20世纪之后，政府及公众对于里弄建筑的价值开始有了进一步认识，于是开始各种其他尝试的实施，主要是从拆除重建迈向保护与更新，其中包括政府作为主导的、开发商大力介入的，或者居民自发进行的。

1.新天地

新天地作为第一个使社会开始认同里弄建筑的价值和魅力项目，褒贬一直并存。无论商业运作还是遗产保护角度有多大不同，其对于里弄建筑改造的新理念的引入，改变建筑用途的方式，针对里弄的空间设计，外皮保留内部结构完全变更的技术手段，利用历史资源推动商业运作的模式还是十分具有借鉴意义的，而且其至今仍旧是最能够使大众认识到里弄建筑价值的代表。

然而也正是出于这种深刻的社会影响力，使这样一个经济至上的商业运作错成了里弄建筑保护的典范，使大众对于里弄的认识、保护的认识、城市遗产的认识都产生了混淆，遗产的保护是讲求历史的整体脉络的，破坏肌理及周边同质环境的单体建筑的保护并不能称之为遗产保护；遗产的保护是讲求历史的原真性的，内部的全部拆除重建并不能称之为遗产保护；遗产的保护是讲求人与环境的发展关系的，粗暴的迁移所有原有居民破坏社会网络也不能称之为保护。

如果将其作为纯粹的商业开发行为，新天地的整体运作过程、与政府的博弈平衡、翠湖天地物业的盈利与南北里的利润平衡等方面无疑是成功的，而且达到了众多商人望而兴叹的程度。如果将其作为历史建筑保护技术的尝试与试验，实际上新天地也无疑是成功的，其当时对于基础设施的翻造、对于酥烂的墙体进行的高成本的药水加固，都是很难想象运用在对于历史建筑的改造更新当中的。然而如果按照本书将里弄建筑作为文化遗产来对待的话，需要强调的是，新天地很难像所宣传和打造的那样，被称之为“历史街区的保护性开发”的成功案例。

一方面，该项目并不是现今我们所见到的一直为之称道的南北里地块而已，该项目整体为太平桥地区的开发项目，也就是囊括了如今新天地南北里、太平湖以及翠湖天地范围，新天地部分在整体52hm2的范围中，仅占5.36%，约3hm2。在开发之初，该地区皆为里弄街区，且从同济大学当时受委托所完成的《上海新天地广场建筑历史与人文历史调查报告》来看，当时全区房屋质量甚为平均，并且建筑质量最好的地块为区中107、110、116地块，而非后来保留改造的108、109、112、113地块（现新天地广场）。这种行为并不是以历史建筑遗产价值为核心的遗产保护行动，而更趋向于以部分资源作为项目亮点和吸引点的开发行动。并且，即便是现今我们所见到的、宣传的新天地广场部分，也并不是遵循保护建筑风貌、地块肌理、历史路径为原则的保护更新手法，而是适当保留符合方案设想的，其余大刀阔斧予以大体量的替代与植入的建筑方案布局与设计。

另一方面，重回到关于技术层面的讨论上来，曾有层出不穷的评论质疑新天地的所谓历史保护的性质。譬如商品的高端化将大多数人排除在外，并且居住向商业的转化也破坏并阻断了原有的历史信息^[4]；或者关于其仅仅保存建筑的外皮而不能够称之为真正的历史保护，以La Maison为例，“为符合餐饮功能，建筑师把屋顶掀掉，改为钢筋混凝土框架后再按原来样子铺好，也就是说，建筑师盖了一栋外观长得像旧房子的新建筑，室内则将原有格局全部打破改为新式餐饮所需的开放空间”^[5]。实际上单纯地从技术角度而言，一层皮的保护、用途的更改、士绅化的出现都仍然可以认为是保护手段的一种，并且是较为先进的方式的一种，这在欧洲城市旧建筑的改造方式中并不少见。而且罗小未先生也认可不同的保护对象可以有不同的保护要求，“有的要求原封不动地保护，如‘Preservation’；有的在保护中予以适当改造，使之能适当地再使用，如‘Conservation’；有的为了给旧建筑以新生命，提出只保护外壳，里面完全更新以适应新用途，如‘Recycling’”。“现新天地广场把基地上多数建筑的风貌保存了下来，使之适应全新用途，并成功与有效地传递了上海石库门里弄文化。为此，它虽然只保存了建筑外墙，事实上已做到保护。”^[6]

跳脱出任何一个局部的认识便可以看出，新天地并不是遗产保护，它是“开发商在谋求利润最大化的前提下，遵守文物保护的某些法规限制，商业决策、运营与城市管理共同倾注大量精力的作品。”^[7]历史建筑的留存以设计为核心而非建筑的遗产价值核心，保留的建筑仅是建筑群中片段的、遵循空间设计的部分，然而精彩的空间设计、先进的理念、少见的技术掩盖了这一事实，事实是后面所宣讲的这一切当时是建立在精锐的洞察和运作结果的追求之上的，而并非对于历史、对于建筑、对于城市文化的尊重，因为部分建筑的保留与再利用可以使得整个项目更具有吸引点及冲击的卖点，因此这部分建筑被保留了下来，没有新天地南北里的太平桥地区将丧失绝大部分的魅力及地标性。然而，十几年已经过去了，时至今日再去讨论该项目是不是地道的保护项目抑或开发行为其实已经不是其重点，每一次的被讨论和提及已经确定了其在上海里弄街区更新中的标志性地位，也正是该项目的成功使得上海乃至全国认可历史资源所具有的经济号召力，学术的讨论永远都无法盖棺定论。

2.田子坊

田子坊（图5-9，图5-10）作为目前第一例“自下而上”更新的案例，由里弄工厂的更新带动了周边里弄住宅的自发更新，在很多方面都成为首创，成为下一步对于里弄保护更新可以借鉴的实例。里弄工厂及住宅民间转租引发的新生说明了大众对于里弄稀缺价值和特有氛围的认可；民间转租所创造的土地升值和地块命运的改写说明市场对于特色历史地段的切实需求；自发性的更新以及自发性的管理所带来低成本交易为其他地块的效仿提供了可能性；政府引导居民自主的运作方式为里弄今后更新方式提供了新思路。当然田子坊作为第一个吃螃蟹的案例，有着至今缺乏法律依据、利益再分配环节不公、建筑改建缺乏规范和指导、居民矛盾日益突出等问题，但十余年的发展已经开始证明里弄建筑通过更新手段实现的价值重现，居民是有意愿的、市场是有需求的、价值是被认可和追捧的、技术手段是可以解决旧里设施问题的，似乎唯一欠缺的，就是政府的政策配套支持。

由于相仿的区位、物质载体、居转非的特点以及截然不同的开发与运营方式，田子坊经常拿来与新天地作比较。居民自发与精英团体民间组织的策划相结合的方式，使得田子坊更少的资金投入，形态更为夹杂而充满变化，同时也纳入了更多层次的人群的到来。相较于精心设计、整洁如新、高端的新天地，田子坊从开始就充满着市井气息，狭窄的弄堂被推崇为更为真实的历史场景，夹杂的生活被拥戴为更亲和的里弄风情，物质空间更为真实地被保留与体验，整体肌理仍旧保持原有的状态。从居民的角度而言，将自己的房屋出租商用后，拿出部分收益在附近另寻更加舒适的住所，同时重新得到一份工作的原住民也较之当时搬离了市中心区的原太平桥地区居民似乎要好得多。

图5-9　田子坊现状（红色部分为现田子坊）

(www.daowen.com)

图5-10　田子坊地块原控规空间示意

虽然田子坊由于资金投入与再分配问题，仍然存在许多的问题，但已经成为其他众多想要通过居转非完成里弄街区复兴的地块希望效仿的榜样，因为出现在上海旧城更新伊始，且大量资金投入的新天地明显无法复制了，而与大多数旧式里弄相仿的田子坊似乎还存在着效仿的可能。事实上，许多位于商圈附近的里弄街区已经悄然地开始了这种居非混杂的小规模更新之路，并且从人气以及收益来讲，都取得了不错的效果。但是从政府角度，该种行为是被禁止、不鼓励、出现矛盾后不受保护的。原因在于该种居改非的状况就目前法律法规而言仍属于违法行为，虽然田子坊在既成事实前提下通过规划方式补充了其目前的合法身份，但对于除此之外的其他地区，并没有类似编制法定文件支持该种行为的情况。其一，存在该种需求的里弄街区甚多，且大多位于所划定的历史文化风貌区当中，允许居转非的行为与现行法规的冲突难以解决与平衡，并且选取其中哪些街区作为目标试点在目前并未实行里弄街区功能转化允许的情形下，显得缺乏依据，难以实施。另一方面更为重要的是，田子坊虽然已经在技术层面合法化，但其中居商夹杂，基础设施容量瓶颈，原住民不同需求难以保障，既得利益分配不公等方面的问题仍旧难以一一解决，很难将此种未能完善的“行为守则”予以大面积的推广。然而需要重视的是，由功能转化带动的物质以及文化更新需求只会在经济发展的过程中愈演愈烈，一味地禁止或者置若罔闻并无法改变该种趋势，被既定事实逼迫的不得不将其合法化的“被动政策”，只会使政府一方对于历史遗产的把握和运作越来越难以操控，历史资源在这一过程中的过度消费，剥离遗产价值核心的非遗产保护行为所带来的不可逆的结果也将难以恢复，这也是我们一直呼吁以调查为基础，采用试点、政策先行的原因，该种方法的采用才能够做到保障旧城区里弄建筑的更新过程更加科学、有效、顺利进行。

3.步高里

步高里作为卢湾区自2007年开始对于旧式里弄改造尝试的代表作，呈现了一种以保护历史建筑为目的、以改善居民生活环境为目标、以技术支持的设施改造为手段、以政府为主体的新的里弄保护更新途径。其意义在于开始通过技术手段的辅助解决历史建筑的现代化问题，使之可持续发展，这对于面临更新问题最为严峻的众多旧式里弄，无疑是大有益处的。首先，技术的更新对于缺乏卫生设备的旧式里弄而言具有重要意义，原本需要独立空间的抽水马桶，在获得国家专利的0.93m×0.64m×0.025m的人造石底盘上，仅仅利用屋角0.6m2的空间就可以安装^[8]，解决了一直以来里弄居民的“如厕问题”。此外，不同于在此之前作为试点的和合坊，步高里在内部厨卫更新的同时还进行了外立面整修，这不仅仅保护了弄堂的原有风貌，并且通过外部环境的更新，促进了居民维护房屋与居住环境的自觉性，开始有居民为了争取租金的最大化对于房屋进行自觉修缮^[9]，意外地达到了政府对于基础设施进行更新投入后，引发的民间自觉保护更新的效果。

在众多不同方式进行更新的里弄中，步高里是为数不多的从历史建筑保护出发，以生活条件的改善为目的，也是众多里弄建筑所需求的保护更新方式。虽然不及田子坊这种功能转化而取得的较高经济回报，但毕竟对于值得保留和保护下来的里弄建筑而言，居住仍是最广泛、最基本的功能，仍需要以可持续的居住功能为着眼点，寻求应有的保护更新方式，而该种需求才是今后相当长的时间里，里弄建筑最为需要的，更新工作最为紧迫的。

但从全市范围的推广来看，政府为主体的运作方式却为该途径的进一步推广制造了障碍，在更新过程中，政府一方承担了绝大部分的资金，例如每只马桶安装约需1500元，每户承担100元，而厨房卫生间的改造工程每户仅需承担200元便可以完成整改。这一前提是，作为文物保护单位的步高里得到了上海文物管理委员会对于此次整改的100万元资助，试问能有多少里弄可以得到政府相同的资金资助？即便作为文物保护单位，也很难每处的整改均能获得文管会方面的资金支持。这就使得该种方式较难进一步推广开来，对于当时财政状况较优的原卢湾区而言，的确在此次试点工作之后在区内进行了较大范围的推广实行，但对于旧式里弄的设施更新任务更重的原黄浦、闸北、虹口、杨浦，该种方式明显是可望而不可即的。此外，由于原设计缺少卫生设备以及相应的排污基础设施，现状只能将排污混入雨水排放系统当中，严格意义上讲，该种建筑设施更新应在市政基础设施更新基础上进行，才会更加可持续并易于推广。并且对于比原设计情况容纳更多人口的里弄建筑现状来说，这种见缝插针的改善方式满足了居民生活需求，却很大程度破坏了原有格局。对于现状的里弄建筑而言，技术改善是辅助，适当疏解人口才是根本，解决居住密度问题后再进行设施的改善，才更加有助于更新经验的进一步推广，而不是一味地进行设施改善，忽略根本问题的解决。

4.建业里

建业里（图5-11）事实上是步高里的孪生，早在2003年，通过租赁关系的解除启动了房屋的回收，这在房价今非昔比的今日，是再也不可能运作成功的了，然而正是由于土地价值的飞涨，回收房屋成本的高昂，使得建业里在最终还是选择了一种让人啼笑皆非的方式——拆除后原样重建，使得可能成为里弄建筑保护更新的范例失去了成为里程碑的可能。目前已经竣工的建业里，除西片以外，皆为新建建筑，地上三层，地下两层，主要为居住功能，包括联排住宅以及酒店式公寓。曾经的门楣被水泥墙替代，标志性的红砖半圆拱券门洞用上了全新的贴面材料，红砖的外墙被模仿，曾经的天井挖空变成阳光地下室，曾与众多里弄相仿的嘈杂的弄堂变得崭新而整洁，且不去讨论从设计本身角度，该种重建实践所进行的是否全面而专业，从措施本身而言，身为优秀历史建筑的建业里已经丧失了作为历史建筑本身的基本条件——原真性。

图5-11　建业里重建前后

其实早在项目启动之初，上海市城市规划管理局便于2004年批复了《关于建业里保护与整治规划设计要求的意见（沪规景〔2004〕463号）》文件，提出了保护设计要求：（1）尽可能地保护原有规划格局和立面、色彩；对现有损坏建筑进行修缮时，应当结合历史资料研究，恢复其历史风貌，严格控制沿街立面，不得改变原有历史风貌。（2）保护改造后，该处土地应该保持原有的使用性质，以居住为主，延续上海里弄居住文化。（3）为了解决目前高密度、超负荷的使用状态，首先要拆除违章搭建建筑。对于少量破坏极其严重，难以修缮或恢复历史风貌的建筑，需要经过专家论证，考虑是否重建或者作为公共空间。（4）保护整治过程中，如需考虑开发利用地下空间，应当深入研究……选择合适的工程技术和建筑施工手段，按照保护要求提出可行性方案，经过专家论证，并征求相关部门意见后，再予确定^[10]。然而该种要求之下所取得的结果便是拆除重建，这其中项目主体是如何冲破重重约束达到目的的整体过程我们不得而知，在主要设计人员公开发表的文章中是这样解释的：由于西弄的石库门里弄建筑具有较高的历史价值，其整体风格和式样，兼有中西文化的特征，且建设年代相对较晚，现存状况较理想，因此以保护整治为主；而东、中弄其建设年代较早，结构老化，且濒临失效等因素，以拆除复建为主^[11]。不去争论设计于1928年和1929年的东、中弄就比设计于1930年的西弄更为结构老化而价值较低，又或者西弄由于更具装饰性的艺术特征便使其具有更高的价值，在公布为文物保护单位之初，其对象便是徐汇区建国西路440～496弄的建业里，而并非其中的哪一个部分，其历史价值、艺术价值、科学价值以整体而被评估被展现，这也是我们为什么说建业里已经不能够继续称为文物的原因。其实整个过程的冲突点主要在于，人们将其视为文物的保护整治项目，然而运作方则更多地视为一次商业运作，也正是历史资源之下所蕴藏的高额经济利益从而产生了今天的局面，想要获得更高经济回报的需求从而产生了今天的局面。

实际上，建业里的情况并不是上海对于里弄建筑保护更新方式的孤例。据2002年1月9日的《新闻晨报》报道：“1999年，市府有关部门确定了市中心四个住宅区作为上海历史街区的保护试点，地点在徐汇区淮海中路1745弄，徐汇区太原小区，卢湾区思南路以及长宁区某弄。”其中淮海中路1745弄就是采取的这种拆除后重建的方式，将原本的新式里弄拆除，然后建造了地下车库及新的建筑，将珍贵历史资源变化成为高档居住区。

建业里虽不能严格意义界定为里弄的保护与更新案例，但一直成为建筑遗产保护的先例宣传，这使得民众间难免产生混淆，事实上，拆除保护建筑原样重建，已经失去了其原本的建筑价值，并不是保护，并且历史建筑和地段的“士绅化”虽然成为一种趋势，但并不是历史建筑可以得到良好的保护和利用的唯一途径。这种方式也许对于仅需要保护肌理的历史地块更新来说是正确的，但是针对文物等需要遵循原真性修复的历史建筑来说，无疑是用错了方式。