图5—1—5）

图5—1—5　1947年光陆大楼2至5层楼面租户情况

1929年沙逊大厦完工，新沙逊洋行开发新建的这座摩天楼彻底打破了单一办公功能开发的局面。沙逊大厦的建筑图纸经过了多轮设计更改，在1926年12月的图纸中，建筑从1层至5层都为标准层，主要为办公空间，底层结合部分商业空间及银行营业空间，7层为公寓，8层为后勤配套并在东端景观最好处设高级公寓，10至11层为沙逊自用空间，但在1930年版的图纸中，底层改动不大，但办公标准层减少，仅至3层，4至7层都设计为酒店客房，8层为休息娱乐空间，9层、10层为餐厅与宴会厅，11层为沙逊私人套房（图5—1—6），因此，建筑整体以办公为主要功能的空间组织向办公、酒店、娱乐等功能的复合商业空间组织转变^[8]。(www.daowen.com)

图5—1—6　（左）沙逊大厦1926年版图纸标准层（2—5层办公空间）（右）沙逊大厦1930年版图纸标准层（5—6层酒店客房）

与之前摩天楼空间功能设计比较，沙逊大厦有两点大的突破：首先是底层平面布置具有公共开放性特征的功能空间，如底层百货、银行营业厅等功能，在这一点上完全遵循了19世纪末芝加哥学派对高层建筑空间的设计理念，当时学派代表人物路易斯·沙利文（Louis Sullivan）在他1896年发表的论文《高层办公建筑的美学思考》（The Tall Office Building Artistically Considered）里谈到具体设计的第一点即是：“在建筑的底层设置商店、银行等其他需要宽敞空间的功能，同时注重主入口设计以吸引来往人流”，底层外立面应该以“自由广阔并且奢华的”方式呈现^[9]，沙逊大厦底层采用了开放的大空间，以简化了的古典样式的拱形门窗间隔，价格高昂的花岗石饰面，这些要素完全符合“自由广阔并且奢华”的设计表达。

其次，在空间组织上放弃“办公功能”＋“自用公寓功能”叠加，而转向复合型商业空间发展，加入了酒店客房与休闲消费娱乐空间，这一点与经济原因密切相关。在绝对优势地块上，一般地价高昂，选择建造商用空间而非居住空间是因为公寓出租的价格有上限，办公空间一般高于公寓空间，而高档酒店则可以收取更高的租金且灵活得多^[10]。一般来说，高层商业建筑比公寓建筑造价要高出许多，以沙逊大厦及1931年完工的格林文纳公寓相比较，沙逊大厦总面积约38 800万平方米，至1929年落成，建筑的总造价共计560.2万两（不计地价），换算为当时计量单位法币约为783.6万元，而后者建成有18层楼高，完工时地价和建筑费用总计425万元。但也由于沙逊大厦所处地位优越，又是当时上海第一高摩天楼，建成后的办公空间租金与酒店客房租金收取标准都极为高昂，建筑底层和1、2楼的租金高达4两/平方米，沿南京路外滩底层租给华比银行一间的月租就达1 354两，租给荷兰银行的那间达1 355两，据统计，1930年至1935年，沙逊大厦仅底层、夹层、1至3楼一部分的租金收入总额分别为，1930年为25.3万两，1931年为26.9万两，1932年为27.5万两，1934年为38.5万元，1935年为38.1万元，从1929年至1938年，仅这一部分房租的收入就已经达到了380万元左右。而沙逊大厦4层以上的客房套间，都布置得极为豪华，分为有中国、日本、英国、美国、法国、西班牙等国家的风格样式，每套房间的日租金高达20两至70两。^[11]（图5—1—7）这里还没有加上沙逊大厦楼顶餐饮娱乐赌场舞厅等空间的消费额，可见，多元化的商业消费空间经营及高昂的租金价格为新沙逊洋行带来了巨大的财富利润。

图5—1—7　沙逊大厦空间功能分析图（1930）

2.百货公司复合功能引导下的摩天楼空间发展

在20世纪30年代上海摩天楼建造发展过程中，还有一类以百货公司的复合型商业空间为主导进行功能演变的商业摩天楼在南京路上出现，大楼内部空间削弱了办公出租的面积比例，功能组合更趋迎合满足大众日常生活需求的休闲商业趣味。20世纪10年代末20年代初出现的先施公司、永安公司、新新公司等几家大型百货公司大楼已在功能上解决了面对“摩登上海”的中产阶级对“摩登生活”的需求与想象^[12]，以最早经营的先施公司为例，建筑1至3层为面向南京路的商场，设有24个部门，有1万余平方米，还有一个3层楼高的浴德池，可同时接待230名客人，是当时上海有名的大型浴场，建筑4至5层设有餐厅和一家有140间客房的旅馆，6至7层为先施乐园的游艺场，除了有茶室、餐厅、台球室外，还有表演歌舞、京剧、魔术等各类节目的剧场，以及电影厅、屋顶花园等，永安公司里的消费空间也与先施公司相当类似，除了商场，旅社、舞厅、茶室、游艺场等都是必不可少的消费场所。于1936年建成的大新公司、永安新厦两幢摩天楼基本上是在以上功能构架的基础上发展出来的。

他们之间几乎具备非常相似的共性特征：大多在底部几层设商品陈列售卖的百货公司（department store），使用空间要求为连续性无隔断的流动性空间，当然它们对采光要求也不如办公空间那么高，因此这类平面多为一体式布局；而到上层则会复合戏院、茶室、餐饮、旅馆等休闲娱乐功能，及小面积的办公辅助空间，在功能属性转换后，空间的平面布局则会依据柱网尺寸进行调整，分隔出适宜相应功能面积的空间，再通过内廊中庭等形式组织内部人流动线。如位于西藏路南京路口的大新公司，其地下一层、首层、二层、三层皆为无隔断开敞空间，除首层平面中心位置设有直达二层的自动扶梯外，其余各层的交通空间全部在平面端部，不影响大空间平面的商品柜台陈设；四层将平面空间分隔为两部分，内设走廊，东北部分仍为百货公司一部分，西南侧空间为商品陈列室（commercial museum）；五层设员工办公室、储藏室、员工餐厅与娱乐室、厨房及食物准备间等后勤辅助空间；六层空间更加细化，设主餐厅及多间包房餐厅；七层主要以休闲娱乐空间为主，中间设天井，围绕组织了包括前厅、戏院、茶室及展览等多样的休闲空间，而将这些空间串联起来的内廊空间也不再是走廊（corridor），而成为2倍于普通内廊宽度的漫步长廊（promenade），可见设计师通过在细节尺度上的变化对空间使用者传递着“休闲漫步”的轻松氛围；八层设电影院功能；九层设有小面积展览空间，及机房等设备用房。^[13]（图5—1—8、图5—1—9）在永安新厦中还加入了溜冰场、电影院、旅馆等更加多元的商业娱乐空间（图5—1—10），可见，在这一类复合了百货公司、商品陈列、柜台展示、戏院、茶室、餐饮、剧院及后勤办公空间等多功能摩天楼之中，需要平面布局根据功能变化进行更加灵活的组合变化，事实上，南京路上的永安新厦与大新公司已经是近代大型商业综合型摩天楼典范作品。

摩天楼作为20世纪新生物，几乎给生活在这座城市的每个人都带来了一个独立的新世界，每一个功能空间都作为一种都市机能，通过模块化的柱网与混凝土的框架架构被置入进这个垂直的城市空间，成为解决“摩登上海”中都市中产阶级对于“摩登生活”需求的对策方案。库哈斯在《癫狂的纽约》中将摩天楼描绘成一种不可知的城市主义（urbanism）的手段，每个固定地块上都有其独特的功能用途策划，这一点已经超出了建筑师的控制^[14]，其多用途的功能空间为都市带来不可预料的激情与活力，但同时也带来了巨大的可变性与不稳定性，因为利润与资本才是构建摩天楼的核心驱动力。

图5—1—8　大新公司底层平面图

图5—1—9　大新公司六层平面图

图5—1—10　永安新厦电影院层平面图