关于近代上海房地产业形成的讨论，更精确一些，应该说是关于近代上海租界的房地产业讨论，“租界”这一区域名词的限定，不可或缺。随着租界范围划定，在西人现代城市管理理念的治理下，上海租界的经济与贸易逐步发展，人们居住与商贸环境都日趋稳定，但最初仍需遵守“华洋分居”的约定，华人不可进入租界区生活。不久受到太平天国运动等战争影响，大量难民涌入享有治外法权相对安全的租界区，随着居住人口总数和人口密度迅速扩大，造成了租界内住宅房屋的需求量急剧增加；同时，19世纪后期工业制造业的发展推动了上海商用建筑的需求量，从最初仓库厂房到后期的办公商业用房，租界内有限的土地资源大大刺激了地价上升，能获取高利润的新兴的房地产行业对外国商人产生了强烈吸引力。

中国自古有云：“溥天之下，莫非王土。”^[33]清末中国仍是一个皇帝拥有土地最高所有权的封建帝国，房地产仍属于自给自足的自然经济，房屋土地的占有者对房屋或土地，虽有出租或出卖，但基本上是为了使用需要，还不成为市场流通的商品。直到开埠，外国殖民主义者在上海设立租界获得了土地永租权^[34]，西人借此之名取得了事实上的土地所有权，使得土地摆脱了中国封建政府的控制，从而使土地首次作为生产要素进入市场。1845年上海道署与英国领事签订的《上海租地章程》（Land Regulations）拉开了上海租界房地产业发展的序幕，其中第十五条规定：

商人来者日繁，现今犹有商人未能租定土地，故此后双方须共设法多租出土地，以便建屋居留。界内土地，华人之间不得租让；亦不得架造房舍，租与华商。又嗣后英商租地亩数须加限止，每家不得超过十亩，以免先到者占地过广，后来者占地过狭。

这一条款首先肯定了西人，尤其是从事商贸往来的外国商人在租界地内租得土地建造房屋的权利，规定实则鼓励了外国商人在租界内安置房产从事商业活动，为租界经济发展作了铺垫。根据《虎门条约》规定，侨民在租界里“永租”华人土地后必须向他们所在的领事馆注册登记，然后由领事馆向上海道署备案，随后上海道署和领馆派人到实地丈量、核实后加盖道署钤记后发给侨民，这一份合法的土地契约，称为“道契”（Title Deed）。

除了一般经济发展规律外，当时太平天国运动等战事对上海租界房地产业最初的成形起到了很大的催化剂作用。由于上海租界属西人自治，享有治外法权，在当时动荡时局，租界区域犹如一把政治保护伞庇护着涌入这里的人们。自1853年小刀会起义军占领上海县城开始，大量城厢居民为躲避战争涌入租界，打破了原来租界“华洋分居”的规定，英租界的人口由1853年的500人一下子猛涨至1855年的2万人（见表2—3：1852年—1950年上海人口增长表）。由于大批华人进入租界急需大量住屋，这给外国商人带来了意想不到的赚钱机会，只是一般简屋就能收取高的出奇的房租，一般为3～5个月的租金，足够新建同样一所简屋，而且这类简屋都是木板结构，成本低建造速度快。据统计，从1853年9月到1854年7月，广东路和福州路一带，就建造了800幢木板简屋，以出租盈利为目的。由于房租增长，地价也就跟着攀升，土地跟着值钱起来。洋行主们纷纷对投资房地产产生了极大的兴趣。

随着太平天国运动发展，19世纪60年代，大量江浙富贾巨商、官僚及百姓的涌入上海租界，至1865年上海人口达50多万，公共租界人口达到9万余人，不论是对于投机房地产的商人，抑或是靠收取地税房捐为主要收入的租界当局，都认为建房出租为最好的财源。据统计，这一时期租界早造屋的区域自靠近华界的广东路、福州路，一直向北延伸至汉口路、九江路、南京路，房屋数字达8 740幢，其中西式建筑269幢，房租收益可获高达30%到40%的利润，远高于进出口贸易的利润，且周转快、风险小。因此这可算作上海租界房地产业发展的第一阶段，此后大多数洋行纷纷将业务发展转向房地产经营^[35]。(www.daowen.com)

从另一个侧面公共媒体观察当时房屋土地市场的发展，创刊于1850年的《北华捷报》在1853年3月19日的报纸上首次设置了“房屋”（HOUSES）的专栏，上面刊登了一则旅馆客房出租的信息，随着租界人口增加，房屋出租信息也逐渐增多，不过几年报纸头版上“房屋”专栏的租售信息到了平均每刊5至6条之多，如1856年4月12日这版专栏刊登了6条租售信息，大部分都为住宅（dwelling house）租售，但也有商业房屋的出租信息，它们特点是带有仓库的房屋（commercial house，together with the Godown）。在同年9月最后一周的周刊上^[36]，“房屋”专栏更名“房屋与土地”专栏（HOUSE & LAND），并且首次刊登出土地拍卖的信息（图2—3—1），由此可以看出，当时上海租界房地产市场由最初简单的房屋租赁买卖向土地转让与开发方向转变的过程。

图2—3—1　1856年《北华捷报》“房屋与土地”专栏（“HOUSE & LAND”）

随着外部世界资本主义的迅速发展，及内部太平天国运动的渐渐平息，上海经济稳步发展，租界房地产业逐渐进入新的阶段。随着进出口贸易以及工业制造业的发展，因而产生的大量就业机会吸引了各地人们纷纷前来，租界人口逐年增长。至1900年，上海人口已经突破百万，而公共租界人口已达到35.2万，经济发展与人口的持续增长必然导致住宅与商业办公建筑需求量的增加，这也为房地产市场的发展打开了新的局面。专业性的房地产商相继出现，如1888年12月（清光绪十四年十一月）成立的英商业广地产公司（Shanghai Land Investment Company），创设初期中文行名为房屋地基公司，在香港注册，是一家专业型的房地产经营公司。它的创设人和第一任董事都是在上海经营房地产业务有素的洋行老板，而之前大多从事进出口贸易的洋行，如新沙逊洋行、怡和洋行、通和洋行、雷世德洋行等，被房地产业高额的利润回报所吸引，都开始大规模转投房地产业。其中新沙逊洋行，从1880年起转入房地产业，到1890年的10年间，就建造了青云里、永定里、广福里、宝康里等不下20处住屋。

这一时期的房地产投资经营虽大多集中在里弄住宅上，但办公用途的建筑已经出现，他们集中在公共租界与法租界最早建设，也是最繁华之地—外滩。早期外滩是租界对外贸易的中心，从19世纪后期开始，许多外资和华资银行在外滩建立了自己的办公楼，将这里发展成了上海的“金融街”。1844年在英租界设立的英国、美国洋行只有11家，到1854年增加到了120家。外滩黄浦江沿岸最好的位置都被各大洋行占据，如丰裕洋行、上海总会、天长洋行、江海关、沙逊洋行、仁记洋行、怡和洋行、英国领事馆等十几幢建筑，多为2至3层左右的砖木混合建筑，这一时期出现的办公建筑以业主建造的自用型为主。另一条已出现商业建筑萌芽的是连接外滩与跑马场的“花园弄”，1865年为租界工部局正式命名为南京路，也称为大马路。1854年华洋杂居的局面出现后，专供中国人使用的店面房屋沿街兴建，在南京路界路（河南中路）以东地段，建起来许多为2层楼高的洋行门面，有商铺、银行、南北杂货店、面包房等，1866年在南京路外滩的转角处建成了一座三层楼高的中央饭店（汇中饭店址），与礼查饭店^[37]同为租界内历史最悠久的外资旅馆。南京路发展至20世纪初逐渐超过南面和北面的马路，成为租界商业氛围最为浓厚的一条街道。

上海房地产业发展到19世纪末20世纪初已经基本进入稳定状态，在房地产行业的格局基本被外国房地产商占据，各大房地产商都已经完成了第一轮积累，包括土地的、资本的以及经验上的，并且逐步形成了垄断地位，在雷麦（C.F.Remer）的《外人在华投资》书中分析到，“自从1870年以来，地产一业，尤其在上海，是外人投资的一种重要方式”^[38]。至19世纪80年代初，上海外商的财产，包括土地、建筑、船只、货物、金银以及其他财产在内，达到5 700万两之多，其中土地与房屋所占比重很大，1880年美国在上海苏州河以北虹口一带的土地已值规银1 200万两，据他估计1901年英国人在上海投资1亿美元中有60%为房地产投资。^[39]随着20世纪初上海租界经济的繁荣，人口密度增长，有限的土地资源使得地价越发昂贵，因此这一从工业资本主义发展为起点到以获取资本利润最大化为终端的效应，使得商用建筑往高处突破的发展方向势在必行。