景安里与宝兴里，同为位于风貌区之外的里弄建筑，地段相仿，并且都并未划入保护名单之内，然而本体状况大相径庭。

景安里，济南路185弄，旧式里弄（图4-17），弄内集合了大宅三处，其中包括三开间的中西合璧大宅一处（7号），外部水泥拉毛，建筑造型简单，典型石库门，内部中式的木栅木雕装饰与西式马赛克相结合（图4-19）；寄庐一处（13号），三开间石库门，西式装饰，多柱式、线脚、门楣、窗楣；逸庐一处（17号），灰色及红色清水砖墙外立面，三开间石库门，门窗处多西式装饰，建筑强调线脚（图4-18）。弄内其他建筑多为双开间石库门，其中14～16号、18～24号、25～28号样式分别相同。从建筑本体的艺术特征来看，历史价值以及艺术价值突出，基本达到了现状旧式里弄较高的价值水平，弄堂空间多样，静谧且历史环境保存较好，为风貌区以外为数不多的具有较高价值的里弄建筑。

图4-17　景安里

图4-18　景安里寄庐与逸庐

图4-19　景安里7号细部

图4-20　宝兴里

宝兴里，黄陂南路679弄，旧式里弄，三层砖木结构，单开间，建筑质量较差（图4-20），从建筑本体以及群体价值来看，价值等级一般。建筑结构及外皮已经酥烂，一个门牌号7～13家的居住密度也使得建筑使用状况堪忧，不但缺乏基本的卫浴等生活设施，而且由于基础设施的落后，两层以上水、煤等基本设施都是缺乏的。

从目前的使用状况来看，居住负重、结构老化是共同面临的主要问题，理应同等对待。然而从遗产实践的角度来看，景安里在遗产价值的评价方面明显高于宝兴里，理想的状况是根据价值核心的原理，对于景安里采用保护为主、更新为辅的措施，降低居住密度的同时，重点保护建筑历史风貌、艺术特征，使其永续得以利用，并作为历史建筑对于城区的历史风貌构成发挥应有作用。而对于宝兴里则更应当在确定遗产价值一般的情况下，采取拆除更新的方式，重建的建筑延续原地块的建筑特征及历史风貌。即确定具有遗产价值的建筑得到保护更新的同时，对于应当予以拆除的建筑，也应当在保护延续城区风貌的前提条件下，保障其进行。

然而现实情况是该两处建筑状况、价值等级相差较大的里弄建筑基本处于相同的政策范围内，即可以拆除的里弄建筑，或计划内应当“拆除改造”的里弄建筑。

截至2017年初书稿定稿之时，景安里已经确定除7号以及逸庐以外都将被拆除，房屋已经搬空，拆迁队伍已经入驻。无论民间如何呼吁其历史价值，所提供的价值素材即便在保护建筑之前也毫不逊色，但在拆除决定当前显得无能为力，并且保留下来的单独两幢房屋不知接下来命运如何。或许到这里有人会反驳2014年在拆除工作中保留下来的东斯文里，已经预示着政府对于里弄建筑价值的重视，然而核心问题在于东斯文里之所以在居民搬迁后房屋得以保留，与其文物三普的身份有很大关系，现实看来，里弄建筑是否被划定在保护名单之内，仍是决定其命运的主要因素。目前的现状情形仍然是，区外没有保护身份的里弄，被整齐划一地列入可拆除名单，并且按照近几年上海市旧区改造情形及一系列政府工作报告来看，基本将在2020年全部拆除。历史建筑的拆除不是核心问题，问题在于其拆除并不以建筑遗产价值为导向，玉石不分，应当拆除的与不应当拆除的被一并抹去了。而对于区内没有保护身份但拆除风险相对较小的里弄，则面临着更新无门的状况，因目前针对里弄建筑主要仅有保护及拆除两种，所谓“拆改留”对于确定不拆除的建筑，如何“改”，其主体、程度、程序如何，却缺乏合适的制度与方式。想修缮房屋结构，政府资金不足；自行修理，没有指导及规范不知道哪里可以动哪里不能动；想减少人口密度，没有办法，请自行解决；想功能置换，不可以，属违法行为。常见的历史建筑有机更新的途径似乎被现行政策法规围堵得水泄不通，任由这些历史建筑逐渐破败下去，最后以改善民生为旗帜将其全部拆除。民生需要改善，人口要疏解，但是居民搬迁之后对于有价值的历史建筑却不应该将其夷为平地。

想要为里弄的生存状况寻求突破，按照历史文化遗产保护的理念，使其成为居住密度适当的、生活设施齐备的、房屋得到较好维护且风貌突出的、位于城市旧城区、优雅的充满历史感的居住历史建筑，还是需要在政策方面有所突破，才能够找到真正适合上海里弄的未来之路。

【注释】

[1]郑祖安.沪游杂记、淞南梦影录、沪游梦影.上海：上海古籍出版社，1989：14

[2]《德文新报》，1904-05-06：781.见：【德】托尔斯藤·华纳.近代青岛的城市规划与建设，南京：东南大学出版社，2011：27

[3]文史资料委员会.旧上海的房地产经营.上海：上海人民出版社，1990：57，159(www.daowen.com)

[4]卢汉超.霓虹灯外——20世纪初日常生活中的上海.上海：上海古籍出版社，2004：145

[5]张伟群.上海弄堂元气.上海：上海人民出版社，2007：42

[6]张仲礼，陈增年.沙逊集团在旧中国.北京：人民出版社，1985：45

[7]文史资料委员会.旧上海的房地产经营.上海：上海人民出版社，1990：160

[8]冯绍霆.石库门：上海特色民居与弄堂风情.上海：上海人民出版社，2009：36

[9]张伟群.上海弄堂元气.上海：上海人民出版社，2007：34

[10]罗苏文.石库门：寻常人家.上海：上海人民出版社，1991

[11]上海市人民政府关于进一步推进本市公有住房出售的若干规定，1999。

[12]《上海市国有土地方房屋征收与补偿实施细则》第三章第二十三条。

[13]例：2011年溧阳路常乐里的一户人家，承租单开间旧式里弄底部一层，每年租金为500多元，按40平方米计算的话，当时周边建于80年代左右的公房，40平方米，每月租金为2000元左右，年租金24000元；周边商品房，80平方米，每月租金3500～4000元，年租金40000～50000元。

[14]保罗·诺克斯，史蒂文·平奇.城市社会地理学导论.北京：商务印书馆，2005：323

[15]由于历史地图不包含大连路以东部分，因此该部分的原有里弄未呈现。

[16]卢永毅.遗产价值的多样性及其当代保护实践的批判性思考.同济大学学报（社会科学版），2009，20（5）

[17]该表曾于2003年做过局部调整，但主要涉及商品住宅建筑类型的认定、本市集体土地上依法个人自建或集体建造住宅其类型的更改，不涉及里弄住宅分类。

[18]标准低的简陋房屋、临时房屋。即瓦屋面、木屋架、砖墙身三项条件者，至少有一项未能符合要求的。见：上海市房产管理局关于修订《上海市房屋建筑类型分类表》的通知，1990

[19]上海市房产管理局关于修订《上海市房屋建筑类型分类表》的通知，1990

[20]图中实际上为之前房管局所定义的简屋或二级旧里，但因七十年代全市对于简屋的加固改建活动，目前存留的简屋或者二级旧里在建筑质量上已经优于之前的定义，但零星的、夹杂平房的、杂乱的布局明显不同于被界定为一级旧里的旧式里弄。

[21]2012—2015年调查之际，北外滩一带旧式里弄被整街坊拆除，但该片区域仍不在征收名单内。2017年中收稿之时，该片区域终于开始进行征收工作。

[22]邵甬.法国建筑·城市·景观遗产保护与价值重现.上海：同济大学出版社，2010：73-75