在上海近代建筑史中，建筑施工行业旧称“营造业”。鸦片战争前，上海只有水木作式的营造行业，至清朝道光二十五年（1845）才有文字记载的水木作^[86]出现。1840年，随着帝国主义入侵和资本输入，上海的传统营造行业开始发生变化。可以肯定的是，自五口通商开始，第一批西式建筑的技术手段主要由外国业主和中国工匠两方面控制，这一时期的业主一般为外国商人或者是传教士，而当时中国本土工匠们对西式建筑的砖石承重墙技术体系十分陌生，业主则不得不亲自担任设计并且指导施工，可谓二者皆为“非专业”^[87]。

进入19世纪下半叶，随着上海租界居留地里西人所做贸易的稳定发展，西方来华的建筑师人数开始增加，大批上海近代早期的营造厂基本都是由外国人经营，与水木作坊及个体工匠形成了三足鼎立的局面。到19世纪60年代，上海早期的房地产业与建筑业结合，“建筑房地产”成为热门行业，一批外商洋行在经营贸易的同时开设了营造厂，也被称为建筑公司。随着太平天国运动的逐渐平息，上海社会环境进入相对稳定时期，建筑建造需求增加使得营造业进一步发展，并且引进了建筑市场竞争机制与管理办法。

19世纪60年代后期已出现建筑项目施工承建的招投标雏形。1864年，法商希米德与英商怀氏斐欧特两家外籍营造厂投标竞争承建法领馆大楼，希米德营造厂中标^[88]。当时报纸上开始刊登招商投标广告：“现欲造房子一所，在外虹桥南堍，如有愿做此工者，可至本局（指英租界工部局）管理工务写字房内问明底细，标定工价，写明信上，其信封外左角上著名做某生活，送至本局写字房查收，于8月18日12点钟止。所付之价不论大小，任凭本局选择，或全不予做均未可定，如不予做，用去使费，与本局不涉。可予做者，要得真实保人保其做完此工方可”。^[89]至1969年，在上海英租界当局公布的第三次“土地章程”中规定：“欲新建建筑新屋之人，呈送建筑全图、分图，以便董事会前往查勘（有迁移、拆毁权）”^[90]，上海法租界当局也于1874年颁发了类似公告，规定建造房屋必须持有规定的凭证，“如擅行，除邸行提禁外，当照例惩办”^[91]。

随着上海的逐步开放与发展，上海建筑业作为独立产业在19世纪末初步形成，建筑市场开始出现。在分工当中一些关键环节，如设计、建筑材料、土木工程技术、水电设备安装等多由外商或买办经营，而劳动量大、条件艰苦、利润较少的土建工程由营造厂及农村工匠承担。19世纪末20世纪初随着市场机制渐渐成熟，在上海出现了多层建筑，并且安装上了水暖、卫生等设备，上海建筑业快速学习并很快开始应用来自西方先进的建筑新结构、新材料、新设备。1857年3月23日，美国纽约一家楼高五层的商店安装了首部使用奥提斯安全装置的客运升降机，不到半个世纪，在1906年上海汇中饭店中已采用此技术，而1923年兴建的汇丰银行则是最早使用了冷气设备的大楼。

经历近半个世纪发展，上海的水木作主们不断学习西方技术及管理经验累积资本，1880年（清光绪六年）川沙籍泥水匠杨斯盛在上海成立了第一家由国人创立的现代营造厂—杨瑞泰营造厂^[92]。1893年，杨瑞泰营造厂独立承建完成了当时规模最大、式样最新的西式建筑—江海关二期大楼，建造之精良令“西人赞叹不已”^[93]，杨斯盛之后成为上海营造界的领袖人物^[94]。1895年，由杨斯盛一手培养出来的顾兰洲开设了顾兰记营造厂，其后来承建了先施公司大楼，同年，杨斯盛、顾兰洲等10几位知名的营造厂主商议筹建水木业公所，取代于1823年（清道光三年）由水木作头们创办的带有浓厚的古代封建行会色彩的鲁班殿，从此，国人开办的营造厂逐渐在行业中占据主动地位。至20世纪二三十年代上海近代营造业发展至鼎盛时期，大小建筑公司、营造厂、水木作等最多的一年达到3 000多家，从业人员10万余万，各类工种20多个^[95]，当时较为著名的有馥记、陶桂记、新仁记、久记等营造厂。（图2—4—7）

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图2—4—7　刊登在《建筑月刊》上的新仁记营造厂广告

在1895—1927年间，上海建筑施工企业中，尚有英商德罗洋行、法商上海建筑公司等数家实力雄厚的外籍企业在活动，并承包了汇丰银行、徐家汇天主教堂等几幢重要建筑，到20年代则大多被中国营造商承建。据建筑活动资料统计显示，从1919年至1937年这一时期共建造花园住宅、公寓、别墅447座，大型豪华饭店、酒家24座，大光明、大上海、卡尔登等影剧院84座，其中10层以上大楼有35幢，包括24层的四行储蓄会大楼、22层的永安新厦、20层的百老汇大厦、17层的中国银行大厦及13层的沙逊大厦等，这些建筑主体结构承建全部被中国营建商包揽^[96]，如擅长吊装的史惠记营造厂，负责四行储蓄会大楼施工时的吊装部分；在基础打桩行业，由于沈生记、陈根记的成功经营，形成了与1919年成立的著名丹麦打桩公司康益洋行分庭抗礼的局面，新海关大楼、百老汇大厦、中国银行等摩天楼的打桩工程均由他们承揽；擅长石作工程的陈林记营造厂，从石头的粗胚制作、打平磨细到砌筑技术都相当精湛，外滩一带的沙逊大楼、汉弥尔登大楼等建筑的外墙石作工程均有他们承包，可想当时上海本土营造业发达之程度^[97]。

对于摩天楼来说先进的建筑设备与进步的消防能力是大楼投入使用必要保证。随着租界内房屋建筑的增多和单位面积人口数量的增加，导致相应交通量增大，使得紧急情况下逃生带来挑战。1883年英商自来水公司建成后，应工部局的要求，公司在租界主要道路旁安装了消防水龙头，但因水厂刚开始供水不久，水压不稳定，有时候水也出不来，或者水流很小，为此工部局警务处经常测试水压，甚至每两小时测试一次。作为自来水公司也在水厂泵站安装了一个电铃，通过电线同租界消防队建立联系。只要电铃响起，水厂即派人调整水压。英商自来水公司安装的这批消防水龙头，也是近代中国城市出现的第一批消防栓。到1930年，公共租界内各条道路等处共有专用的消防栓543个，基本覆盖了租界区域20世纪30年代，沙逊大厦、国际饭店、新新公司等这一批高楼相继建成，高楼消防用水成为问题，工部局为此使用泵浦结合器，这种泵浦结合器可以连接高楼内的消防水管和消防车，通过消防车的加压，提供高楼灭火用水。法租界的消防栓建设自成系统，至1910年，法租界内安装了各种消防水龙头571个^[98]。

在1928年建造的光陆大楼中已经运用了最先进的机械通风、空调、消防系统（包括自动喷淋及消火栓系统），还有现代卫生设施等等。对于空调系统，《字林西报》有过详细的报道：“剧场部分的加热和换气是通过一个组合系统，机器设在建筑屋顶上特别设计的房间中。新鲜空气从建筑的顶部引入，通过一个蒸汽调温盘管进入到空气过滤装置，这里将喷水与引入的空气结合，从而消除所有的杂质、灰尘、脏东西和气味，此后再进入除湿器，使空气变得既纯净又干燥。鼓风机使处理过的空气进入特别设计的风管而后到达剧场，而后穿过座椅下面安装的栅栏到达地板。冬天，空气进入风管之前首先经过加热机组，空气能够被限定在任何温度；夏天，这一系统同样可以对空气降温。同时，不新鲜的空气会被抽回到屋顶，排入大气中，或者重新循环。”^[99]这与当下的空调处理系统已经非常相似，可见在20世纪20年代这一设备已经相当先进了。

综上，摩天楼建造的技术性问题在20世纪初已完全解决。随着工业革命的发展，1854年奥提斯在纽约博览会上验证了安全电梯的可靠性，解决了摩天楼的垂直交通问题；1876年电话发明，使人们能够在不同的办公室里方便地沟通；1884年芝加哥工程师詹尼发明了钢结构框架承重系统和鲁特发明的筏型基础；消防条件与建筑设备配套的进步等，使建造摩天楼成为现实，这些新材料与新技术飞速地传入了由西方列强统治的上海租界，伴随着空间与人口的扩张，经济业态发展的逐渐成熟与社会商业需求的增加，刺激了房地产业的兴盛，这一切都推动着上海的建筑向高处发展。