从1928年至1937年，近代上海基本经历了建造业发展至繁盛而后下行至停滞的一个完整阶段。根据1937年7月《经济统计》^[1]中一篇题为《上海建筑之营造》（中英文对照）^[2]的研究性文章中指出，1927年上海公共租界及法租界所发之营造执照数目都处于阶段性谷底，在1930年到达了峰值后基本呈下行路线（图4—0—1）。

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图4—0—1　上海公共租界及法租界所发之营造执照数目（1890—1936）

20世纪20年代末进入中国近代建筑史发展兴盛期的后期，也是上海近代建筑发展的高潮阶段，由于世界性金融危机导致全球建材和工业原材料价格大幅下降，海外华商和国内投资者纷纷在上海投资房地产^[3]；同时，政局变化也是促因之一，中华民国的最高行政机关南京国民政府于1927年4月正式成立，随后国民政府颁布《特别市组织法》，于同年7月7日宣布上海设立“特别市”，隶属于国民政府，这是上海设市之始，也是全国第一批建市的城市”^[4]。南京国民政府的成立使得中国的政治中心南移，随之而来的是整个国家的金融中心南移。伴随着特别市的设立，上海作为全国最大金融中心的地位也得到了确立，此时的上海金融辐射功能十分显著，资金集散、吞吐作用进一步增强，这也是北洋政府时期的上海所不能比拟的。在这一政治利好局势的推动下，社会与经济的稳定蓬勃发展将近代上海摩天楼建造推向繁盛的发展阶段。但后期因为战争时局影响，上海摩天楼建造发展停滞，似戛然而止。