对于建筑本身的理解仅仅是里弄外壳的一个方面，想要更加清晰了解这一历史建筑的复杂性，不得不提及居住在里面的人们，没有人的里弄并不能称之为里弄，也使得它的魅力瞬间减了大半。但同样因为住在里面的人们，加剧了里弄的复杂程度，也造成了里弄并不如意的生存现状。想要了解这种生存现状，首先要从里弄中曾经居住的人们聊起。

在里弄建造的最初，住户主要为华人，而且几乎都是大户人家，19世纪70年代中期，租界内单开间石库门住宅月租“五、六、七两银不等。僻巷中极廉，每间亦需痒银三饼。背人言‘长安居大不易’，今则上海居尤不易焉”^[1]。此时里弄的住户是那些携家带口来到上海的有钱的移民，他们为了更安全的环境来到上海，通常数代同堂，能够在当时上海的租界内找到一处类似家乡有院子的、能容纳数代家人的、较为“气派”的大的房子，支付当时看来较为昂贵的租金也是可以接受的。当时上海的租金甚高，20世纪初的《德文新报》也曾报道，上海的房屋租金始终明显高于当时德国大城市的租金^[2]。1901年英租界南京路一幢五开间石库门，月租为规元180两。1905年同地段三开间石库门月租为50元^[3]。可见清末租一幢石库门多为殷实大户，即使租一间也须有中等收入。

到了第二阶段，背井离乡来到上海的移民越来越多，并且大量的社会精英阶层——富有的地主、商人、作家、官僚等等，变成了大量的普通民众——店员、职员、教师、艺员等等^[4]。住户的富裕程度开始下降，但仍保持小康水平。移居者们更多的是非体力劳动者市民层，或独立开业经营（工商业主、自由职业者），或充当各业雇员，生活水平都在温饱之上。他们已经无法像早期一样租住在几代同堂的大房子里，而是转向更小的房型，也就在这个时期，里弄房型开始缩小，单开间迅速取代多开间，开始普及开来。

到了第三阶段，里弄的居民开始分化为两部分，一方面新生的新式里弄、花园里弄、公寓里弄受到追捧，基本维持了之前以经商、文化人及各行雇员为代表的小康阶层，而旧式里弄则开始逐步下降，从小康阶层进入平民级。此时，以商人、文人、职员为代表的小康阶层为选择更舒适的居住环境，都相继搬出石库门，移居新式里弄住宅，而新式里弄的价格也只有这些收入较高的阶层才可以承受。鲁迅在1933年迁入大陆新村9号，其居住面积为222.72平方米，据是年3月21日的《鲁迅日记》云：“决定居于大陆新村，付房钱四十五两，付煤气押柜泉二十，付水道押柜泉四十。”其房钱45两，大约等于法币63元^[5]。这在当时来讲并不是每个家庭都可以承受的。相对而言，旧式里弄则进入了相对冷落的处境，随着小康阶层的搬离，房客已囊括小职员、工人、小贩、舞女、妓女等所谓小市民一档的各色成员，并且由于每况愈下的经济状况，开始了面目全非的改造，分割搭建无所不用其极。至此，里弄发生了明显的分化，以新式里弄为代表的后期里弄建筑类型基本承接了原里弄的居民，而旧式里弄则成为里弄中人员最庞杂、居住密度最高、条件最差、建筑结构最陈旧的一部分。

图4-1　里弄建筑改造后示意(www.daowen.com)

1.前楼；2.前客堂；3.后楼；4.客堂阁；
5.后客堂；6.灶披间；7.灶披阁；
8.亭子间；9.晒台搭建；10.前阁楼；
11.后阁楼

人们通常认为，现在里弄中的72家房客的现象是20世纪六七十年代所造成的，实际上，在20世纪三十年代，里弄就已经开始了分割转租的现象，当时上海人口的极速膨胀，致使住房需求不断增加，然而由于战乱原因，旧式里弄在1935年以后就基本上停止了建造，市区最好的地段几乎没有造过什么新的旧式里弄^[6]。此时，在旧式里弄中便出现了我们现在经常看到的各种分割搭建转租现象。从1936年工部局测查工人住房各部位平均房租便可以发现，当时的改建情况几乎是无所不用其极（图4-1）。调查表明，楼上全房间（统楼）8元，楼上前半间（前楼）5.36元，后半间（后楼）3.87元，楼下前半间（前客堂）5元，后半间（后客堂）4元，亭子间3.91元，灶披间3.33元，统阁楼3.75元，前阁楼3.16元，后阁楼2.45元，客堂阁（二层阁）2.44元，灶披阁2.62元。^[7]而1937年上海市政府的报告，对于公共租界中每幢里弄房子居住的人家数的调查，则可以更加直接地表明当时的分租状况（图4-2）。也就是说，在1949年之前，旧式里弄就已经形成了72家房客的现象，只是在中华人民共和国成立后人口持续增长，住房供应不足的情况下，这种现象被加剧了。而在当时，除旧式里弄以外的其他里弄，由于经济状况的下降和人口的增长，也存在着分租现象，但更多的是以分担租金为上，并不以其牟利，一般是自感经济力量不够，或者量入为出，认为不必整幢租赁，便会与人合住，且合住之人多为亲朋好友，与我们常见的72家房客的分租现象有明显不同，因此新式里弄的分租状况相对旧式里弄较少。根据1952年的调查，石库门二房东占80%，新式里弄二房东占44%^[8]。并且新式里弄四明别墅在1950年前，弄内以一户一幢方式居住的仍然占了53.8%强^[9]。这也奠定了之后里弄的基本居住基调，原本设计容纳一户人家的里弄被多户分租，过高的居住密度使得建筑一直处于超负荷使用的状态，更谈不上对于建筑基本的保养和维护。旧式里弄分租情况最为复杂，居住密度最大，现状一幢房子里居住4～5户实际上已经是比较好的情况了，部分一个门牌号码中有7～14户人家。新式里弄相对情况稍好些，而花园里弄则是因为经历了20世纪六七十年代的居住状况的混乱与恶化，成为目前居住状况与旧式里弄相仿的另外一种分租现象。

图4-2　里弄居住状况（公共租界，1937）

在房改之前，对于以公有房屋为主体的里弄建筑还有着完备的房屋分配、回收、再分配的体系，当租住者分配到更好的公有房屋，原房屋将被回收，或分配给其他需要的租住者，或作为改善住房条件的空间加以利用。“在石库门民居集中的黄浦区，自1988年以来，房管部门利用配房单位在配房中，将10平方米以下难以分配的小间在举家外迁后，或老人去世留下小间均改辟为公用灶间。最近该区335户居住老式里弄房子的居民喜得公用灶间。”^[10]在这种情况之下，里弄中虽然居住密度奇高，但基本保持在一定水平，也会适当地进行调整，建筑本身也基本按部就班进行修护。然而房改之后，伴随该系统的瓦解，里弄建筑中的居住密度不再控制在政府手中，开始只升不降，使得原本居住负荷超重的情况更加恶化。表面看来，原住人搬离或去世后房屋不再回收，居住密度似乎降低了，但原住人搬离后通常租与外来务工人员或者空关，当原住人去世后，其子女继承了承租权，但往往早已不居住于此，同样是将房屋租与外来务工人员或者空关，里弄的居住密度不断增加。建筑本身更是由于长时间未能得到基本维护及过度使用等问题变得千疮百孔。