这种权利与义务界定的错位，直接影响了现状里弄中居民的价值选择，也影响了里弄本身的生存现状。政府作为产权的所有人，仅仅在名义上拥有建筑的所有权，其所收取的微薄租金，与建筑本身的实际价值或市场价格相去甚远^[13]，只能做一些日常的“修修补补”的工作，谈不上好的保护或者对有需求的部分进行更新。世界上没有哪个国家政府可以拥有如此之多的历史建筑，还能够仅凭政府财力对其进行日常维护及保护更新的，即便经济最为发达的国家和地区也难以达到。于是，里弄在几十年的时间内，缺乏系统的维护和加固，物质空间不断衰败和恶化，成为里弄并不具有保护价值的主要论据，人们经常将里弄破败的结构与空间置于是否应当进行保护的争论当中来，殊不知这并不是里弄本身造成的，而是同长久以来缺乏基本的维护和更新有着莫大的关系，而这与目前政府缺乏该方面的资金投入是分不开的，与承租权的界定也息息相关。

由于承租权界定的变化，居民作为承租方更接近历史建筑“真正的主人”，他们已经将里弄作为自己私有财产的一部分，如果不再居住于此，他们会将其出租，从政府100元不到的价格租来的房屋，再以每月1000元的价格租出去，同时又作为房屋征收（以前是拆迁）的筹码，换取大额补偿的来源，等待旧区改造的一声令下，将其变成家庭的最后一笔财富，而且即便自己过世了，也是留给子女的遗产，继续在出租中等待征收带来的大额收入。原有居民中也有些已经常年定居国外的，更多选择空置并将房屋交由国内好友或者邻居代为打理，等待房屋征收之时回国签约领钱。这并非是危言耸听，跟踪旧区改造的地块就可以知道，现在很多里弄中原有居民已经连1/3都不到了，大多已经搬走，因此不再居住于此的状况反而成为普遍状况。而居住于此的原居民，大多是经济条件较差无法搬离的，因此在房屋的维护和更新方面难有过多作为，更核心的原因是，他们虽然认定里弄已经是他们的私有财产，但同时还矛盾地认定房子是房管所的，并不是自己的，因此自己也没有修缮的责任，但凡房屋出现问题仍旧寻求房管所的帮助。于是我们就可以看到，在现状里弄当中，同一处里弄中的建筑，产权公有的鲜少修缮，建筑不断破败；如果承租权转化为产权，业主则会自行进行建筑的修缮与更新（图4-3，图4-4，图4-5）。在现有承租权体系下，本来老旧的里弄就是这样持续衰败。

图4-3　同一里弄中自行更新建筑与未更新建筑的对比

图4-4　卫乐园未修缮里弄

不仅是建筑本身因为缺乏维护而衰败，在该种体系下，里弄文化上、非物质上的衰败也是十分可怕的。前面提到承租权的转变使得搬离的居民由于等待房屋被征收时的补偿收入，将房屋出租给他人，因里弄建筑本身的不同，形成了两大类不同的情形。旧式里弄建筑因其较为局促的空间以及便利的城市中心地段，多以房间出租，租金较同区位的其他住房低廉许多，成为大多数在市中心工作的外来务工人员的栖身之地，也有部分出租作为商用。另一方面，新式里弄则因更加舒适的居住条件，多以单层出租，每层租金情况基本与同区位的其他住房相当，也有花园里弄以及部分新式里弄为单幢出租，租金不菲，远高于其他住房，致使转租的新式里弄或者花园里弄多成为外籍人士、收入较高的人群居所，也形成了目前里弄中“双外”的居住主体结构。根据现状调查，旧式里弄中搬离的原居住者相对新式及花园里弄要多得多，2011年，某位于南京西路的旧式里弄原住民比例大概为1/3，这在旧式里弄中已经算很高的比例了，通常位于老城厢附近的旧式里弄，原住民比例仅为1/5或1/4左右，而同样的新式里弄一般原住民的比例为1/2左右。

(www.daowen.com)

图4-5　卫乐园自行修缮里弄

承租权带来的文化的衰败并不仅仅指新租户的到来以及原住民比例的下降，在城市发展过程中，历史建筑中社会结构的变化和生活方式的演变是必然的，也是正常的发展规律。重要的是新变化的居民应当是对于历史建筑和环境具有认同感，并且可以承担建筑的基本维护，利于建筑的保护以及合理利用。但是目前来看，租住的绝大部分外来务工人员在情感上、使用上、文化上并不符合该种要求。因此承租权的界定造成的居民的价值选择使得对历史建筑具有认同感的居民在不断下降。

然而令人真正担忧的不仅仅是现状，而是可以预见的未来状况。根据2009—2015年间的调查，现状里弄建筑中至少有1/3以上的原居住者已经搬离（旧式里弄比例更高），搬离之后，其中绝大多数会将原房屋转租，少部分空置；原居住者去世后，其儿女将继续履行租赁关系，或将继续居住，或之前早已搬离，已经搬离的比例越来越高，且在老人去世后再搬回的情况极少。我们将整个过程中的变化整理出来（图4-6），可以看到，情况A，由原居住者继续居住（这里将与原居住者有直系亲属关系的皆认为为原居住者的一部分）的情况会不断减少；反之，必定增加的是B，原居住者搬离里弄建筑，而引发的结果为里弄建筑被转租，迎来生活条件更好或者更差的新的居住者，或者被空置。现状还有很多老年人居住在里弄中，外来人员或者租用房屋者还是只占一部分，当这一代老人逐渐去世后，在今后的二十至三十年中，里弄中原住的比例会越来越低，也很少再有新的本地居民增加。

图4-6　里弄建筑中居民的变化示意1

图4-7　里弄建筑中居民的变化示意2

如果试着将整个过程量化，以获得更加直观的结果（图4-7）。假设A、B、C三种情况分别为1∶1∶1，事实上情况B发生比例大于1/3；当情况B发生，将里弄建筑转租与将其空置的情况分别为3∶1；事实上将房屋空置的比例小于1/4；当情况C发生，其继承者作为原居住者继续居住与已经搬离的情况分别为1∶1，这种情况在1949年后至1980、1990年代之间前者情况较多，在1980、1990年代之后，则后者情况开始多于前者。事物发展并没有明显的几个阶段，该处几个阶段的标识，主要按照1949年后成为的里弄建筑居民每一代的更替，一阶段即表明第一代居民去世后情况，以此类推，并不代表里弄居民变化的阶段性。目前现状，基本处于第一阶段结束与第二阶段进行过程中。该量化模型已经将房屋空置相对于转租的比例提高，并且提高了原居住者继续居住的比例，可以看到，当作为1949年后第二代的里弄居民基本去世或搬离后，里弄中的原住居民比例将十分低。整个过程正如城市居住结构的过滤模式所显示的，在城市中，高收入的家庭逐渐外迁，然后中等地位的家庭将其占据，接下来随着中等地位的家庭的外迁，其空间再由低社会地位的家庭所占据，到达模型的最末端时，由最低社会地位群体遗留下来的空房或者被废弃空置，或者成为容纳低社会地位新移民的空间^[14]。按照此模型推演，里弄建筑或者被空置遗弃，或者其居民最终将为不断迁入的低社会地位的新移民。此时，里弄建筑将面临物质空间和传统文化的双重衰败。