电梯属于国家规定的特种设备，电梯能否正常安全可靠运行直接影响高层住宅区（或大厦）人们的生活和工作质量。所以，在物业管理中电梯的管理占有重要地位。

1.电梯钥匙的管理

1）使用三角钥匙（如图5-1所示）的人员须持有监督部门颁发的电梯操作上岗证，使用时请注意：轿厢有可能不在本层，有坠落危险！故开启厅门后应确认轿厢在本层后方可进入。

图5-1 电梯三角钥匙

2）电梯钥匙要由专人保管和使用，不能将三角钥匙转交他人。

3）电梯运转时，电梯机房门必须上锁，无关人员未经允许严禁进入机房。

4）电梯三角钥匙发生遗失，必须在第一时间汇报物管公司工程部经理或管理处主任，并承担相应责任。

5）操作完成或维修人员暂时离开时应关上层门并确认其已锁好，防止他人误入。

2.三角钥匙的正确使用

1）打开厅门时，应先确认轿厢位置；防止轿厢不在本层，造成踏空坠落事故。

2）打开厅门口的照明，清除各种杂物，并注意周围不得有其他无关人员。

3）把三角钥匙插入开锁孔，确认开锁的方向。

4）操作人员应站好，保持重心，然后按开锁方向，缓慢开锁。

5）门锁打开后，先把厅门推开一条约100mm宽的缝，取下三角钥匙，观察井道内情况，特别是注意此时厅门不能一下开得太大。

6）操作人员在开锁完成后，应确认厅门已可靠锁闭。

3.电梯安全作业规程

1）电梯在做检查和维护或在试车过程中，不得载客或载货，禁止非工作人员进入检查区域。

2）电梯在进行检查、维护、清洁工作时，应把机房内的电源开关断开，并切断轿厢内的安全开关。

3）电梯在检查、维护时所用便携式照明灯具必须采用36V以下的安全电压，且应有防护罩。

4）在对轿底装置和底坑进行检查和维护时，应首先检查制动器的可靠性，切断底坑内电梯的安全回路，方可开展工作。底坑、机房、轿厢顶不得同时作业。

5）电梯维护和检查时必须设监护人。监护人员的职责是采取措施保护检查人员的安全；在紧急情况下，切断电源，并呼救；工作完毕后，负责清理场地，不准留下工具零件。监护人员可由电梯驾驶人员或日常检查、维护人员担任，并保持相互呼应。

6）在轿厢顶作业应合上检修开关。在轿厢顶须停车较长时间保养时，应断开轿厢顶急停开关，严禁一脚站在厅门口，一脚站在轿厢顶或轿内长时间工作。严禁开启厅门探身到井道内或在轿厢顶探身到另一井道检查电梯。在轿厢顶做检查或维护时，电梯只能做检修运行。

7）严禁保养人员拉吊井道电缆线，以防止电缆线被拉断。

4.电梯盘车救人

当电梯发生故障时，如果有人在电梯里面必须按照以下程序进行：

1）如果电源不停，根据楼层表指示确定轿厢所在位置。或在停电情况下，电梯维修员用钥匙把门打开1/4（200～300mm），接着用手电查看电梯的位置，以确定电梯轿厢位置，然后将门关闭。

2）进入机房，把电梯主电源关闭。

3）打开引机轴的后盖（黄色）。

4）把手柄和引机轴连在一起，做好解救前的检查工作。

5）安上盘车，一人持住摇柄，一人手持掣动释杆，轻轻松开掣动，轿厢将会由于自重而移动，如图5-2所示。操作时，应断续动作，使摇柄、轿厢慢慢移动，直至最接近电梯厅门口为止。如轿厢停于最高层电梯门口以上的位置时，不可只撬开掣动，使轿厢自行移动，而应在松开掣动的同时，握紧摇柄并用力盘纹，使轿厢向正确的方向移动。

图5-2 盘车救人

6）用专用钥匙开门，协助乘客离开轿厢。

7）遇到自己不能解决的问题，应及时与工程部联系。

8）在解救人的时候，同时要打电话给保养单位，要求他们前来处理电梯问题。

友情提示

遇到其他复杂情况时，应请电梯公司和拨打119请消防官兵帮助救援。援救结束时，电梯管理员填写援救记录并存档。此项工作的目的是积累救援经验。

5.电梯常规检查制度

1）电梯常规检查分日检、月检、年检和不定期抽查四种。

2）电梯常规检查由电梯安全管理人员负责监督实施，并负责向质量技术监督部门申报年检，协助领导，组织单位有关部门对电梯安全情况进行抽查。电梯日常检查与维护人员按照“电梯日常（月度）检查表”内容负责具体日检和月检工作。

3）电梯常规检查应填写好检查表，并由负责检查的主持人签字，在检查中发现的问题应及时报告有关人员并及时处理。

4）电梯日常检查和保养的内容、项目，参照“电梯日常（月度）检查表”和电梯产品随机文件所带的使用维护说明书的要求进行。(www.daowen.com)

5）检查中发现的问题要及时按照“定人、定时、定措施”的原则进行处理，并就处理结果进行跟踪检查。

6.电梯日常维护保养制度

1）电梯的日常维护保养必须由取得许可的安装、改造、维修单位或者电梯制造单位进行，并与电梯维护保养资格的专业保养单位签订维护保养合同。

2）电梯应当至少每15日进行一次清洁、润滑、调整和检查。

3）电梯每次进行维护保养都必须有相应的记录，电梯安全管理人员必须向电梯专业维护保养单位索要当次维护保养的记录，并进行存档保管，作为电梯档案的内容。

4）电梯的日常维护保养单位应当在维护保养中严格执行国家安全技术规范的要求，保证其维护保养的电梯的安全技术性能，并负责落实现场安全防护措施，保证施工安全。

5）电梯的日常维护保养单位，应当对其维护保养的电梯的安全性能负责。接到故障通知后，应当立即赶赴现场，并采取必要的应急救援措施。

6）电梯安全管理人员对在电梯日常检查和维护中发现的事故隐患应及时组织有关人员或外委有关单位进行处理，存在事故隐患的电梯严禁投入使用。

7）电梯重大项目的修理和改造应有经资格认可的维修单位承担，并按规定向质量技术部门的特种设备安全监察机构备案后方可实施。

7.巡视监控管理

巡视监控管理，是由电梯机房值班人员实施的，是定时对电梯设备进行巡视、检查，发现问题及时处理的管理方式。电梯机房值班人员每日对电梯进行一次巡视，根据巡视情况填写电梯设备巡视记录。当巡视中发现不良状态时，机房值班人员应及时采取措施进行调整。如果问题严重，则应及时报告公司工程部主管，协同主管进行解决。整修时应严格遵守《电梯维修保养标准》。

机房值班人员巡视主要包括以下内容：

1）曳引机是否有噪声、异味，是否烫手；

2）轴承螺栓是否松动；

3）减速箱的油位、油色是否正常，联轴器是否牢固可靠；

4）指示仪表、指示灯、各继电器动作是否正常；

5）变压器、电抗器等是否过热；

6）制动器是否正常；

7）曳引轮、曳引绳、限速器等是否正常；

8）通信设施、标示牌、盘车手轮、开闸扳手等救援工具是否放在指定位置；

9）电梯运行有无振动，开关门是否顺畅；

10）底坑限速器是否正常。

知识窗

电梯的润滑及要求

电梯的润滑是电梯维护保养工作中一项重要的工作。良好的润滑可以在两个互相摩擦的金属工作表面，产生一层油膜，变金属间的干摩擦为湿摩擦，可以减小金属工作面之间的摩擦力，减小金属工作面的磨损，能有效地延长设备寿命。润滑还能起到冷却、缓冲、减振、防锈等作用。

电梯的润滑点很多，不同类型的电梯，其润滑点也不一样，电梯的主要机件、部件润滑及清洗换油周期见表5-6。

8.电梯机房的管理

电梯机房值班人员，在公司工程部电梯管理员的领导下工作。电梯管理员负责制订电梯机房的管理制度。机房值班人员严格执行电梯机房管理制度和交接班制度。为防止不必要的麻烦，机房要随时上锁。

9.电梯的档案管理

为了解电梯的整体状况，工程部以高层楼宇为单位建立电梯档案。电梯的档案包括：电梯的原理图、安装图、电梯设备巡视记录、电梯设备维修记录等项内容。档案中的电梯设备巡视记录，由机房值班组长每月初整理成册，交工程部电梯管理员保管。

应用技巧

当电梯工作中出现异常情况时，司梯人员和乘梯人员都要冷静，保持清醒的头脑，以便寻求比较安全的解决方案。

（1）发生火灾时的处置

1）当楼层发生火灾时，电梯的机房值班人员应立即设法按动“消防开关”，使电梯进入消防运行状态。电梯运行到基站后，疏导乘客迅速离开轿厢。电话通知工程部并拨打119电话报警。

2）井道或轿厢内失火时，司机应立即停梯并疏导乘客离开，切断电源后用干粉灭火器或1211灭火器灭火。

表5-6 电梯主要机件、部件润滑及清洗换油周期

(续)

同时，电话通知工程部。若火势较猛，立即拨打119电话报警，以便保证高层建筑内的人员和财产安全。

（2）电梯遭到水浸时的处置

电梯的坑道遭水浸时，应将电梯停于二层以上；当楼层发生水淹时，应将电梯停于水淹的上一层，然后断开电源总开关并立即组织人员堵水源，水源堵住后进行除湿处理，如热风吹干。用绝缘电阻表测试绝缘电阻，当达到标准后，即可试梯。试梯正常后，才可投入使用。