显然，上海人口的爆炸式增长已不是传统的自然增长型模式能够企及，从内部考察，原因主要有两点：其一，也是首要原因为政局动荡战争频发导致的人口大迁徙；其二为经济蓬勃发展吸引的外来务工人口。以1890年至1927年上海设立特别市成立这段时期为例，人口从82.5万猛增至264.1万余，年均递增率达到了3.2%，如果以人口自然增长率0.6%，上海以1%估算^[26]，那么从1890年82.5万为基数，发展至1927年在103万～119万左右，也就是说有100多万人口是来自外地移民。如此大量的外来迁徙人口，主要受到近代上海及旧中国频发战乱的影响，如太平天国1853年攻下金陵、1937年日本侵华战争和1946年至1949年的内战时期等，上海市人口都有突发性的变化。从外部意义上讲，上海城市人口快速增长的世界背景同样是以技术革命为内在动力的世界大范围的现代化进程，忽略政治及战争因素，这一动力与美国纽约、芝加哥这两座摩天楼集中出现城市的内在发展动力近乎一致。这一时期世界人口呈现出爆炸式增长，并且出现了世界范围的移民，尤其是欧洲向外移民。据数据显示，1850年世界总人口约为11亿到13亿，1900年为16亿左右，1950年为25亿，在1846年至1930年间，共有5 000万欧洲人移居海外，大部分前往了北美洲，城市人口也同样呈现出大量增长态势。

以上海公共租界为例，1899年5月，公共租界面积扩展到5 519.2英亩（33 503亩，22.3平方公里）^[27]，整个租界划分为中、北、东、西4个区。根据上海公共租界工部局工务处对1900年至1935年租界范围人口密度统计图（图2—2—1）可知，租界人口密度自1900年约60人/英亩，一直呈上升趋势，到1935年，人口密度超过了200人/英亩，公共租界总人口超过110万人。^[28]租界人口数占上海总人口数的比重逐年增加。由于上海租界区由西方人自治，比华界区安全许多，更多地吸引了携有资本的华人，同时，租界区的工商业远比华界繁荣，也吸引了大批前来寻觅工作机会的人们。在开埠初期，上海华界人口占总人口比重的99%，但到1942年时，仅占上海面积6%的租界区已集中了约占整座城市62%以上的人口，其繁华程度可以想见。^[29]

图2—2—1　1900年至1935年租界范围人口密度统计图

据工部局工务处1927年人口调查结果显示，当时公共租界平均人口密度达到150人/英亩（约37 500人/平方公里），在人口稠密工业集中的北区，土地面积仅为507英亩（约2平方公里），人口密度更是达到了超乎想象的350人/英亩（约87 500人/平方公里）^[30]，这一密度在当下城市区划中也是相当罕见，为对这一数值有更直观认知，我们与上海市最新2012人口密度统计数据做一比照，根据《2012上海统计年鉴》第二篇人口与劳动力数据显示，全市平均人口密度为3 702人/平方公里，密度最大为虹口区，区域面积为23.48平方公里，人口密度为36 269人/平方公里^[31]，对比一下，当时“国中之国”的公共租界人口密度比现在虹口区的人口密度还高，而北区人口密度甚至超过其2倍，更是密得惊人。

1931年2月27日公共租界工部局发布了关于“1930年人口密度普查”（1930 Census Density of Population）的公报，根据工部局工务处1930年10月普查数据，以租界中区为例，数据显示1920年中区人口达到峰值157 828人，随后逐年递减，1925年下降至132 060人后趋于稳定（表2—4），1930年人口总数维持在 132 255人。根据公共租界工部局1930年普查得出的人口密度图显示（图2—2—2），中区江西路以东区块的统计人口分别为，九江路以北人口数为4 245，人口密度为50人/英亩，九江路以南人口数为3 749，人口密度为68人/英亩，这一人口密度值远远低于毗邻江西路西北侧地块的 283人/英亩和西南侧316人/英亩的人口密度。公报称，“根据人口密度统计，中区江西路以东区域夜间人口（night population）不足中区任一区域夜间人口的1/4（如果将外滩及苏州河岸滩涂面积不计算在内的话，九江路以北人口密度将上升为63人/英亩，以南数值将为81人/英亩）”，因而，“一个非常合理的假设被提出，自1920年以来，导致中区江西路以东南北两区块的人口大量流失的原因是大型现代办公大楼（large modern office buildings）的建造，随之而来的是住宅性质的里弄及房屋相应减少。”^[32]可见，自20世纪10年代末20年代，随着工业发展与人口数量增加，社会对商用办公空间需求增加，江西路以东靠近外滩地段由于地理位置优越，地块居住功能逐渐被商业办公用途替代，成为房产商开发办公大楼的第一选址。(www.daowen.com)

图2—2—2　1930年公共租界各区人口密度图（局部）

表2—4　公共租界中区人口统计表

（数据来源：U1—14—589，上海公共租界工部局工务处关于1942年上海公共租界中外籍人口统计，上海市档案馆。）

到1935年公共租界人口达到115.9万人，较1930年100.8万人增长了约15%，从公共租界人口密度对比图观察，数值没有特别大的变化，江西路以东九江路以北地块从50人/英亩降低到了73人/英亩，江西路以东九江路以南地块从68人/英亩上升到33人/英亩。这一较为稳定的人口增长局面一直延续到了1937年淞沪战争爆发。综上分析，伴随着资本膨胀与经济发展，上海人口过度集中于租界区，有限的用地面积加上急速增长的人口数量，必然导致大兴土木的局面，从码头、仓库，到住宅、商用办公。本节对人口密度的分析，尤其是以中区江西路分界东西区域人口密度的巨大差异，及工部局工务处公报对此差异的假设性分析为笔者判断上海租界摩天楼选址提供了有力论据。