该评估确定建筑单体、群体、类型以及历史人文四个主要方面的价值评定要素，评定内容及方法如下所述^[12]。

1.建筑单体价值

该项内容主要评定的是里弄建筑的艺术价值，涵盖评定要素中的两项内容：①上海里弄建筑的建筑本身的价值，也就是单处里弄建筑造型、风格、装饰特征等体现出的艺术特征及历史时期审美；②上海里弄建筑所表现的中国传统住宅向现代生活的变形发展，主要评定里弄建筑的建筑造型、建筑风格、建筑装饰、中西合璧特征、传统建筑传承或发展特征等。

该项内容的评估分为五个等级，以建筑单体的艺术价值的高低划分，建筑造型富有特色、建筑装饰精美、建筑风格极具有中西合璧等时代特征得5分，依次递减为4、3、2、1分。该项评分仅针对建筑单体进行。

2.建筑群体价值

该项内容主要评定的是里弄建筑的文化价值，涵盖评定要素中的两项内容：①上海里弄建筑对于上海城市或街道风貌构成的贡献值，也就是单处里弄建筑本身布局的特征，对于构成区域内城市风貌的作用，或者沿街部分对于形成风貌街道的作用等；②上海里弄建筑所表现的近代上海的城市特征，也就是单处里弄建筑对于近代五方杂处、贫富混居、亦商亦居的上海城市特征的表现。主要评定里弄建筑的建筑规模，总体组合形式、建筑肌理、建筑群体风貌、建筑沿街风貌等。

该项内容的评估分为五个等级，以建筑群体价值的高低划分，建筑群体风貌较好、组合形式富有特色、对于城市肌理或街道风貌贡献值较高者得5分，依次递减为4、3、2、1分。该项评分首先针对单处里弄建筑本身的规模、总体组合形式，此外，有以下情况一种或以上的，可在本体评分基础上加1分：

里弄所在的整个街坊及邻近街坊整体肌理风貌良好；

里弄是构成风貌街道的主要组成；

里弄是构成沿街特色的主要组成（如金陵东路沿街骑楼部分）；

里弄位于优秀历史建筑或其他风貌较好的历史建筑周边。

3.建筑类型价值

该内容主要评定的是里弄建筑的历史价值及文化价值，涵盖评定要素中的两项内容：①上海里弄建筑标志近代房地产开端的贡献值，也就是单处里弄建筑所具备的近代房地产特征，如里弄的命名，相同土地中容积率的最大化等；②上海里弄建筑所表现的近代上海的城市特征，也就是单处里弄建筑对于近代五方杂处、贫富混居、亦商亦居的上海城市特征的表现。主要评定里弄建筑的房地产商品特征以及近代社会特征等。

该项内容的评估分为三类，无、有、重要且稀少，分别得分0、1、2。具有以下其中一项或以上的，为“有”，得1分：

里弄具有容积率最大化、不同住宅类型组合、不同房型组合等房地产特征；

里弄中有大宅、洋房、公馆等高等级住宅夹杂；

里弄属于里弄发展历史中的某个典型阶段代表，如旧式里弄开始增加卫生设备，向新式里弄的过渡阶段。

另外，如以上情况在上海现存情况中比较稀少，或者在里弄发展历史中的典型十分重要，比如目前存量极少的早期石库门，则为“重要且稀少”，得2分。

4.建筑历史人文价值

该内容主要评定的是里弄建筑的历史价值及文化价值，主要考量上海里弄建筑与重要历史人物历史事件的相关度，也就是单处里弄建筑是否是重要历史人物的居住地、著名设计师的作品、著名营造公司的建造实例、重要历史事件的发生地等。

该项内容的评估分为三类，无、有、有且重要，分别得分0、1、2。具有以下其中一项或以上的，为“有”，得1分：

里弄曾为著名历史人物居住地；

里弄曾是重要历史事件的发生地；

里弄是著名设计师或事务所的作品；

里弄是著名公司出资建造，或著名营造公司的建造实例。

另外，如果以上情况具有重大历史意义或影响力，则为“有且重要”，得2分。

对于建筑单体价值，评估结果可以看出（图5-12），其中评分较高的里弄建筑，所占比例并不高，具有突出建筑单体价值的建筑（价值一等A）仅占6%，价值一等中的A、B两级相加占22%左右，这其中大部分为新式里弄以及花园里弄，旧式里弄仅占不足三成。该类建筑的外部造型以及装饰基本代表了上海里弄建筑艺术价值的最高水平，并且风格各异，应得到较好的保护以及原真的修葺。对于这部分里弄建筑来讲，建筑艺术及历史价值在其价值构成中占据十分重要的位置。(www.daowen.com)

价值一般的里弄建筑所占比例也较少，占10%左右，其中多为几乎没有任何装饰的、外墙大多为木板墙的、极为简陋的广式里弄建筑，基本上为造价低廉、质量较差、并未兼具风貌的里弄建筑，也就是本身建设标准极低的一类里弄建筑，也是不同于我们通常所认识的一类里弄建筑。在确定其群体、类型、历史人文等其他方面价值都较弱的情况下，该部分建筑事实上便是需要被划分在并不具备遗产价值的范畴之内的。

所占比例最多的为价值二等的建筑，占近七成，这类建筑代表了上海里弄建筑的普遍水平，建筑的装饰以及造型谈不上极为精美，但具有一定的艺术价值，并且大多具有一定的装饰特色。结合其他方面的价值等级，便可以确定该部分建筑是具有重要的遗产价值的，或者仅仅具有普遍价值。不过对于上海城市风貌影响如此之大的里弄建筑而言，这种普遍的、群体性突出的价值特征，恰恰是十分重要的，其价值并不应当因为其存在的普遍性而被低估。

图5-12　现存里弄建筑单体价值评估（2012）

在空间分布上，建筑单体价值较高的里弄建筑由于在建筑类型上较为集中，因此在空间上也呈现了一定的集中性，在空间上主要集中于新式里弄与花园里弄分布较为集中的区域，现南北高架以西的地区，且越向西，较高价值等级的建筑越发集中，此外还包括山阴路一带。除此之外的其他区域，价值较高的里弄建筑则零星地点缀在众多其他里弄建筑中间，形成里弄建筑多样性的魅力之一。

该部分价值是对于绝大多数鉴赏主体而言最为具象而直观的，这也是一直受到重视的原因所在，因此评估结果与一直以来人们对于里弄建筑“优劣”的认识十分相似。因为作为建筑遗产来讲，其艺术风格、时代风貌确是其判断的重点之一，毕竟大多的历史建筑还是通过其物质表象及空间表现历史价值，也正是由于这种原因，新式里弄以及花园里弄被普遍认为比旧式里弄更加具有历史遗产价值。旧式里弄在建筑单体价值一等的里弄建筑中不足三成的占有率，意味着占现存里弄建筑六成以上的旧式里弄中，仅十分之一左右可以称其具有突出的单体艺术历史价值。而同样的，占三成的新式里弄以及花园里弄中有近一半皆达到了此水平。从这方面来看，确定的具有突出价值的现存里弄建筑基本上得到了其价值的公认，并且大多得到了较好的外部整修以及适时更新，当然其中不排除少数单体艺术及历史价值并未得到普遍认识的，如在历史上“名气”较小的里弄建筑。

对于建筑群体价值，评估结果可以得出（图5-13），与建筑的单体价值的结果相似，价值极高的里弄建筑所占的比例最小，占5.5%左右，具有一等价值的合占不足两成。该类建筑通常是具有较大的规模的里弄建筑，里弄单元较多，整体的组合类型也较为丰富，另外由于较大的建筑规模，对于城市肌理风貌以及街景的贡献度也较高。

价值一般的里弄建筑所占的比例也较小，约一成。该类建筑通常规模很小，不足十个单元，并且沿街面较为狭小，对于街区或者街景的风貌贡献也较少。

图5-13　现存里弄建筑群体价值评估（2012）

大部分为具有一定的群体价值，但其价值并不十分突出，这类建筑占七成左右，普遍规模适中，建筑单元在二十至五十个左右，虽不是城市肌理和风貌重要的组成部分，但分布极广，对于城市肌理风貌的构成同样是不可取代。

从空间上来看，由于群体价值与建筑的规模以及街区和周边街道的风貌等级直接相关，因此价值较高的里弄建筑主要集中于里弄建筑本身集中分布，历史肌理清晰突出的区域。譬如厦门路苏州河一带、衡山路复兴中路一带、长乐路常熟路一带、淮海中路思南路一带、南京西路茂名北路一带、愚园路武夷路一带以及山阴路多伦路一带。

这部分价值目前所被认定的部分，一般并不是作为群体价值被认可的，往往与建筑的单体艺术价值或历史人文价值相关。可以认为在历史上建造等级较高、艺术价值突出的里弄建筑，除富有风格的建筑造型及特征外，往往同时具备较大的规模，具有风貌的肌理以及沿街的界面。需要重视的是更多的建筑虽然不具备突出的建筑单体价值或历史人文价值，却以肌理、风貌成为构建上海近代街区或城市风貌的基底，并且与建筑单体价值不同，这与里弄建筑的类型并无直接关系，更多的旧式里弄并没有因其单体风格并无突出的特色而被排斥在外，相反，具有特色的石库门装饰标志的、大规模的旧式里弄所表现的群体价值更为突出。

不同于建筑单体价值，对于具有群体价值，特别是具有突出群体价值的建筑，更多的是要注意并不突出的单体价值决定的更新与改建的可操作性以及群体建筑的表现方式所要求的造型、肌理、沿街界面的有效保护及延续，这两者之间的相互关系。

对于建筑类型价值，评估中确定的价值较高的里弄建筑较少，主要为现存的早期石库门里弄，因这部分建筑类型因为建造时间通常较早，普遍达到一百年以上，并且在近代以及中华人民共和国成立初期改建改造的情况较多，因此留存下来，且改建幅度不大，仍然具有早期石库门的基本特征，且具有一定的代表性的实例十分稀少，应当适度作为“研究标本”留存保护下来。

其他确定的具备类型价值的里弄建筑主要包含以下几类：

（1）具备里弄建筑某个典型阶段的代表性，譬如五开间的旧式里弄，早期石库门里弄，石库门装饰与阳台同时出现的过渡特征明显的里弄，开始单层或者逐层设置卫生设备的旧式里弄，旧式里弄向新式里弄过渡的典型里弄等。

（2）具备里弄建筑的房地产商品特征，譬如不同年代逐渐建造的里弄，按照先后开发顺序陆续建造起来的几处里弄，为了追求最大容积率平面产生变化的里弄，一处里弄中每个里弄单元的样式或装饰各不相同的里弄等。

（3）具备里弄建筑的近代社会特征，譬如几类不同类型的里弄建筑夹杂建造的，旧里与新里夹杂，新里与花园里弄夹杂，花园里弄与公寓夹杂等；在普遍里弄单元中出现大宅或者洋房的变形；里弄单元不同开间、平面的夹杂变化等。

评估结果中看来（图5-14），目前现存里弄建筑中具备类型价值的里弄占总数的15%左右。由于具备类型价值的里弄建筑基本上涵盖了各个不同时期不同区域的建筑，因此在空间分布上并没有一定的规律或集聚性，散布在各处。这部分价值并不如前两大类的价值内容得到认可，甚至在以往的有关历史建筑的价值评估中还没有成为公认的评估内容之一。但针对里弄建筑这一发展时间长、类型多样的建筑类型来说，研究认为是十分必要的。这部分内容标志了其自身的特色，同时也从一类建筑类型的发展轨迹中，充分肯定了部分不具备外在的艺术或文化价值，但具备极其重要的典型性的价值的里弄建筑。

对于建筑历史人文价值，该项作为历史建筑价值认定中一项被普遍认识和承认的要素项，基本上已经得到比较完整的挖掘和整理。就目前现存的里弄建筑中，具有历史人文价值的里弄建筑100处左右，占5%，从比例上来讲并不是很大，但是从绝对数值上来看，数量可以说也算是相当大了。

从空间分布上来看（图5-15），具有历史人文价值的里弄建筑基本上还是集中在现南北高架以西的区域以及山阴路一带。后者因为其位于当时特有的地理位置，成为当时近代进步文人的集聚之地，其中里弄建筑的历史人文价值也正是由此而来。前者则略有不同，其历史人文价值的体现主要是该地集中了上海最好的里弄建筑，因此理所应当地集中了众多著名设计师的作品或者历史人物的居所。

图5-14　现存里弄建筑类型价值评估（2012）

图5-15　现存里弄建筑历史人文价值评估（2012）