1848年（清道光二十八年）法国领事敏体尼向上海道台提出开辟居留地的要求，次年，上海道台发布告示，以上海县城北门外，南起城河（今人民路），北至洋泾浜（今延安东路），西至关帝庙褚家桥（今西藏南路一带），东至广东潮州会馆沿河至洋泾浜东角（今金陵东路东端）围合区域辟为法侨居留地，计986亩（65.7公顷）^[64]，法国成为继英美之后第三个在上海设立租界地的国家。至1861年，法国领事又以法国皇家邮船公司为开辟沪法之间航线事项向法领事租地，而法领事无地可租的理由，协议租得上海老城厢小东门外的37亩土地，将法租界的边界向南扩展至小东门。最初法租界位于英租界南界洋泾浜与上海老城厢围墙间隔出的东西窄向延伸区域，1861年将县城围墙至黄浦江段，舟山路以南至小东门一带，纳入法租界管辖范围。据当时来上海的外国人记载：“英租界和上海县城城墙之间的一段地区，尤其泥泞，在黄浦江边‘满是污泥的斜坡上有一些受水侵蚀、破烂不堪的房子’。每年大潮汛的时候，潮水把河里的淤泥带到这块低洼的土地上。它的整个外貌像一个城市的郊区，阴沉、肮脏，……”^[65]，从此形容判断，当时法租界所围界地状况着实不是太好，由于地势原因，这一地区河沟纵横，原本是上海县城居民选作坟墓之地，故坟墓遍野，在较长一段时间，除了法国将领馆设于此外，也只有几户中国民居，一片郊野景象，因而，从原始条件来看，相较于英租界，法租界不论在地理位置上，还是地质条件上都毫无优势可言，更不用提及吸引洋行商人眼光在此造屋起居办公。

图4—3—1　19世纪50年代法租界道路

从路网形成与发展方面来看，法租界晚于英租界。自开埠至1853年，租界内形成纵向街道仅有辣厄尔路（Rue Laguerre，今永安路）、孟斗班路（Rue Montauban，今四川南路）、北门街（通向县城北门），以及一条连接以上马路的横向马路，也是法国人去往英租界的通道公馆马路（Rue du Consulat），接着法外滩路（今中山东二路）于1856年（咸丰六年）铺筑。（图4—3—1）1857年法租界道路管理委员会成立，但“委员会作用很小，差不多只限于有关眼前利益的道路问题”^[66]，直到1862年5月法租界公董局成立后，有计划地道路规划才初见端倪，到60年代末泥城浜以东租界路网发展基本完善。19世纪70年代至90年代，大部分道路建设集中在扩宽现有道路层面，至1890年代，法租界城市化逐渐往西推进，八仙桥公墓一带开始有一些道路，如恺自尔路（Rue Kraetzar）、敏体尼荫路（Rue de Montigney）和白尔路（Rue Eugine Bard）^[67]等，至此老法租界的道路建设基本完成。（图4—3—2）到20世纪初，法租界最繁盛的区域仍是靠近外滩的公馆马路东段和孟斗班路一带，该区域空间利用率高，集中了法国领事馆、公董局大厦、旅馆、教堂等公共建筑，而公馆马路西端还不甚发达，建筑不多，仅有沿洋泾浜、泥城浜和城河浜附加散布民居，界外一带更是如此。总的来说，法租界在工业、商业、贸易等方面发展一直不如公共租界繁盛。在法租界发展初期，因为法租界位于英租界与老城厢间，紧邻上海旧城，因而早期吸引较多华人入住，故法租界早期在零售业上发展繁荣，但不足以吸引房地产商对界内土地进行商业地产开发，因此至20世纪20年代，即使是在法租界外滩沿街建筑也只有两至三层高度，房屋建造开发程度完全不能与公共租界相提并论（图4—3—3）。

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图4—3—2　19世纪70年代法租界道路

图4—3—3　20世纪20年代初法租界外滩街景，远处能看到公共租界已建成的亚细亚大楼、有利大楼及汇丰银行等高楼巨厦

其后法租界还经历过两次扩张^[68]，至1913年法租界最终控制区面积达到了 15 150亩，是法租界最初辟界面积的15倍，但是房地产开发在法租界仍未盛行起来，进入20世纪20年代后期，通过公董局对法租界内建筑类型和土地使用进行有目的控制，结合住宅类房地产项目的开发以及受战争影响1938年颁布“整顿及美化法租界计划”的影响，使得新开辟的法新租界逐渐发展成为上海的高档居住区，由于良好的基础设施和环境建设成为大批欧美侨民及华人中上层人士居宅首选。