1.老法租界商业摩天楼

进入20世纪30年代，从法租界外滩景致的变化可以看到法租界商业发展速度加快，从前3层房屋也已经翻建为6层左右的多层建筑。（图4—3—4）

首先是位于敏体尼荫路（现西藏南路123号）的八仙桥基督教青年会大楼（Chinese Y.M.C.A New Building），大楼于1929年动工，1931年建成，总高9层，后加建一层，现10层楼高，钢筋混凝土结构，江裕记营造厂承建。（图4—3—5）基督教青年会是一个具有基督教性质的国际性青年活动团体，上海青年会成立于1900年，在四川路香港路有两栋总部办公建筑，一幢于1907年正式启用于办公，另一幢为男生学校及部分办公之用，经过20多年发展，截至1926年来自中国各省成员已达3 000余人，办公空间已不敷使用，因此在社会的捐助下，其中包括来自美国基督教青年会的捐助，选择在八仙桥附近建造起了新大楼，包括土地募捐投入预算总计555 000两。^[69]八仙桥青年会设计师由两位中国建筑师范文照^[70]（1893—1979）与赵深^[71]，及美籍华裔建筑师李锦沛（也是中华基督教女青年会及广东银行的建筑师）共同完成，李锦沛是作为基督教青年会的派遣建筑师来到上海，参加青年会大楼的设计，而后作为青年会一方邀请皆从美国宾夕法尼亚大学学成归国的范文照建筑事务所及赵深共同完成了这一建筑。

图4—3—4　20世纪30年代法租界外滩北望

图4—3—5　八仙桥青年会大楼历史照片

在这一时期，建筑设计业务大都仍由西人设计洋行占据，在建筑风格上也基本上是西方新古典主义及折中主义形式为主，八仙桥青年会是中国建筑师难得的能将中国传统建筑设计元素融入新建筑的尝试机会。三位具有学贯中西之深厚素养的建筑师将中国传统的民族形式融入西式建筑形式当中，八仙桥青年会大楼坐东朝西，正立面朝对敏体尼荫路，立面仍为古典主义的典型三段式划分，但是立面设计融入了丰富的中国传统装饰元素，以石料花纹装饰拱券入口和腰线，底部采用平整花岗石砌筑，中部釆用泰山面砖，顶部釆用重檐蓝色琉璃瓦的中国传统盝顶。八仙桥青年会设计师以西式建筑加上中国传统屋顶和内部门扇仿造中国古典隔窗的设计处理，是国外归来青年建筑师将中西方建筑风格相融合的一种尝试，虽然这一效果并未有非常理想，但已经是在探索“中国固有式建筑思想新形式”之道路上。

1916年5月，洋泾浜被填修筑了爱多亚路（今延安东路）（图4—3—6），帝国路为河南路南段，也名北门街，呈接公共租界的河南路段，填筑过后两方并没有统一修正道路计划，直到1925年，公共租界法租界联合对爱多亚路进行道路校直工作，最大一处的修正退界达到100英尺的宽度，此道被列为高速路的交通规划当中，修筑完成后分别设三条分离车道，其中两条为慢车道，中间一条为供机动车及公共汽车使用的快速道，这一高速路（speedway）的通车不仅实现了公共租界“商务区”（the business area）与“西面住宅区”（the western residential area）的交通连接，降低了因道路交错形成许多“岛状体”（islands）而引发交通事故发生率，而且缓解了“早中晚交通高峰南京路上的车辆通行压力”，^[72]同时，交通的便利性也为爱多亚路南侧的法租界地块开发带来了机遇（图4—3—7）。

图4—3—6　（左）19世纪末的洋泾浜；（右）洋泾浜被填平后修筑快速道爱多亚路

图4—3—7　爱多亚路道路校直图（部分）

图4—3—8　中汇银行大楼区位图

20世纪30年代法租界延爱多亚路上建造起两幢摩天楼中汇银行大楼与麦兰捕房。^[73]中汇银行大楼位于爱多亚路河南路转角（今河南南路16号），四面临街，建筑使用楼层共9层，高36米，加塔楼共16层高67米，1934年9月完工，由法国赉安洋行和中国建筑师黄日鲲共同设计，法国建筑师丽娜樊赛负责总体设计，久记营造厂建造，钢筋混凝土结构，建筑造价45万两^[74]。坐落在“上海商务最繁华中心区域”的中汇银行大楼（图4—3—8）在“招商楼书”中这样写到：“本行在爱多亚路英法租界衔接繁华之区自建九层大楼北通棋盘街南临法大马路左右为典当街及老北门大街交通便利装置精美光线充足卫生器具水汀电梯等应有尽有……”^[75]，同时“楼书”中还详细交代了通达大楼的各条电车、公共汽车线路，包括“英租界电车第四路直达门口”，“法租界电车第十七六四二一路直达门口”，“英租界公共汽车第九五路直达门口”^[76]等，可见大楼虽位于法租界，但处在公共租界中区商务中心区与法租界连接的位置是其区位上的明显优势，同时，交通的便利性及可达性、建筑内部精良的装饰与设施设备成为集银行、写字间和公寓为一体的中汇大楼的招租优势。大楼沿法大马路、典当街及老北门大街三面铺面，地下室设为银行保险库，底层作为营业大厅及职员办公室和会客室等之用，二层至七层作为写字间出租给其他公司，如南公茂纱线店、日新盛棉布店，还出租给会计师、理财师、建筑设计事务所等，共百余间，每层都有宽大休息场所，供租户会客休息，八至九层为公寓，每户3至5室，附有卫生设施、厨房及佣人房^[77]。大楼为现代派建筑，外墙大部分用红砖饰面，部分为实墙面，尤其是红砖墙上白色折线形勾缝独具个性，大楼北部逐层收进的退台造型营造出摩天楼高耸向上的感觉。（图4—3—9）次年紧邻中汇银行大楼地块西侧，落成了10层高之麦兰捕房（Poste Mallet），钢筋混凝土框架，建筑设计者仍为法商赉安洋行建筑师莱纳德（A.Leonard），维瑟瑞（P.Veysseyre）及科鲁兹（A.Kruze），承造者为新林记营造厂（Sing Ling Kee & Co.），全部水电暖气工程则为麟记工程所（Liou Ling Kee）承办（图4—3—10），两座摩天楼高度相当好似“两雄并立”^[78]。

图4—3—9　中汇银行大楼建成

图4—3—10　麦兰捕房前公共广场(www.daowen.com)

法租界内最后一幢建成的大楼，也是近代上海最后一幢建成摩天楼，法国邮船公司大楼（Nouvel Immeuble des Messageries Maritimes Quai de France-Shanghai），于1937年开始建设，直至1939年才完工，大楼总高40.4米，高十层，加其上两层水箱塔楼高度达到46.8米，建筑基地为29.6米（东西）×26米（南北）的不规则长方形（图4—3—11），南面紧邻法领馆，东面面向黄浦江，且仅此一面临街^[79]，即1856年修筑连通英租界黄浦江路至上海老城厢路段的法外滩路，地段极好。建筑投资方为法国邮船公司，是1862年在法国政府支持下成立的邮船公司，首次开辟了巴黎—香港—上海的水上线路，^[80]这也从此彻底改变了之前中法之间尚无直接远洋航船，大部分法商只能从英国伦敦市场上转购上海出口的生丝的贸易局限，经过逾半个世纪发展，中法邮船公司也逐渐发展成为法商在上海租界时代的翘楚，面浦江而建的中法邮船公司大楼亦是公司身份与财富的象征。大楼为中法实业公司设计（Minutti & Co.，Civil Engineers Architects）、法商营造实业公司承建，钢筋混凝土结构，立面强调竖线条构图，形体简洁，入口拾大台阶而上，门洞贴黑色磨光花岗石，外墙为水刷石饰面，为现代派风格。大楼建成后皆作为写字间出租，曾分层出租给中法工商银行、百利洋行等机构使用，荷兰驻沪总领署、瑞典公使馆也曾设于此。（图4—3—12）

图4—3—11　法国邮船公司大楼总平面图

图4—3—12　法国邮船公司大楼历史照片

2.法新租界公寓式高层的开发

这一阶段在新法租界区域还建成了几幢标志性的高层建筑，皆为服务于当时上层社会名流的高级公寓。

图4—3—13　1927年《字林西报》上刊登华懋公寓效果图，称其为上海又一“摩天楼”

图4—3—14　公和洋行所绘峻岭寄庐效果图

图4—3—15　历史照片：左后方为华懋公寓，居中后方建筑为峻岭寄庐

其中1929年完工的华懋公寓（Cathay Mansion）（图4—3—13）与1934年建成的峻岭寄庐（Grosvenor House）都为新沙逊洋行开发建造。作为20世纪20年代末至30年代初上海滩最高且最具代表性的摩天楼沙逊大厦开发者，新沙逊洋行在房地产业务发展中广建高楼的战略对近代上海城市风貌的影响颇深。新沙逊洋行在法新租界的相邻地块上计划建造两幢标志性的高层高档公寓，华懋公寓于1925年动工，与沙逊大厦同年建成，在当时是与海关大楼、沙逊大厦齐名，超过50米高的建筑，建筑内部多以若干套间组成，多以两室户、三室户为主，由于华懋公寓位置很好且建造精良，同时又具有非常好的空调取暖、卫生设施及电梯设备，一经建成便销售得很好。另一幢峻岭寄庐体量更是巨大，主楼地上高18层，地下3层，总高度超过70米，是当时上海仅次于跑马场国际饭店的高层建筑（图4—3—14）。两幢大楼都为公和洋行设计，他们也是新沙逊洋行其他三幢摩天楼的设计师，可谓新沙逊洋行房地产开发业务的御用设计洋行，这五幢大楼立面都采用了当时设计摩天楼盛行的装饰艺术风格。（图4—3—15）。

值得一提的是，与峻岭寄庐同时期建成的百老汇大厦的投资者英资业广地产公司实际的控制者就是新沙逊洋行的所有者犹太商人维克多·沙逊。十年不到的时间，近代上海6幢最高建筑皆出自沙逊先生之笔，由此可见其财力之雄厚、选址眼光之独到、地产战略布局之深远，更是上海滩上独一无二之具魄力者。

由于法租界土地利用发展与公共租界之间的巨大差异，地理位置上并无优势的法租界在商业贸易方面的发展也不如公共租界繁盛，因而最终也未形成与其北面毗邻的公共租界中区的那般繁荣的地产开发广建高楼的兴盛景象，但由于法新租界优雅的环境倒是成为高档高层住宅集中开发之地。由万国储蓄会投资新建，分别建成于1935年与1936年的盖斯康公寓与毕卡第公寓即是很好的案例，两幢建筑皆为赉安洋行设计（图4—3—16、图4—3—17）。两幢公寓外立面都以Art Deco装饰竖线为中轴，立面两边对称，风格现代简约，公寓租金也相当高昂，住户多为外侨和领事馆人员。

图4—3—16　盖斯康公寓（“Gasgoigne”）草图

图4—3—17　1936年建成高15层毕卡第公寓