根据现行的《上海市房屋租赁条例》（以下简称条例），承租权已经成为一种超越产权的“代产权”概念。确切地说，虽不是用益物权，享有的是具有用益性质的债权。按照条例及其实施意见，承租人享有以下原本作为承租人不应享有的、甚至剥夺自产权所有者一方的权利：

1.“永久性”享有房屋承租权

条例中规定作为出租人，不得终止租赁关系，可以终止租赁关系的情形中也不存在出租人一方的意愿使得，多为房屋土地征用或灭失的情况。

2.承租权可变更或继承

根据条例及《关于印发贯彻实施上海市房屋租赁条例的意见（二）》，对于公有房屋的承租权，可以变更为具有本市常住户口的共同居住人，即使原承租人搬离本市、出国定居，或者全家出国定居，仍成立。原承租人死亡，其共同居住人可以成为新的承租人，或者在没有共同居住人的情况下，该承租权可以按照原承租人的配偶、子女、父母、直系亲属的顺序进行变更，承租权被“继承”。

3.可以将房屋进行转租且不需经出租方同意、不需共享转租所获收益

条例规定，承租人转租房屋不需征得出租人同意，且出租人不得从承租人转租收益中获取收益。对于房屋转租所产生的价格，实际上已经相当于该房屋在市场出租价格。譬如，以2011年调研数据来看，静安别墅30平方米左右房屋，承租人每月需支付的租金为100元左右，而其将房屋转租，仍作为居住功能的话，市价约为2500～3000元，此增长的收益实为房屋收益，也可以理解为房屋的市场租金价格，归承租人一方所有，而非出租方，这是房屋本身收入的一个方面。(www.daowen.com)

4.可有偿转让承租权，并当租赁关系终止或房屋回收时获得赔偿

根据条例第四十条规定，承租人可以在无需出租方同意的前提下，将承租方变更为其“共同居住人”，该条规定为承租权在市场上的有偿转让提供了可操作的政策支持。目前，房产市场上对于承租权的转让交易层出不穷，其价格基本等同同地段商品房买卖价格，承租权转让所发生的收益，同样归承租方所有，而事实上承租权转让的收益已经相当于房屋转让收益。

上海市公有住房差价交换试行办法中也明确规定，可以进行公有住房承租权的有偿转让。以2011年调研数据来看，长乐村成套承租权的转让，总体金额为500万～600万，当成套房屋的承租权成为单一人后，则可以根据公房出售规定办理房屋产权，此时需缴纳费用仅为每平方米1000～2000元的成本价格及相关税费^[11]，该房屋由承租权至产权的转让实际上绝大部分均归于最初承租一方所有，而非出租方。这是房屋本身收入的第二个方面。

与租金、转让收益相同，房屋征收的赔偿金额也皆归承租人所有，而非出租方。2011年继《国有土地上房屋征收与补偿条例》后公布的《上海市国有土地方房屋征收与补偿实施细则》中明确规定征收补偿协议的主体为被征收人以及公有房屋承租人^[12]，承租人已经与房屋所有权人同样具有获得房屋征收补偿的权利，事实上，一直以来也是如此操作的。这部分收益便是房屋本身收入的第三个方面。

也就是说，公有房屋的承租人，也就是绝大多数里弄建筑的承租人，已经获得了鉴别产权方与使用权方之间的差别的收入独享权和转让权此两种权利，从某种意义上讲，承租人已经实质上获得了房屋的私有产权。